香港地产月报20262楼市量价双升新财年宅地计划供应量上调20260316

2026年03月17日09:14 关键词 香港住宅市场一手私宅成交量价格供给开发商销售信贷租赁写字楼租金空置率需求零售物业社林入境游客资本化率北上人次同比增长 全文摘要 香港房地产市场在2月展现出强劲的复苏态势，一手私宅成交量与成交金额分别环比和同比大幅增长，二手市场同样呈现显著的复苏迹象。香港发展局上调了未来宅地供应量，预示新房市场修复势头强劲。商业地产方面，写字楼板块显示出租金的结构性改善，零售物业销售价值同比增长5.5%。 香港地产月报（2026.2）-楼市量价双升，新财年宅地计划供应量上调-20260316_导读 2026年03月17日09:14 关键词 香港住宅市场一手私宅成交量价格供给开发商销售信贷租赁写字楼租金空置率需求零售物业社林入境游客资本化率北上人次同比增长 全文摘要 香港房地产市场在2月展现出强劲的复苏态势，一手私宅成交量与成交金额分别环比和同比大幅增长，二手市场同样呈现显著的复苏迹象。香港发展局上调了未来宅地供应量，预示新房市场修复势头强劲。商业地产方面，写字楼板块显示出租金的结构性改善，零售物业销售价值同比增长5.5%。尽管全球流动性收紧对港资地产开发商股价构成一定影响，但分析认为香港楼市修复势头稳固，蕴藏投资机遇。 章节速览 00:00香港住宅市场二月量价双升，一手私宅成交显著回暖 香港地产市场于2月展现出量价双升的强劲复苏态势，一手私宅成交量与成交金额均显著高于去年同期，增幅分别达到67%和44%。年初销售淡季背景下，成交量仍高于去年年末，表明市场修复势头良好。重点开发商销售金额同比实现翻倍增长，其中新鸿基、恒基和新世界表现尤为突出，六家房企合计销售套数占比提升至51%。香港发展局上调2026至2027财年宅地供应计划，开发商推盘力度加大，共同促成新房市场繁荣。 02:28香港房地产市场二月成交活跃度分析 报告分析了香港2月房地产市场的成交情况，新鸿基的西沙湾2A和2B2期项目成交金额占全月成交的四分之一，二手住宅成交套数和金额同比显著增长，港岛和九龙地区的修复强度优于新界，大型房屋价格修复更为明显。此外，二手住宅库存去化周期下降至8.4个月，开发商处于加速补货阶段，显示出市场活跃度和对未来房价的乐观预期。 05:06香港住宅地产市场供应与信贷分析 2026至2027财年，香港计划大幅提高住宅用地供应量至22580套，较去年显著增加，旨在保证土地供应弹性，防止房价过快上涨，促进地产市场健康修复。信贷方面，1月新批抵押贷款金额同比增长30%，反映购房人加杠杆意愿提升，但按揭利率维持相对稳定。租赁市场租金延续温和上涨趋势，A类私宅回报率高于新批抵押贷款利率，显示购房偏好。 08:31香港写字楼市场租金与需求动态分析 香港写字楼市场在一月份显示出租金触底回升的迹象，核心区域如上环、中环的甲级写字楼租金指数同比降幅优于整体市场，空置率亦有改善。尽管整体资本化率有所提升，但核心区域表现更为稳健。需求端数据显示，甲级写字楼净吸纳量环比增长，表明市场需求有所回暖。然而，鉴于新增供给和存量去化情况，市场全面复苏仍需时日。 11:19香港零售业恢复态势良好，社林社林增长显著 香港零售业在25年五月后持续恢复，一月份零售业销货价值同比增长5.5%，珠宝钟表和耐用消费品成为主要增长动力。入境游客和香港居民北上人次稳定增长，推动零售物业保持积极恢复态势。