申万房地产香港房地产市场系列报告之一多利好共振助力复苏香港楼市新周期起点

香港楼市全面复苏，成交量价回升态势良好，存量供给相对紧缺

香港住宅成交量价自2025年3月以来稳步回升，2025年一手、二手私人住宅买卖合约金额同比均增长14%。价格端，香港中原城市领先指数较2025年3月低点上涨8%。目前香港存量住房供给相对紧缺，2021年全港家庭住户人均居所楼面面积中位数40平方米，人均面积16平方米，剔除公屋后预计户均套数仅0.69套。

人口、股市、利率、政策等多重利好共振，助力香港楼市复苏

1. 人才政策推动输入型购买力强劲：2024年1月至2025年1月，香港7项人才入境计划接获申请约14万宗获批；非本地学生来港就读人数从2022年的2-4万人次提升至2024年的7.4万人次。
2. 股市溢出带来明显财富效应：2025年，香港交易所共迎来119宗新上市，融资总额2858亿港元，同比增长逾2倍，稳居全球首位；2026年将有约150家企业在港上市，集资总额介于3200亿至3500亿港元。
3. 房贷利率下行、低于租售比：中原地产数据显示，住宅租售比3.53%，高于按揭利率3.25%；美联储12月点阵图显示，2026-2027年目标利率仍会有25个基点下降预期。
4. 楼市政策再松绑、减轻房屋交易成本：2025年2月，香港进一步优化印花税政策。

香港零售稳步复苏，核心区域写字楼租金企稳

1. 零售业销货价值：2025年5月以来，香港零售业销货价值同比增速在多重利好之下重新转正，持续改善。
2. 甲级写字楼租金：香港写字楼市场空置率仍处于高位，但近期中环和上环租金逐渐企稳，出现结构性改善迹象。

催化剂：利率下行周期、人民币升值有利于推动资产价值重估

货币宽松、利率下行、人民币升值阶段，恒生地产指数表现出明显收益。背后逻辑包括：利率下行期房企债务成本优化；居民购房成本下降，购买力提升，需求加速释放推动价格预期改善；市场资金流动性增强推动资金涌入低估值板块。目前保险公司净投资回报率持续下滑，推动其对香港地产及商业地产关注度提升，港股通持股提升趋势迅猛。

投资分析意见

• 地产开发业务：关注恒基地产、新鸿基地产、新世界发展、信和置业等。
• 商业地产业务：推荐恒隆地产、嘉里建设，关注太古地产、希慎兴业、九龙仓置业、领展房产基金等。