新城控股(601155)公司信息点评：融资再添助力，实现双首单持有型不动产ABS突破

新城控股(601155)[Table_Industry]房地产/金融 ——公司信息点评 本报告导读： 11月28日，公司发行A股上市民企首单持有型ABS，创下行业“双首单”记录。随着商业不动产REITs通道打开，公司将进一步盘活存量资产，优化债务结构。 投资要点： 创新融资方式，“双首单”持有型ABS落地。2025年11月28日，新城控股发布公告发行设立“吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”，该项目是全国首单消费类持有型不动产ABS，也是全国首单A股上市民营企业发行的持有型不动产ABS。该专项计划以吾悦广场为底层资产，发行规模6.16亿元，产品期限约25年，由国金证券资产管理有限公司担任计划管理人。 商业资产优质，为扩募提供充足条件。截至2025年三季度末，公司1-9月累计实现商业运营总收入约105.11亿元，同比+10.82%，保持97.7%高出租率水平。根据公司2025年上半年披露数据，公司已进入143个城市，布局205座吾悦广场，开业及委托管理174座；客流总量达9.5亿人次，同比+16.0%；会员人数达4917万人。我们认为公司强劲的商业运营实力为后续产品扩募提供充足的资产储备。 境内外融资保持通畅，商业不动产REITs通道打开。2025年，公司在境内外融资市场持续突破。6月，母公司新城发展成功发行3亿美元高级无抵押债券，并成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房企；10月，公司全资子公司新城环球成功发行1.6亿美元的优先担保票据。境内方面，公司分别于8月和9月成功发行两笔中期票据，发行规模分别为10亿元和9亿元，均获中债增全额担保。我们认为此次ABS的成功发行，是新城控股持续拓宽融资渠道、通过资产证券化盘活存量商业资产的重要举措。结合中国证监会于2025年11月28日起草的《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，我们认为REITs底层资产将进一步扩围至酒店、体育场馆、商业办公设施等更多商业不动产领域和资产类型，有助于公司持续盘活存量资产，优化债务结构。风险提示。1）行业规模具有缩量风险；2）市场修复不及预期。 商管业务持续发力，利润率同比提升明显2025.09.01租金收入稳步提升，商业保持竞争力2025.05.07聚势向新价值回升，双轮驱动保持改善2025.04.02商业收入保持稳定，出租率持续提升2024.11.18毛利率转升，租金收入贡献稳定现金流2024.09.05 财务预测表 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所