2019年12月地产债月报：地方政策微调进行时，房企以价换量趋势明显

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 ■政策梳理：多个城市放宽限购，大湾区为政策活跃区 中央政策层面，12月多个中央会议召开，均强调政策以“房住不炒”为定位，同时中央经济工作会议提出“全面落实因城施策”，给予地方更多微调自主权。此外，中央办公厅发文大幅放宽落户限制，央行推进存量房贷转轨LPR定价。地方政策层面，多个城市放松调控，大湾区尤其活跃，深圳、中山、广州、成都等部分区限购边际松绑，总体上多以人才引进为形式，放松区域以城市新区或郊区为主。 ■高频数据：TOP100房企销售量增价跌，二、三四线城市销售回暖。 TOP100房企12月销售面积累计同增16.1%，增速回升0.6pct，房企以价换量动机趋势明显，12月平均售价环降0.6%，已连续5个月下跌。 分城市来看，一线4城12月销售面积同降22.5%，增速回落35pct；二线11个样本城市销售面积同增3.8%，增速回升2pct；三四线6个样本城市销售面积同增12.0%、增速回升17pct。其中，南京、扬州、岳阳成交涨幅居前，广州、福州、长春市场偏弱。 我们预测，12月全国商品房销售面积累计增速将回升至0.4%-0.6%；房地产开发投资累计增速9.9%-10.0%，比上月回落。 ■12月公司舆情：房企多元化融资活跃，央企拿地积极 负面舆情方面，华发和中南建设新增对外担保数额较大，泛海控股武汉公司银行贷款展期，云南城投子公司因资不抵债被起诉；正面舆情方面，中诚信将新城控股撤出信用评级观察名单，维持公司主体信用等级为AAA；关注类舆情方面，中国电建300亿元小公募公司债获上交所通过，越秀100亿可续期公司债获上交所受理，时代中国60亿ABS项目获批；金茂、保利、华发等央企拿地活跃，摘得多宗高总价地块。 ■风险提示：城市、房企样本数量有限，反映总体情况可能存在偏差 Table_Tit le 2020年01月12日 地方政策微调进行时，房企以价换量趋势明显 ——2019年12月地产债月报 Table_BaseI nfo 固定收益 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 陈雨田 报告联系人 chenyt4@essence.com.cn Tabl e_Repor t 相关报告 低基数下销售同比再走高，地方人才引进松绑限购——10月地产债月报 2019-11-7 二线城市超预期反弹，房企多渠道应对融资收紧——9月地产债月报 2019-10-12 2 固定收益 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 政策梳理............................................................................................................................ 3 1.1. 中央政策 ................................................................................................................... 3 1.2. 地方政策 ................................................................................................................... 3 2. 行业数据............................................................................................................................ 4 2.1. 高频数据扫描 ............................................................................................................ 4 2.2. 全国数据预测 ............................................................................................................ 5 3. 企业跟踪............................................................................................................................ 6 3.1. 房企销售 ................................................................................................................... 6 3.2. 公司舆情 ................................................................................................................... 7 3.2.1. 负面 ................................................................................................................. 7 3.2.2. 正面 ................................................................................................................. 8 3.2.3. 关注 ................................................................................................................. 8 图表目录 图1：12月分能级城市商品房成交面积同比：一线大幅回落，二三四线回升 .......................... 4 图2：12月分能级城市商品房成交面积环比：全线回升，三四线城市回升幅度最大................ 4 图3：12月分城市商品房成交同比：南京领先、广州靠后 ...................................................... 4 图4：TOP100房企12月销售面积累计增速回升.................................................................... 5 图5：TOP100房企12月平均售价下跌.................................................................................. 5 图6：预计11月全国商品房销售面积单月增速回落 ................................................................ 5 表1：2019年12月中央房地产政策梳理汇总......................................................................... 3 表2：2019年12月地方房地产政策以边际放松为主 .............................................................. 3 表3：2019年TOP100房企销售额及目标完成情况................................................................ 6 表4：2019年12月房企负面舆情汇总 ................................................................................... 7 表5：2019年12月房企正面舆情汇总 ................................................................................... 8 表6：2019年12月房企关注舆情汇总（部分） ..................................................................... 9 3 固定收益 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 1. 政策梳理 1.1. 中央政策 12月多个重要会议召开，12月12日中央经济工作会议、12月18日住建部座谈会、12月23日全国住房建设工作会议，均强调政策以“房住不炒”为定位，中央经济工作会议同时提出“全面落实因城施策”，给予地方更多微调自主权。12月两项改革推进，一是落户放宽，12月25日中央办公厅要求全面取消城区常住人口300万以下城市落户限制；二是存量房贷转轨，12月30日央行要求存量房贷转换为LPR加点形式，转换时点利率不变，重定价周期最短一年，意味着一年后存量房贷利率或随LPR有下行空间。 表1：2019年12月中央房地产政策梳理汇总 时间 部门/会议 主要内容 内容 2019/12/12 中央经济工作会议 定调2020年房地产政策 坚持“房住不炒”定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。 2019/12/18 韩正住建部座谈会 定调2020年房地产政策 坚持“房住不炒”定位，保持定力，不将房地产作为短期刺激经济的手段，以城市更新为契机做好老旧小区改造，指导各地因地制宜开展工作，满足居民实际需求。 2019/12/23 全国住房和城乡建设工作会议 定调2020年房地产政策 坚持“房住不炒”定位，着力稳地价稳房价稳预期，着力建立和完善房地产调控的体制机制。 2019/12/25 中中央办公厅等《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》 放宽落户条件 全面取消城区常住人口300万以下城市的落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件，完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策，精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。 2019/12/30 中国人民银行公告 存量房贷转化为LPR定价 自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变，重定价周期最短一年。 资料来源：住建部等，安信证券研究中心 1.2. 地方政策 12月以来，多个城市放宽限购，大湾区为政策活跃区。深汕合作区12月2日规定区内购房不计入深圳其他区限购；中山12月2日规定外地户籍购房无需社保；成都12月5日高新南区和天府新区对其他主城区放松限购；广州南沙12月13日本科生购房不受户籍、社保限制；广州黄埔12月21日工作半年以上人才购房不受户籍限制。总体来看，当前限购放松在区域上以城市新区或郊区为主，多借助人才引进的形式，以温和小步推进为主。 表2：2019年12月地方房地产政策以边际放松为主 方向 日期 城市 文件/事件 要点 放松 2019/12/2 深圳 深汕合作区限购放宽 《关于启动深汕特别合作区过渡期商