中国金茂（00817.HK）2026年中报点评：开发业务毛利率暂承压，债务结构进一步优化

核心观点与关键数据

• 业绩表现：2026年上半年公司实现营业收入214.18亿元，同比减少15%；归母净利润8.79亿元，同比减少19.35%。主要原因是物业开发收入减少，整体毛利率下降至11.62%。
• 分业务表现：开发业务收入168.03亿，同比下降16%，毛利率7%；物业租赁业务营收8.53亿，同比上升5%，毛利率80%；酒店经营和物业服务业务分别占总营收的3%/9%，毛利率为33%/18%，但较去年同期有所下降。
• 销售业绩：2026年上半年实现全口径销售金额575亿元，同比逆势增长8%，行业排名第7位。住宅平均签约单价提升至2.8万/平米，一二线城市销售金额占96%，TOP10城销售金额占总体的83%。
• 土地投资：2026年至今获取15个优质项目，总土地款260亿，计容建面82万平方米，平均溢价率仅5.64%，且100%位于一二线城市。
• 土地储备：整体未售货值2540亿，一二线城市占比89%，TOP10城市占比61%，土储质量优异。
• 债务结构优化：2026年上半年利息支出28.9亿元，同比减少11%；融资成本10.08亿元，同比减少17%。计息银行贷款和其他借款减少5%，境内外新增融资平均成本2.87%，新项目开发贷成本2.29%，融资成本创新低。
• 财务预测：上调公司2026-2028年EPS预测至0.08、0.10、0.11元，基于剩余收益模型，给予公司2026年目标价1.7港元，对应2026年18倍PE，维持“推荐”评级。

研究结论

• 公司开发业务毛利率暂承压，但销售逆势提升，投资聚焦核心城市，债务结构进一步优化。
• 金茂府产品线已建立良好品牌口碑，拿地边际改善，有望凭借产品力在“好房子”时代突围，毛利率逐渐修复。
• 考虑到拿地利润稳定、去化率较高，公司未来增长可期，维持“推荐”评级。

风险提示

• 房地产市场超预期下行，拿地兑现度不及预期。