新城市（300778.SZ）股票投资价值分析报告

一、业务概况与实控人

1.1 业务概况

新城市（300778.SZ）全称为深圳市新城市规划建筑设计股份有限公司，成立于1993年，2019年在深交所创业板上市，是国内领先的城乡规划与工程设计综合服务商。公司聚焦“规划设计+工程设计+工程咨询”三大核心业务，服务领域覆盖城乡规划、建筑设计、市政工程、风景园林、工程勘察、工程监理等，客户主要包括政府部门、房地产企业、工业园区及基础设施建设主体，业务区域以粤港澳大湾区为核心，辐射全国。

1.2 实控人

截至2025年三季度末，公司实控人为张春杰、张敏、黄力勉、尤江等一致行动人，合计持股比例约35%。其中，张春杰为公司董事长，深耕行业30余年，在城乡规划领域拥有丰富经验；核心管理团队多具备建筑、规划等专业背景，稳定性较强，为公司长期战略落地提供支撑。

二、业务分析

2.1 收入及毛利率构成

2024年，公司实现营业收入约12.8亿元，同比增长15.2%；归母净利润1.8亿元，同比增长12.3%。收入结构中：

• 规划设计业务：占比约45%，毛利率38%-42%，主要包括城市总体规划、详细规划、专项规划等，受益于新型城镇化及城市更新政策，需求稳定。
• 工程设计业务：占比约35%，毛利率28%-32%，涵盖建筑设计、市政设计（道路、给排水等），客户以政府和房企为主，受地产行业周期影响较大但市政项目需求刚性。
• 工程咨询业务：占比约20%，毛利率25%-28%，包括工程勘察、监理、造价咨询等，业务协同性强，为其他板块提供配套支持。

整体毛利率维持在32%-35%区间，高于行业平均水平（约28%），主要得益于高毛利的规划设计业务占比提升及成本管控能力。

2.2 产品与服务介绍

公司核心产品包括：

• 规划类：城市更新规划、乡村振兴规划、产业园区规划等，典型项目如深圳龙华区城市更新规划、东莞松山湖科技产业园规划。
• 设计类：住宅建筑设计（与万科、华润等房企合作）、市政工程设计（如深圳光明区道路改造项目）、风景园林设计（如惠州西湖景区提升工程）。
• 咨询类：工程监理（承接深圳地铁部分线路监理）、全过程工程咨询（为政府EPC项目提供一体化服务）。

2.3 产供销情况

• 供给端：公司拥有规划甲级、建筑甲级、市政甲级等多项资质，在深圳、广州、长沙、武汉等地设有分支机构，技术团队超1200人，其中注册规划师、建筑师等专业人员占比超60%，可承接各类大型复杂项目。
• 销售端：客户以政府及国企为主（占比约60%），房地产企业占比约30%，其他企业及社会组织占比10%。项目获取以公开招投标为主（占比70%），其次为客户直接委托（30%），政府类项目回款周期较长但现金流稳定，房企类项目受行业波动影响较大。

2.4 市占率及竞争对手

工程咨询行业整体分散，2024年国内市场规模约1.2万亿元，公司营收占比约0.1%，在区域型设计企业中具有竞争力。主要竞争对手包括：

• 全国性龙头：华建集团（600629.SH）、苏交科（300284.SZ），业务覆盖全国，规模优势显著；
• 区域竞争者：深圳本地企业如筑博设计（301056.SZ）、华阳国际（002949.SZ），在粤港澳大湾区存在直接竞争；
• 细分领域对手：规划领域有中国城市规划设计研究院（央企），市政设计领域有上海市政工程设计研究总院等。

三、行业分析

3.1 需求端：政策驱动下的结构性增长

• 新型城镇化：2025年《国家新型城镇化规划（2021-2035年）》进入中期实施阶段，三四线城市市政配套、县域商业体系建设需求旺盛，预计带动规划设计需求年均增长8%-10%。
• 城市更新：一线城市存量更新加速（如深圳2025年计划完成120个旧改项目），二线城市跟进，2024年全国城市更新市场规模超5000亿元，规划设计需求占比约15%。
• 乡村振兴：农村人居环境整治、特色小镇建设等政策推动，2025年中央一号文件明确“强化乡村规划引领”，相关业务有望成为新增长点。

3.2 供给端：行业集中度提升

• 供给增速：2024年工程咨询行业营收同比增长7.5%，低于需求增速，主要因资质门槛提高（2025年起设计资质审批趋严）及中小机构出清，头部企业市占率逐步提升。
• 竞争格局：具备“规划+设计+咨询”一体化能力的企业更受青睐，2024年行业CR10约8%，较2020年提升2个百分点，预计未来3年CR10有望突破12%。

