我国REITs产品的发展——从Pre-REITs到持有型不动产ABS

我国REITs市场经历了从Pre-REITs到持有型不动产ABS的多层次发展，形成了具有中国特色的REITs产品体系。Pre-REITs作为公募REITs的孵化器，主要投资于建设期或运营初期的资产，最终通过公募REITs或类REITs退出。类REITs是ABS产品，兼具融资和报表优化功能，分为偏股型和偏债型。持有型不动产ABS作为权益类产品，强调资产信用，期限长，投资者可参与更高程度的收益分配。基础设施公募REITs准入门槛最高，聚焦基础设施领域，信息披露透明。

各类型REITs产品的共同点在于：1）税务筹划，通过合法合规方式避免额外税负；2）资本弱化结构，利用税盾效应并稳定现金流；3）优化财务报表，降低杠杆率。差异点在于：产品定位上，Pre-REITs为非标产品，类REITs为固定收益，持有型不动产ABS为权益类，公募REITs为最高层级；产品类别上，类REITs分偏股型和偏债型，持有型不动产ABS关注运营保障，公募REITs分产权类和特许经营权类；评级角色上，Pre-REITs和公募REITs无需评级，类REITs需信用评级，持有型不动产ABS可应要求进行投资评级；投资者类型上，Pre-REITs为高风险机构投资者，类REITs为寻求固定收益的合格投资者，持有型不动产ABS为长期机构投资者，公募REITs包含战略投资者、网下投资者和公众投资者；基础资产类型上，Pre-REITs为不成熟但增值潜力大的资产，类REITs类型广泛，持有型不动产ABS趋向公募REITs，公募REITs聚焦基础设施领域。

我国REITs市场在现有法律框架内实现了创新，形成了Pre-REITs、类REITs、基础设施公募REITs和持有型不动产ABS的业务闭环，满足了发行方和投资者的需求。未来，各类型REITs产品将持续完善发展，填补市场空白，扩大市场影响力。