香港楼市复盘与思考香港楼市供需基本面人口增长情况香港在

人口增长情况：香港在1840年以前是渔民主导的海岛型社会，开埠后人口经济变化大。 1920 – 1941年人口增加100万，二战期间有波动，1944年降至60万，战后增长迅速，1945 – 1950年五年增长100万，后续基本每十年增长100万，1997年回归后人口约650万，增速相对平稳，2024年末约753万人。 香港楼市复盘与思考香港楼市供需基本面 年以前是渔民主导的海岛型社会，开埠后人口经济变化大。 1920 – 1941年人口增加100万，二战期间有波动，1944年降至60万，战后增长迅速，1945 – 1950年五年增长100万，后续基本每十年增长100万，1997年回归后人口约650万，增速相对平稳，2024年末约753万人。 香港自然增长人数呈下行趋势，人口波动受净迁移因素影响更大，这与内地一线城市和头部二线城市趋势类似，人口净迁移对房地产市场需求影响较大。 经济发展状况：从1960年以来，香港实际GDP持续增长且速度快，1960 – 1990年年化复合增速达10%，跻身亚洲四小龙行列。 仅在1997年亚洲金融危机、2008年全球金融危机和2020年新冠疫情期间出现短暂下滑后又快速回升。 与其他亚洲头部城市和地区相比，香港经济人口总量因土地面积小不占优，但人口密度和经济密度居前列，居住需求较大。 房价与居住情况：香港房价自2021年9月最高点已下降27%，房价收入比低于北京和上海，租售比优于内地北上广深一线城市。 但从人均居住面积和自有住宅率来看，香港居住情况较差。 2021年人均套内居住面积中位数仅16平方米，远低于深圳、新加坡、上海和东京；自有住宅率低，一半人口居住在公屋或政府资助购买的保障性住房中，而中国城镇居民住房拥有率高达96%，常住地房屋购买或自建占比73%，租房占比21%，情况好于香港。 住房紧缺原因：香港住房紧缺由来已久，开埠早期城区发展缺乏规划，1953年人均居住面积仅3.9平方米，战后人口急剧增长，房屋供给跟不上。 1980年后家庭结构变化，小核心家庭取代大家庭，家庭户数增速远超人口增速，新增住宅供应量赶不上家庭住户数增长。 此外，香港作为自由港，房产有投资属性，海外资金涌入增加需求，行业繁荣也难缓解房荒。 政府住房措施：政府推出一系列住房措施，如徙置大厦、廉租屋、十年建屋计划、居者有其屋计划、自置居所贷款等。 从早期安置居民到完善公屋政策，再到将公屋政策重点从出租转向出售并与市场挂钩，逐步扩大资助对象范围。 截止1997年，一半人口居住在出租公屋和政府补助单位里，97年后除临时房屋数量减少，出租公屋住户向资助出售单位住户转化外，其余资助方式增长，私人永久性住宅增速最快。 供给侧问题：香港居住面积难以改善主要是供给侧问题。 土地供应严重不足，土地面积小且地形多丘陵，适宜建房区域少，填海和市区重建难度大，特殊土地制度约束出让土地数量。 同时，房地产开发市场被几大头部开发商垄断，存在囤货居奇现象，导致房屋供给跟不上，住宅增量有限，面临楼宇老化问题，居住困境短期难改。 1997 – 2003年香港楼市调整调整前泡沫情况：1991 – 1996年香港房地产已上涨一波，1995 – 1997年涨幅最猛，物业整体涨幅达50% ，住宅涨幅高达100%，与20年疫情后一线城市涨幅类似。 调整期间下跌幅度：1997年10月起，香港开始长达六年的下跌调整，1997 – 2003年住宅价格下跌六成，写字楼价格下跌七成，住宅租金下跌四成，写字楼租金下跌五成。 同时，物业空置率大幅上升，住宅空置率从3.8%升至6.8%，当年新建住宅空置率从7.3%升至8.7%，写字楼空 置率从11%升至14%，当年落成写字楼空置率从5.8%升至7.4%。 调整原因–供需失衡：香港供需关系一直失衡，1985年香港进入过渡期后规定政府每年卖地不超过50公顷，虽然后续有所放宽，但对土地供应影响深远，1994年土地供应明显短缺。 