持有型不动产ABS参考手册：机制解析与实务探讨

持有型不动产ABS参考手册：机制解析与实务探讨（公开版） 2025年8月 INTRODUCTION 导语 在我国宏观经济转型的大背景下，不动产与基础设施领坂正在发生重要而景刻的变革，如何高效盈活存量正在成为市场的时代命题，也对金器产品困特实体经济需求的准恢出新和积吸作为发出了使命召膜。在近年来漏现的一系列金融创新中，持有型不动产ABS堪称亮点，在监管部门把握原则、鼓动创新的基调下，它清断定位于场内标准化权签型产品，奕出权益属性和资产信用，在市场化愿则下充分尊重产陷双方诉求，有望成为多层次REIT5市场服务于企业盘活存量、优化发展的战略新支点。 从持有型不动产AB5发展伊始，端思研究院就高度关注，持续以研究，研讨、培训等多种形式汇聚市场暂慧、推动市场发展。历经一年半的创新与实践，首批先行者们沉淀了宝贵的实操经验，在持续思考中形成对重点问题解法与未来发展趋势的深刻见解。我们相信，由创新业务的先行者、亲历者进行阶段性的分享、总结、反思和复量，是推动市场理设的必要之举，有助于为接下来的提质扩客和行稳致运提供扎实支撑。 这本手册是瑞思研究院联合理信住房租赁基金、平安理财、申万宏源证国金资管、中联画金、中伦律所，汉坤律所等一线机构撰写，过程中也得到了来自中金公司、中信证券等机构的一残专家的支等，转此鸣谢，手册从机制创新、投融视角、交易准点、系例群析四大部分开展研究和复盘，帮望可以为市场参与者提供实操参考，推动持有型不动产ABS市场的平稳快速发展。 01产品定位与机制创新 第一章产品体系：创新工具推出背景与发展定位01第二章机制建设：六大机制创新与实际运用解析08 02产融结合与投融视角 第三章资产方视角：实现多层次REIT5战略闭环15第四章资金方视角：投资机构的投资研判与风险防范18 03交易结构与重点难点 第五章条款博奔：双方诉求与动态演变25 04市场展望与案例解析 第六章市场展望：发展方向与优化建议31第七章案例解析：海内外市场典型案例34 京东产发是京东集团旗下提供基础设施建设、资产管理和综合服务的子集团 作为京东集团供应链生态系统的基石，凭借与生俱来的对商流及物流的深刻河察及独特的产业资源整合能力，在服务消费驱动的需求及促进地方经济转型方面具有独特优势。凭借四大核心能力，即基础设施资产、开发专长、服务能力及切实可行的洞禁力，提供定制化、全面且智能的基础设施解决方案，并在第三方物流，电子商务、制造业、零告业等新经济行业持续拓展客户群。 >50个海外项目 亚太：新加款，超前，即尼，日本，净人利工欧美：英区、黄兰、地团中东：同联商 CPE源峰 CPE源峰是中国领先的资产管理机构 使命：专业创造价值，投资改变世界愿景：成为最值得信任的世界级资产管理公司核心价值观：正直诚信、开放包容、追求卓越、以人为本、合作共赢 CPE基础设施投资 CPE源峰坚定布局基础设施板块，已募集最新一期言池基础设施主基金及赛道专项基金，创建了规模领先的基础设施投资矩阵。 CPE源峰致力于与行业龙头企业建立长期合作伙伴关系，道过“投资+资产管理为投资者创造价值的同时，推动行业整体发展。 中国新兴的新基建投资与管理平台 高整集团于2021年由高领投资和RavaPartners投资，是一家专注于中国工业和物流领域的综合性投资、管理平台及基础设施解决方案提供方。 依托深厚的行业经验、资本网络和产业生态，高整实现了快速发展，并在中国多个极具吸引力的市场建立了显著的业务布局，为客户和资本合作伙伴提供多元化的基础设施和资本解决方案。 ■提供一站式解决方案 助力企业发展 ■资产策略 GAOLU GROUP筑基未来。Infrastructurethat PowersTomorrow 工银瑞信 工银瑞信基金管理有限公司（以下简称工银瑞信”）是国内首家银行系公募基金公司，控股股东为中国工商银行股份有限公司。