财通地产碧桂园服务2026年中期业绩交流纪要

发布时间：2026-09-01 一、AI总结内容 一、核心业绩表现 1. 财务指标：2026年上半年实现营业收入245亿元，同比增长5.7%；毛利44.4亿元，同比增长3.3%；规模核心净利润16.2亿元，同比增长3.2%，实现企稳回升。 2. 运营指标：上半年新签年化收入13.2亿元，同比增长53%，新增签约入场项目超600个；大物业板块收入占总营收超70%，贡献超90%的收入增量，毛利率22.7%，同比提升0.2个百分点；关联方收入占比仅0.6%，收入独立性强。 3. 费用与科技：剔除研发费用后的行政开支率同比下降1.5个百分点，对应费用减少2.4亿元；上半年研发费用1.4亿元，其中费用化1.1亿元、资本化0.3亿元，同比增长0.2亿元，PARA科技战略已在全国200多个项目落地。 4. 股东回报：2025年派息15.1亿元，以股代息比例21.2%，超50%为独立股东；2026财年分红预期不低于15亿元；2026年1-6月累计回购3500万股，金额约1.9亿元。 二、业务拓展情况 1. 住宅业务：上半年在京、沪、穗、深等多城市实现大体量商品房、区县全域覆盖、高端别墅大盘等项目突破，深圳外拓项目优势逐步显现。 2. 非住宅业务：上半年推出全新品牌“碧服商企”，聚焦综合设施设备管理、产业园区、航空空港、医院、校园等业态，中标海尔青岛产业园、京东智能产业园、深圳航空等标杆项目。三、投资者问答核心内容 1. 现金流改善：上半年经营性净现金流同比改善1.4亿元，增幅14.4%，主要通过加大当期物业费收缴、网欠清缴，减少预收款优惠透支，运用科技手段降低收款成本，针对性解决业主付款问题实现。 2. 八二八新政影响：新政对物业费端影响尚不明确，公积金交物业费细则正与各地住建部门沟通；监管层高度重视物业服务，提出质价相符要求，公司物业费收取将契合服务水平与契约约定，保障收缴率。 3. 利润率展望：2026年核心规模净利润有望较2025年（25亿元）稳中有增，全年核心规模净利润目标为稳中有升，经营性净现金流与核心规模净利润比例争取达1:1甚至更高；新拓项目净利率要求不低于7%-8%。 4. 减值风险：2025年下半年计提约10亿元环卫业务商誉减值，2026年上半年无商誉减值，剩余百亿元商誉风险可控；上半年长账龄应收款减值约6亿元，全年预计仍有一定规模，公司正在清理该类款项，不影响全年利润目标。 5. 外拓指引：2026年上半年新签年化收入13.2亿元，同比增长53%；住宅为核心拓展方向，非住宅业务聚焦标杆项目；全年外拓力度将保持，重点深耕住宅及发力非住宅标杆项目。四、风险与关注 1. 宏观环境对物业项目拓展的不确定性；2. 部分低费项目的收益压力；3. 长账龄应收款减值的潜在影响。 二、音频原文（转写） 大家好，欢迎参加财通地产碧桂园服务二零二六年中期业绩情况交流。目前所有参会者均处于静音状态。下面 开始播报声明。本次会议请面向财通证券的受邀嘉宾，在任何情况下，财通证券研究人员及演讲嘉宾所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，投资者应充分了解各类投资风险，自主做出决策，并自行承担投资。 的风险未经财通证券及演讲嘉宾书面授权许可，任何机构和个人不得以任何形式转发、复制、引用会议的内容与观点，包括不得制作镜像及指向链接，不得传播音频、视频、图片、文字等内容。如有上述行为，财通证券保留追究相关方法律责任的权利。啊，各位投资者，大家下午好，我是财通证券房地产分析师陈思宇。嗯，那最近这整个行业的中报和中期业绩公告也陆续的都出来了。 然后我们也是呃非常有幸的邀请到了咱们碧桂园服务的领导，呃跟大家分享一下近期公司的 经营还有未来的一些这个呃指引情况。那等会儿我们的会议呢，会分为两部分。第一部分是先由咱们B服的领导简单的介绍一下近期公司的经营情况。然后接下来大家有什么问题，我们可以再进入Q M A环节。 嗯，那现在就把时间交给各位领导。好的，非常感谢诗玉。大家好，我是碧桂园服务的林文涛。然后，今天我们也很荣幸请到我们的CFO田明总在线上。 那就像刚才思雨总提到的，我们先就是先简单的。呃，由我们团队先讲一下我们就是刚上周发的中心业绩一些亮点，然后我们后续就 啊，就回应大家各种问题。麻烦华姨说一下。好，各位投资者，呃，大家下午好。 那么先由我来为大家汇报一下我们这期。啊，就今年上半年的一些核心的经营以及财务数据的一些表现。啊，首先看我们几个财关键的财务指标。第一，是我们整体的收入呢，实现了大概 百分呃两百四十五亿元 那么这个是在呃我们二五年同期的一个高基数的情况下。 进一步稳定了我们的收入规模。啊，收入实现了同比增长百分之五点七。呃 此外呢，我们的毛利呢，上半年啊大概是呃四十四点四亿元。也实现一个同比增长，大概三点三个呃，三点三percent。 