90年代人口增加超政府预期，截止1996年中旬总人口达631万，源于内地合法移民、海外劳工涌入和早期海外人士回流，新落成住宅供应量未追上新增住房需求。 1995 – 1997年上半年政府大幅增加土地供应，导致1998年后建成供应量大量增加，在金融危机背景下出现供给相对过剩、需求不足的困境。 调整原因–开发商经营集中：香港地产业经营高度集中，Top10房企市占率达5 – 6成，高于内地。 新进入者需承受高地价、高财务成本、弱议价能力和有限勾地途径等不利因素。 楼市火热时，开发商有捂盘惜售行为，新建成房子长期空置率高于市场平均，加剧了供需不平衡，在市场拐点时风险暴露更明显。 调整原因–经济危机：香港实行联系汇率后，1989 – 1994年多次随美元加息导致通胀大幅提升，89 – 92年年均通胀率达10%，通胀率与利率差距大，大量资金流入地产，推动房价上涨和泡沫形成。 金融危机来临时，居民经济收缩，银行高息和资产负效应使消费和投资急剧萎缩，居民和企业财务状况恶化，债务偿还困难，高房价泡沫破裂更快。 应对措施及效果：香港在楼市下跌时采取多项措施，包括保卫汇率、抑制供给、需求端放松等。 保卫汇率方面，1998年8月启动一千多亿港币入市干预；抑制供给方面，1998年6月停止卖地九个月，2002年暂停1997年推出的每年供应8.5万套住宅的85政策；需求端放松方面，从1998年起出台降低首付、降低利率、免息贷款、延长还款期限等政策。 这些措施对楼市下跌有抑制作用，但未扭转下跌趋势，1999 – 2000年有短暂企稳回升，2000年后因经济恢复不明显继续下跌。 2003 – 2019年香港楼市主升浪上涨情况：2003 年香港房地产见底，标志是签署更紧密经贸关系安排和内地居民赴港自由行政策出台，配合政府住房宽松政策，2003 – 2008年各类物业价格和租金恢复性上涨，住宅价格涨了近一倍，但较1997年高峰期仍有差距。 2008年因美国次贷危机引发的全球金融海啸终结上涨。 2009年后受益于中央政府经济刺激政策和支援措施，房地产复苏企稳并回到金融危机前水平，2009 – 2019年住宅涨了两倍有余，租金涨了近一倍，写字楼情况类似。 市场特点：住宅市场上行火爆时，供求关系更加严重失衡，住宅物业价格急速上涨并创下历史新高，成为社会舆论焦点。 售价租金屡创新高时，开发商掀起重建写字楼、商场等配套的热潮，并将范围从核心区扩展到非核心区。 随着香港经济转型和土地资源稀缺，政府通过条规将化工大厦等房子改为住宅增加供应。 上涨原因–外部因素：全球经济发展，需求大于供给，以美国为首的西方国家推出量化宽松政策，全球出现超低息金融环境，市场资金充裕，大量热钱涌入香港房地产市场，加剧供求关系失衡。 上涨原因–内地因素：大陆经济蓬勃发展，2003年签署经贸关系安排，内地居民赴港自由行开启，内地居民直接购买香港住宅规模迅速增大，2004年后有内地居民买房落户政策，进一步加剧买房热潮。 同时，内地开发商大举进军香港市场，推高土地价格。 上涨原因–内部政策：2002年香港政府为使房地产市场企稳复苏，宣布暂停每年供应85000套住宅的政策和公屋新建计划，该政策执行长达十年，缺乏灵活变通，导致土地资源严重短缺，供需矛盾加剧。 此外，香港房地产市场仍是寡头垄断格局，大型地产商囤积大量土地储备，开发程序复杂漫长，拖慢土地供应步伐。 投资建议 周期判断：倾向认为当前所处水平类似香港1999 – 2000年的调整，长时间的地产拐点不能仅看短期政策和供需关系的短期变化，还需看居民偿付能力和经济发展的匹配度。 行情演绎与推荐标的：从926之后一线城市房价已企稳五个月左右，今年与去年不同，去年是以价换量，今年有缩量情况。 短期来看，房地产板块行情演绎取决于政策催化，如存量土地回收、重新改造扩围政策的落地进度以及楼市量价修复的持续性，目前看好地产板块，两会前有政策博弈空间，推荐低估值加上城投属性的个股标的。