依托强大的股东背景、稳健的经营理念、科学的投研体系、严密的风控机制和专业的管理团队，已成为国内领先的公募基金管理公司。 拥有疆盖公募、私募资管、养老金、境外、投顾等领域的业务资格全牌照 工银瑞信投资管理有限公司（以下简称工银瑞投）是工银瑞信的全资子公司，是国内首批获得证监会批复开展专项资产管理业务的境内子公司之一，具备中国证券监督管理委员会服发的经营证券期货业务许可证》。 募REITS产品发行，发行规作为计划管理人安与2单公模67.65亿元 以财劳原间形式与ABS产品90单规4984亿元，行业领先 规模超660亿元（含类暴计发行AB5产品65单REITS) 涵盖基础设施公募REITS、持有型不动产ABS（私募REITs）和类REITS 为企业提供存量资产盘活定制化方案 为企业培育优质资产提供有效工具 以多元化优质金融产品支持实体经济高质量发展 依托工商银行，“商行+投行”双轮驱动服务企业全生命周期综合化金融需求 典型成功案例 工铃河北高RT 工银家能清洁能源REIT 助力京津翼一体化，服务性安新区建设 助力全国蹈专是地建设，股行色金融”大文章 葛洲坝水务绵色类REIT 全国西单水务溪产投药送REI，采联上交所市场企业资产证券化年度十佳项目 PART 01 产品定位与机制创新 第一章 产品体系：创新工具推出背景与发展定位 （一）产品推出的背景与意义 1.服务于存量资产盘活的时代需求 中国的不动产和基础设流经过多年快速发展期，已经积黑了规模可观的存量资产，进入了以存量盘活、提质增效为主的新阶段。2022年国办发19号文提出，积极应用包括公募REITs在内的多种工具，有效服务于资产盘活，首次将“盘活存量资产“提升到了国策的高度。 在这样的时代背累下，上交所率先准出持有型不动产AB5，三在更好地落实国家战略，为盘活存量资产、扩大有效投资提供新的工具中交路建清西大桥”项目在上交所发行设立，实现了这一领技单程建式要码0至2025年6月30日上交所持有型不动产AB5已申报22单，拟发行规模约354亿元，发保障性租赁住房、数据中心、商业写字要、仓估主阵地和最佳实践地。 向常态化发行近乎同步，互为映照、相互率引。规模虚大同样有旺密的盘活需求，需要有适配的金融工具为之服务，ITS设立了相对较高的标准和门整，而持有型不动产ABS划的与机构群体提供了史具可源作性的解决方案。 本身并无优劣之分，核心功能部是服务于企业的高质量或组合成为股究可以实现存量资产的有效盘活、改善现金流：长期看，可以作为资本运作平台，对内通过市场化运营实现资产踏值，对外遇过并购扩募实现外延式增长，助力企业的发展转型。 2.在既有制度框架下的主动创新 中国基金业协会于2023年9月28日发布《私募设资基金备案指引第2号--私募股权、创业投资基金》，明确允许私募股权基金投资“不动产持有型资产支持证券“这是公开规则中第一次提及持有型不动产ABS， 如图所示，“不动产持有型资产支持证券“是与公募REITS并列的一种产品类型，包含本已存在的“类REITs”和新推出的“持有型不动产资产支持专项计划” 持有型不动产A日5和公募REITS优构建多层次REITS市场的重要一环，具有广国的应用市场上也自发称为BARET你为“持有型不动产AB5 面的公募基金这一层之外，其地结构设计与公募REITS基本保现向公募REITS的转换，符会蓝管对于积募REITS与公善REITS衔接的政实质重于形式“和强调资产信用注重资产的真实连和现金流稳定性，了基础设能公靠RE计5的政策导向和产品要求，一方面注重与现有产品的衔凌能合仍然属于交易所监管下的标准化人B5产品，未突波传航美REITS的监性适据，另一方面更加类出市场化导向，充分整重发行人和投炎者的需求保供更加灵活的机制选择 持有型不动产ABS的主要特征在于突出的权益属性，使其与传婉偏债性的类REITS有本质区别。持有型不动产A月S在AB5这一层是平层结构，而没有*类5，的结构化设计，整体方向是以器甜资产的现金流为主导，尽量淡化和减少对于主信增信的依款： 3.