房地产行业月报：核心城市量价趋稳，地产周期底部基本确认

核心城市量价趋稳，地产周期底部基本确认 2026年04月19日 增持（维持） 证券分析师姜好幸执业证书：S0600525110001jianghx@dwzq.com.cn证券分析师刘汪执业证书：S0600526030001liuwang@dwzq.com.cn ◼开工竣工降幅收窄，供给侧调整节奏边际改善。2026年1-3月全国房地产累计开发投资17720亿元，同比变化-11.2%，降幅较1-2月走扩0.1pct；累计房屋新开工面积10373万平方米，同比变化-20.3%，降幅较1-2月收窄2.8pct；累计竣工面积9789万平方米，同比变化-25.0%，降幅较1-2月收窄2.9pct。整体来看，房地产供给侧仍处于调整过程中，但开竣工指标逐步趋稳，供需关系有望继续向再平衡演进。 ◼销售端降幅持续收窄，核心城市量价企稳信号进一步强化。2026年1-3月全国商品房销售面积为19525万平方米，同比变化-10.4%，降幅较2026年1-2月收窄6.1pct；销售额17262亿元，同比变化-16,7%，降幅较2026年1-2月收窄6.9pct，需求修复动能稳步增强。3月70城新房、二手房价格环比分别下降0.2%和0.2%，跌幅分别收窄0.1和0.2个百分点；其中一线城市新房、二手房价格环比分别为+0.2%和+0.4%。同时，重点城市二手房挂牌量持续回落，库存压力边际缓解，行业“量稳价稳、库存下降”的特征逐步明晰。 相关研究 ◼资金面短期波动，结构持续优化。2026年1-3月，房地产开发企业累计到位资金额为20524亿元，同比变化-17.3%，同比降幅较1-2月走扩0.8pct，资金面仍有一定压力。分类别来看，国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-23.7%、-20.1%、-34.6%，销售修复向资金传导尚需时间，自筹资金累计同比下降5.3%，降幅较1-2月收窄0.6pct，企业自身资金调配能力和经营韧性有所提升。随着销售端逐步改善、政策继续支持合理融资需求，房企资金面有望延续温和修复。 《地产+AI工具系列报告之三：基于多模型联合决策的C-REITs智能评级与跟踪分析体系》2026-04-14 《开发投资降幅收窄，市场逐步探底向稳》2026-03-22 ◼投资建议：当前行业已呈现出较为清晰的三重积极信号：一是核心城市房价率先企稳，价格企稳信号持续强化；二是重点城市二手房挂牌量回落，库存去化取得阶段性进展；三是销售、开工、竣工等核心指标持续改善，基本面修复趋势逐步明确，地产大周期底部基本确认。在政策端持续支持房企合理融资与居民购房需求、企业自筹资金韧性逐步显现的背景下，行业修复动能有望进一步增强。投资建议：1）房地产开发：推荐华润置地、新城控股、招商蛇口，建议关注保利发展；2）物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务，建议关注保利物业，招商积余；3）房地产经纪：推荐贝壳，建议关注我爱我家。 ◼风险提示：政策效果不及预期；销售与回款不及预期；行业流动性风险加剧。 内容目录 1.开发投资降幅持续收窄，新开工与竣工边际改善..........................................................................41.1.开发投资降幅持续收窄，1-3月开发投资累计同比-11.2%...................................................41.2.新开工面积降幅持续收窄，1-3月新开工面积累计同比-20.3%...........................................41.3.竣工面积边际改善，1-3月竣工面积累计同比降幅环比收窄2.9pct...................................52.销售端降幅持续收窄，市场成交逐步回暖......................................................................................52.1.销售端降幅持续收窄，需求修复动能稳步增强.....................................................................52.2. 70城3月房价跌势进一步趋缓，城市分化格局清晰............................................................63.资金端短期波动可控，结构改善蓄力向好......................................................................................73.1.资金面短期平稳波动，结构优化支撑稳步修复.....................................................................73.2.资金结构分化改善，自筹资金韧性凸显.................................................................................84.投资建议..............................................................................................................................................95.风险提示..............................................................................................................................................9 图表目录 图1：累计至3月开发投资及同比变化...............................................................................................4图2：3月单月开发投资及同比变化....................................................................................................4图3：累计至3月新开工面积及同比变化...........................................................................................4图4：3月单月新开工面积及同比变化................................................................................................4图5：累计至3月竣工面积及同比变化...............................................................................................5图6：3月单月竣工面积及同比变化....................................................................................................5图7：累计至3月商品房销售面积及同比变化...................................................................................5图8：3月单月商品房销售面积及同比变化........................................................................................5图9：累计至3月商品房销售金额及同比变化...................................................................................6图10：3月单月商品房销售额及同比变化..........................................................................................6图11：3月新房价格指数环比-0.2%，同比-3.6%..............................................................................6图12：3月分级别新房价格指数环比走势..........................................................................................6图13：3月二手房价格指数环比-0.2%，同比-6.3%..........................................................................7图14：3月分级别二手房价格指数环比走势......................................................................................7图15：累计至3月到位资金及同比变化.............................................................................................7图16：3月单月到位资金及同比变化..................................................................................................7图17：2026年3月累计定金及预收款同比-20.1%............................................................................8图18：2026年3月累计个人按揭贷款同比-34.6%............................................................................8图19：2026年3月累计国内贷款同比-23.7%....................................................................................8图20：2026年3月累计自筹资金同比-5.3%......................................................................................8 1.开发投资降幅持续收窄，新开工与竣工边际改善 1.1.开发投资降幅持续收窄，1-3月开发投资累计同比-11.2% 根据国家统计局数据，2026年1-3月全国房地产累计开发投资17720亿元，同比变化-11.2%，较2026年1-2月降幅走扩0.1pct。单月来看，3月开发投资额为8108亿元，同比变化-11.3%，仍处在下滑通道，降幅较2026年1-2月略增0.2pct，主要原因是一季度为传统开工淡季，叠加房企仍以优化库存、稳妥推进项目为主，投资节奏保持理性审慎。 数据来源：国家统计局，东吴证券研究所 数据来源：国家统计局，东吴证券研究所 1.2.新开工面积降幅持续收窄，1-3月新开