尽管零售物业租金指数同比下 降，资本化率有所提升，但港资持有企业对香港零售物业的未来展望偏审慎乐观。 14:28港资地产与石油企业二月表现及三月调整分析 二月港资地产和石油企业指数分别实现13%和10%绝对收益，跑赢恒生指数。三月受中东局势影响，流动性收紧，开发商股价出现回撤，但外资撤出带来潜在投资机会。长期看，香港地产有望迎来2-3年改善周期，南向资金可能逐步替代外资。 发言总结 发言人3 他，中金地产组的分析师陈坚，报告了香港写字楼和零售物业的最新情况。首先，他指出香港写字楼板块的空置率已触底，部分核心区域出现了租金和结构性改善的迹象。具体来说，甲级写字楼的平均租金为560港元/平方米/月，环比增长1.5%，尽管同比下降4.5%，但与上半年相比，降幅有所收窄。资本化率方面，港岛写字楼的平均资本化率环比持平，但同比提升0.4个百分点。 在零售物业方面，陈坚提到一月香港零售业销货价值同比增长5.5%，其中珠宝钟表和耐用消费品为主要增长推动力。此外，旅游数据显示访港游客已基本恢复至疫情前水平，表明香港零售业正在积极恢复。尽管如此，复苏速度仍存在不确定性。 总的来说，他对香港房地产市场保持审慎乐观态度，认为写字楼和零售物业市场都有积极的信号，但仍需关注复苏的持续性和稳定性。 发言人2 他，中金地产组的分析师李小豪，对香港房地产市场进行了深入分析。他首先感谢了投资人的时间，并介绍了中金地产组的月报产品，该报告每月十号前后发布。在分析中，他指出2月份香港住宅市场出现量价双升的边际变化，一手私宅成交量及成交金额显著增长，显示市场修复势头强劲。此外，香港发展局上调了2026至2027财年的宅地供应量，有利于开发商补货和房价短期稳定。信贷方面，新批抵押贷款金额同比增长，反映了购房人加杠杆意愿。最后，尽管商业地产和港资地产开发商的股价因中东局势影响有所波动，但流动性宽松背景下，香港地产市场有望维持2到3年的改善周期，为投资者提供潜在机会。 发言人1 首先强调了会议讨论内容的保密性以及版权问题的重要性，并明确表示CIC对于任何违反这些限制规定的行为，将保留采取法律行动的权利。随后，他对参会者表示了衷心的感谢，同时推介了一款名为“AI进宝”的工具，鼓励大家利用它来获取优质的复盘资料，以提升工作效率和学习效果。此外，他还提到了“进门APP”，并邀请参会者通过该平台领取会员体验码，以体验更多资源和服务。最后，他以祝福大家工作顺利作为发言的结束语，圆满地完成了自己的讲话。 问答回顾 发言人2问：中金地产组发布了什么产品，并且何时会发布相关报告数据？ 发言人2答：我们今年开始推出了跟踪香港房地产市场月报这个产品，会在每个月的十号前后去发布相关报告数据。 发言人2问：香港住宅市场二月的边际变化如何？二手住宅市场的表现如何？ 发言人2答：香港住宅市场二月呈现量价双升的态势，发展局也上调了2026到2027财年的全年宅地供应量。二手住宅2月成交套数和成交金额较上月基本持平，同比增长八成和翻倍。年初至今成交套数和成交金额分别实现6成和8成的累计涨幅，且各区域修复趋势未现明显分化。二手房成交价格方面，中原大型屋苑领先指数环比增长1.1%，同比涨幅从7.3%扩大至9.2%。 发言人2问：一手私宅成交量的情况如何？ 发言人2答：2月一手私宅成交套数接近2600套，环比增长67%，同比增长186%；1到2月累计成交同比增长148%。成交金额方面，2月一手私宅成交金额为275亿港币，环比增长44%，同比增长226%，1到2月累计同比增长189%。 发言人2问：香港一手私宅市场的修复势头如何？ 