产品独特优势与保远影响 持有型不动产A日5既是对国办19号文多工具盘活存量资产导向的践行与落实，也是以主动金融创新有效服务于实体经讲的宝量尝试，它为存置资产盘活这一无限广国的市场提供了更加多元化的工具箱，也对已有的公募R印TS和ABS市场形脱了有效的补充和扩展。 （1）独特优势：对资产方与资金方的双向利好 从融资端来看，惠始校益人发行特有型不动产AB5，不仅是落实国家投融资体制改革，盘适有量资产的重要举，更对其拓觉权益资渠道，提升爵产净回收资金规模、购理“投融台退”闭环大有益。借助持有型不动产ABS这一适用范国广，发行危期可预期性强的创新型工具，更多的资产方可以进行高效融。从投资端来看，持有型不动产限资金、对收益有高要求的双益性资金等资方需，是重要的不动产和基指设施额域配置新工异，更进一步，这类产品满定了部分机码按资者保度参与质目管理的需求，有利于更好地发择不孕产领试漫深投资人的专业能力。 （2）保远影响：提升不动产市场活联度与社会经济效益 首先，持有型不动产ABS是更广泛义上的“誉惠金融，让更多不同所有前属性，不同资质评级的企业都可以受带于费产证券化和存量贸产量活，以更加而场化的交易质所和运行机制，为规模意大的存量资产提供流动性，让更广商范用的资产持有方群休成少对于情务韵速的依概，有机会尝试募按管退“的湿本运作部路好。这一创新，无论是在项目融资层面，还是在企业发展层面，部将为市场主体的交易注入新的活力，进而有效辅助和推录企业的发用转型。 其次，持有型不动产ABS开创了一个滑力大的一机构间“更场，以带坏化机提升资源配置效率，让更多投资机构可以将资金配置到可以持续产生稳他收范的另失资产上，使其费与分享中国经净持续发屏所带来的财产性收益，在保利率 的大环境下，投资机构前追面临资产荒”和配置速力，持有型不就产ABS为希望投资于不动产和基础设连缺城的机构供了更多选择，有望形成更隐承度和影响力的市插，进而在不动产资产价格发现和资源配留方面发挥更大作用。 更进一步，当更多的专业资方通过持有型不动产A日5参与不动产与基设能投资，并深宽急与资产运作与企业治理，从长远看，将显提升不动产的运营效率，丰富金融服务实体经济的内超，括展产怕结合的遗界，为谢力具有中国特的金陆发展之路责献实织，美加瓦。 （二）产品核心特征与定位 结合与监管部门的沟通以及对相关文件的学习研究，我们认为：持有型不动产ABS是以持有型不动产为基性资产且突出资产信用，在交易所挂牌进行交易，可以与公募REIT5实现衔接的场内标准化权益型产品，其发行上市是标准的资产上市行为、 持有型不动产ABS有如下特征 1.继承延续：遵循既有AB5监管柜框架 从监管庭架实看，特有型不动产ABS和类RE1T5两名部属手“私募“AB5产品，却遵循资产证券化AB5既有相对成熟完备的监检柜架，即持有型不跑产AB5的监管框奖与类REIT一脉相承，既有守正的扎实依据，出为创新预留了空间。 以下是我们跑理的与资产证券化ABS相关的监管致策体素： 我们认为，持有型不动产ABS从美REITS结构演变而来，产品形态介于公募REITS和类RFITS之间，是呼应中国经济和市场发展新阶段、新带求的守正创新，未来，班看持有型不动产ABS市场规模逐新社大，有里成为担立市场，同步完兽改策配会，实距分类监管， 2.市场主导：灵活条款安排与高效发行流程 （1）条款灵活性 持有型不动产AB5主要面向机购投资者发行，遵循市场化原则，因其机构间的属性面具有较高的条款灵活性，持有型不动产A旧5产品的成行夜心在于交易双方的认可，而机沟设瓷人作为买方，对资产估值与条款专排有深刻理解和实提经验：在此费量下，交易所在产品估值与定价，收益分配等方面充分尊重市场投群资双方协商结果，对于质始权益人前持比例、增信措施、增持要求等在公募R印T5市场须进行一定说明或要求的事质不帮硬生要求， 2）运行高效性 机构