核心观点
- 2025年香港楼市止跌回稳，成交量连续两年增长，价格指数企稳回升，租金指数创新高。
- 当前香港楼市成交量处于历史高分位，价格较历史高点仍有约25%的回撤，租金已超过2019年高点。
- 2021-2025下跌周期与1997-2003周期相比，前者更温和，回撤时间42个月，跌幅28%，后者回撤69个月，跌幅66%。
- 2021-2025下跌周期是“估值回调+宏观利率变化”的反应，而1997-2003周期是“资产泡沫破裂+本地金融危机”。
- 预计香港中期复苏不会复制2003-2008年的修复幅度，需关注宏观环境和利率变化的不确定性。
2025年香港楼市概况
- 一手住宅成交量同比增长21%，二手住宅成交量同比增长17%，总成交量超6万套，为2013年以来第二高水平。
- 价格指数自3月确认底部后连续三个季度企稳回升，全年同比增长3.3%。
- 租金指数全年同比增长4.3%，已超过2019年达到历史新高。
- 小户型价格修复更明显，中大户型租金涨幅较大。
2025年香港楼市止跌回稳原因
- 需求端政策放松：以“撤辣+按揭松绑+人才优惠+精准减税”为主，减少交易成本，托底刚需和新来港人才置业预期。
- 租金回报率反超房贷利率：租金回报率显著修复，5月HIBOR下降导致房贷利率走低，租金回报率大于房贷利率带来成交放量与房价止跌。
- 人口流入和收入提升：人才计划逆转净流出趋势，形成新增居住人口；收入提升约10%，带来需求托底保障。
对内地的借鉴意义
- 内地楼市调整时长和幅度已超越香港2021-2025下跌周期，接近香港1997-2003下跌周期。
- 内地已无“限购、限贷”等限制性政策，但税费减免空间较大。
- 内地利率传导通畅性仍有较大空间，但核心城市二手房租金指数仍未止跌，呈“租售价格双降但售价跌幅更快”的格局。
- 短期供给收紧对楼市影响具有滞后性，长期需加快“保障房+商品房”双轨制建设。
- 判断长周期地产拐点需观察居民偿付能力和经济发展的匹配程度。
风险提示
- 美联储降息导致香港按揭利率重新走高的风险。
- 香港库存压力过大导致中短期供需失衡的风险。
- 宏观经济下行导致需求萎缩的风险。
- 需求端政策收紧的风险。
- 客观环境不同导致香港经验对内地失效的风险。