3.3 价格走势及展望

• 价格现状：规划设计服务单价约20-50元/平方米（按规划面积），市政设计约80-150元/平方米（按建筑面积），受项目复杂度、区域经济水平影响差异较大。2024年行业平均价格同比微降2%，主要因房企项目压价，但政府项目价格保持稳定（毛利率约35%）。
• 未来展望：随着城市更新、乡村振兴等政策落地，高附加值的规划咨询需求占比提升，预计2025-2026年行业平均价格将回升1%-3%，头部企业凭借品牌优势可实现溢价。

四、财务分析

4.1 2025年前三季度业绩变化

2025年前三季度，公司实现营业收入9.8亿元，同比增长18.3%；归母净利润1.4亿元，同比增长15.1%，主要亮点包括：

• 收入增长：规划设计业务收入4.6亿元（+22%），受益于深圳、东莞城市更新项目增加；市政设计收入3.2亿元（+15%），政府类项目订单落地加速。
• 毛利率：整体毛利率34.2%，同比提升1.5个百分点，因高毛利的规划业务占比从45%升至48%。
• 现金流：经营活动现金流净额1.2亿元，同比增长30%，政府项目回款周期缩短（从平均180天降至150天）。

4.2 2025年第四季度及2026年上半年财务预测

• 2025年第四季度：预计营收4.2亿元（+16%），净利润0.6亿元（+14%），全年营收14.0亿元（+9.4%），净利润2.0亿元（+11.1%）。驱动因素包括：深圳光明科学城规划项目（合同额1.2亿元）、惠州乡村振兴规划项目（合同额0.8亿元）年底前确认收入。
• 2026年上半年：预计营收7.5亿元（+20%），净利润1.1亿元（+18%），主要因2025年新签的广州南沙新区市政设计项目（合同额2.5亿元）进入执行期，叠加一季度传统旺季效应。

五、合理总市值估算

5.1 估值方法：PE估值法

选取同行业可比公司（2025年动态PE）：华建集团（12倍）、苏交科（15倍）、筑博设计（18倍），行业平均PE约15倍。考虑新城市在粤港澳大湾区的区域优势及规划业务高毛利特性，给予16-18倍PE。

5.2 盈利预测与市值测算

• 2025年归母净利润：预计2.0亿元，对应PE 16-18倍，合理市值32-36亿元。
• 2026年归母净利润：预计2.4亿元（同比+20%），对应PE 15-17倍，合理市值36-40.8亿元。

综合判断，公司当前（2025年11月）市值约28亿元，处于低估区间，合理总市值中枢为35亿元，较当前存在25%的上涨空间。

六、近半年股价走势与未来展望

6.1 近半年股价走势（2025年5月-11月）

• 波动情况：股价从5月的12元/股波动上行至11月的14元/股，区间涨幅16.7%，跑赢创业板指（同期涨幅8.3%）。
• 驱动因素：5-6月受深圳城市更新政策利好（《深圳市城市更新条例实施细则》发布）推动；7-9月随房地产行业情绪回暖，房企类项目预期改善；10月三季报业绩超预期，股价进一步上涨。

6.2 未来半年展望（2025年12月-2026年5月）

• 利好因素：①2026年一季度为行业传统旺季，订单落地加速；②粤港澳大湾区“十四五”规划中期评估或释放新政策红利；③公司公募REITs发行筹备中（持有深圳光明区产业园设计资产），有望盘活存量提升估值。
• 潜在风险：房企资金链风险可能影响部分项目回款。
• 目标价：基于合理市值35亿元，对应股价16.5元/股（总股本2.12亿股），较当前股价存在18%的上涨空间。

七、风险提示

1. 政策风险：城市更新、乡村振兴等政策推进不及预期，导致项目需求下降【参考资料[2]风险提示逻辑】。
2. 行业竞争加剧：大型央企设计院下沉区域市场，挤压公司项目获取空间。
3. 回款风险：房地产企业资金链紧张可能导致应收账款坏账率上升。
4. 人才流失风险：核心设计团队人员流失影响项目交付质量。

结论：新城市作为区域型工程咨询龙头，受益于新型城镇化与城市更新政策，业务结构持续优化，财务稳健性较强。当前估值处于历史低位，未来半年在政策红利与业绩增长驱动下，具备较高投资价值，建议“增持”。

（全文约2850字）