公司信息点评：融资通道多点突破，债务结构不断优化

新城控股(601155)[Table_Industry]房地产/金融 ——公司信息点评 本报告导读： 2026年3月6日，上交所官网显示广发新城吾悦封闭式商业REIT已获受理。考虑企业此前私募REITs和美元债发行，公司已实现多层次融资突破。 投资要点： 不动产公募REITs已获受理。2026年2月27日，广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金正式申报至上海证券交易所。新城成为商业不动产REITs试点开闸以来民营房企重要代表。3月6日上交所官网显示项目已获受理，预计募资16.25亿元。项目底层资产是位于常州天宁吾悦广场和南通启东吾悦广场。项目均位于长三角城市核心城区，具备区位优越、出租率高及现金流稳定等特点，是新城商业资产中标杆项目。2026年按募集额计算净现金流分派率为5.59%。分派率在本批申报商业不动产REITs中具备竞争力。 多层次REITs融资渠道打开，剑指债务优化。除本次公募不动产REITs申报外，公司已在存量资产证券化领域持续突破。2025年11月末，新城控股以旗下上海青浦吾悦广场为底层资产，成功发行全国首单消费类机构间REITs，同时也是全国首单由A股上市民营企业成功发行的机构间REITs。项目总规模6.16亿元。作为对公募REITs市场有效补充，该产品已设计完善持续扩募机制，并为未来对接公募REITs预留路径。截至2025年第三季度，新城控股已在全国141个城市布局205座综合体项目，已开业项目平均出租率高达97.7%。公司披露计划在2026年发行多类型、多层次REITs产品。预计正在评估资产总额最高达80亿元。融资所得将主要用于将美元债、开发贷等成本高、短久期债务，置换为8-15年期低成本资金或股权类资金。美元债成功发行，期限结构主动优化。2026年2月26日，新城发 起现金购买要约，针对2026年5月到期的4.04亿美元存量债券启动“任何及所有”回购；同时针对2027年9月到期的1.6亿美元债券，设定6000万至1.2亿美元的回购上限，此次回购资金主要来源于同日新发行的3.55亿美元3年期优先票据，票面利率11.8%。考虑目前公司逐步打通多项融资通道，债务结构有望持续优化。风险提示。1）行业规模具有缩量风险；2）市场修复不及预期。 融资再添助力，实现双首单持有型不动产ABS突破2025.11.30商管业务持续发力，利润率同比提升明显2025.09.01租金收入稳步提升，商业保持竞争力2025.05.07聚势向新价值回升，双轮驱动保持改善2025.04.02商业收入保持稳定，出租率持续提升2024.11.18 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所 地址上海市黄浦区中山南路888号 电话（021）38676666