发言人2答：香港一手私宅市场的修复势头十分强劲，尤其是在房价企稳趋势确认后，购房人加速置业进程，开发商也加大推盘力度，促成了年初至今新房市场的繁荣。 发言人2问：重点开发商的销售情况如何？ 发言人2答：年初至2月，重点开发商的销售金额同比实现翻倍到翻了好几倍的增长，其中新鸿基、恒基和新世界的同比涨幅尤为亮眼，超过整体市场水平。六家房企2月合计销售套数1256套，市占率提升至51%。 发言人2问：二月屋苑成交榜单情况怎样？ 发言人2答：新鸿基的西沙湾2A和2B2期项目在二月销售金额达到71亿港币，占全月成交金额的四分之一，显示出了明显的头部效应。 发言人2问：未来房价走势和库存情况如何？ 发言人2答：根据中原经纪人住宅买卖指数（CSI），2月环比继续上行至69.97，反映经纪人对未来短期房价持乐观态度。同时，二手住宅挂牌量环比下降3%，库存去化周期缩短至8.4个月。 发言人2问：宅地成交及供应情况如何？ 发言人2答：二月内有两块宅地供应，分别由中海发展和里仁建设获取，成交金额共计31.8亿港币。此外，香港发展局公布了2026到2027财年的卖地表，上调了全年计划供应量至22580套，相比去年全年计划供应量13700套有所增加。 发言人2问：港府近期在宅地供应方面的政策变化是什么，这将对香港房地产市场产生何种影响？ 发言人2答：港府从2019年开始调整了宅地计划供应量，之前是收缩供应，而现在显著提高了宅地供应量。这一举措有利于开发商在经历了三年下行周期后补充库存，并且避免了房价因供地紧张而快速上涨，从而形成泡沫并触发政府调控政策，导致房价周期反转。因此，这次供地弹性的保证有助于香港地产市场修复周期更加健康和持久。 发言人2问：香港信贷方面的情况如何？抵押贷款的发放情况及利率有何变化？ 发言人2答：一月份新批抵押贷款金额同比增长30亿港币至325亿港币，延续了11月以来的增长趋势，其中一手和二手住宅贷款分别同比增长14%和50%。抵押比率基本持平在60%左右。尽管新批贷款利率微增至3.27%，但整体水平仍低于2023年至2024年的水平，反映出购房者在房价修复背景下加杠杆意愿提升。 发言人2问：目前香港租赁市场租金走势如何？ 发言人2答：二月租金呈现温和上涨趋势，中原地产城市大型屋苑租金指数环比上涨0.3%，同比增幅5%。同时，根据香港公布的赐宅回报率数据，各类型私宅回报率环比基本持平，其中A类私宅回报率较新批出抵押贷款利率高出约30个BP，显示出香港购房人在选择购置物业时更倾向于购买住宅。 发言人3问：香港写字楼和零售物业市场的情况怎样？ 发言人3答：写字楼板块空置率已基本触底，部分核心区域租金和空置率环比出现结构性改善。甲级写字楼租金虽环比提升1.5%，同比降幅收窄至4.5%，且租金指数同比降幅逐月收窄。零售物业方面，一月份香港零售业销货价值同比增长5.5%，珠宝钟表及耐用消费品为主要增长推动，而随着游客回归和客流量增长，社零整体延续积极恢复态势。 发言人2问：对于当前港资地产开发商股价表现及未来展望的看法是什么？ 发言人2答：二月份监测的港资地产商指数跑赢恒生指数，但在三月因全球流动性收紧及滞胀风险影响，股价出现一定程度回撤。然而，在外资资金阶段性的调整过程中，尤其是对于四大开发商股价调整和估值回撤时，提供了潜在的投资机会。随着国际层面不确定性平息及流动性的宽松趋势，预计香港地产将经历至少2到3年的改善周期，建议关注在调整阶段南向资金逐步替代外资定价所带来的投资机会。