香港楼市再复盘与新动态

香港楼市复苏进程：从止跌到量价同步修复

核心观点
香港住宅市场已由政策带动下的成交修复，进一步走向量价同步改善。二手市场接棒成为主引擎，1—7月私人住宅成交同比增长30.5%，其中二手成交增长36.5%。售价指数截至6月同比上涨12.7%，较2025年3月低点累计回升13.4%，中等面积段价格表现更强，中高总价成交增速亦明显领先，置换链开始修复。租金创新高是本轮价格修复最重要的基本面锚，2026年6月香港住宅租金指数同比上涨5.1%，再创历史新高，家庭型面积段租金涨幅更高。新增按揭实际利率已大致稳定于3.25%附近，租金回报率与融资成本的差距较高利率阶段显著收窄。

关键数据

• 2026年1-7月私人住宅总成交43402宗，同比增长30.5%；二手住宅成交30175宗，同比增长36.5%。
• 截至2026年6月，私人住宅售价指数为323.2，环比增长0.3%，同比增长12.7%，较2025年3月低点累计上升13.4%。
• 2026年6月香港住宅租金指数同比上涨5.1%，再创历史新高。
• 截至2026年7月，一个月HIBOR已回落至2.68%，市场新增按揭的实际利率普遍已稳定在约3.25%。

研究结论

• 租售关系再解释：本轮租售错位并非由单一变量决定，而是人口回流、高利率、弱预期和高库存在同一阶段形成了方向相反的传导，造成租赁和购房需求产生背离。
• 供给约束下的复苏路径：香港住宅供给受土地、审批和建设周期约束，调整较慢，广义库存仍处高位，决定本轮不是无约束上涨，后续更可能呈现温和、分化式上涨。
• 短期判断：房价进入中低斜率修复，7月价格环比小幅回落非趋势反转，全年香港售价指数涨幅在10%以内。
• 对内地房地产的借鉴意义：重视租金反季节上涨，7月全国80城租金已连续三个月反季节上涨，是2021年租金系统性走弱以来首次出现淡季改善，租金走强类似于房地产资产现金流的“EPS止跌”，为房价企稳提供了比交易量改善更具内生性的逻辑支撑。