呃，我们的 规模核心净利润。呃，是十六点二亿元，同比也是实现了一个企稳回升。啊，同比增长了百分之三点二。那么可以看到呢，我们这三个关键的一个财务的指标都已经。 啊，实现了一个稳中有升。呃，我们的核心的业务呢，也就是我们大物业的板块呢。啊，整体这个基本面得到了进一步的夯实。那呃，我们再看一下我们的一些费用、费用的情况。 呃，首先是 我们剔除这个研发费用后的行政开支率呢？啊，是实现了同比下降一点五个百分点。啊，也就是我对应的一个行政开支费用减少了2.4亿元。呃，其其除此之外，我们的呃研发的费用 啊，上半年大概是一点四亿元。 呃，其中也呃费用化的研发费用是一点一亿元，资本化的部分是零点三元。啊，也是相较于去年同期呢，呃，实现了绝对值大概零点二亿元的一个增长。啊，这个也是体现在我们公司在坚定的实行我们的P A R A的科技的一个战略。啊，在全国啊，大概两百多个项目都已经进行了落地。 嗯，现金流的方面呢。呃，我们的一个上半年的呃净经营性现金流虽然是 呃，负的。但这个呃大部分是受到一个季节性因素的影响。啊，但我们同比呢，其实其实实现了改善一点四亿元。 那么改善的一个幅度大概是百分之十四点四。嗯 在股东回报方面呢，呃，其实我们也一直重申啊，公司是非常重视。呃，对于这个股东持续的一个回报。呃 首先是这个呃派息方面。 我们二五年的派息呢？已经于八月二十一号已经派息了。那派息的金额是十五点一亿元。那么我们其实当时是给了呃股东。 呃，现金或者是以股代息的一个选择。那我们看到以股代息的比例大概是百分之二十一点二。呃呃，那么其中这个以股代息选择以股代息的股东里面有超过百分之五十是独立的股东。啊，那这个也是凸显了我们的股东对于公司的一个 呃，一个信任，呃，我所以我们 今年呢，我们也呃有对外去做出一个股东回报方面的展望吧。 就是我们的。呃，二六财年的分红的预期呢？也不会低于十五亿元。除此之外，我们 嗯 这个年初 呃，一月到六月呢，也是坚定的去呃执行这个股份回购。 累计回购的股数呢，大概约是呃三千五百万股。回购的金额呢，大概约为人民币1.9亿元。呃 呃，所以可以，呃，可以那个看到我们。呃，对于这个回购的计划也是一直在。 呃，去执行的。嗯，具体来看的话，我们的业务分为两大板块。首先，第一大板块当然是我们的。大物业板块作为公司业务的一个基石呢，里面是包含物业管理服务。 社区增值服务和非业主增值服务。那么我看到。呃，大物业板块的。一个嗯，收入呢。 呃，他实际是贡献了。呃，我们整体收入超过百分之七十的左右的比例。那在上半年呢？也贡献了超过百分之九十的我们的收入的增量。 啊，所以可以体现我们公司的这个整体的基本盘还是比较稳定的。嗯，除此之外，我们的一个市场化的程度也进一步提高。我们的呃关联方的一个来自于关联方的收入哈。呃，这部分的一个比例呢是呃。 呃，随着这几年呃，日益的都是更加的一个，就是已经到了一个 零点六percent的一个呃水平 所以公司的这个收入的独立性是非常强的。而且整体也是一个高度市场化的一个一个业绩吧。那么在毛利方面呢？上半年整体公司的一个毛利呃是有增加的，大概是增加。 一点四一亿元 增幅是百分之三点三。嗯 分板块来看，我们的大物业的板块的毛利同比增速。啊，是已经达到百分之八点七，其实是呃显著高于我们整体毛利的增速的。呃，所以整体而且整体大物业板块的毛利率呢。 呃，是达到百分之二十二点七。这个相较于去年同期还呃微微提升了零点二个百分点。呃，所以看到 我们整体大物业板块，无论是从收入还是毛利。啊，都有一个比较稳健的一个增长。 那么呃，看看回我们的规模核心净利润十六点二亿元。同比提升了百分之三点二啊，这个也是。嗯，在过去两年吧。呃，首次我们实现了这样一个企稳回升的一个趋势。 嗯 这些呃，我我们相信这些呃，比如说我们的刚才提到我们的毛利。呃，大物业板块毛利率的稳健的一个微升。还有我们呃行政开支费用方面的一些。下降 这些以上的一些正向的影响呢？ 呃，我们使得我们这个规模核心净利润呢，在上半年实现了一个呃，实现了一个turn around。我们觉得这个是呃上半年的一个呃比较重要的一个亮点。嗯 这些是呃，我我我我介绍的是这个关于公司的一些核心的财务。啊，以及这个可能我们 呃，板块方面的一些情况。 另外也想讲一下我们的这个市场拓展方面的情况。因为上半年的 呃，市场拓展的呃 呃，一个业绩也是。呃，比较亮眼的上半年，我们实现新签。呃，今天的这个年化收入大概是十三点二亿。 同比实现百分之五十三的一个增长。那么新上半年新增签约且入场的项目的个数呢？也已经啊超过了六百个项目。嗯，在住宅方面，我们在 呃，包括北京、杭州、上海、深圳。 多个城市呢，我们实现了一个呃呃一个住宅项目的突破。包括一些大体量的商品房的外拓项目。还有一些呃区县全域覆盖的项目。还有一些高端别墅大盘。 以及在 深圳这个呃外拓比较竞争激烈的市场，我们的 这个外拓的项目的个数和口碑也是。呃，日日益的就是已经显露出来我们的优势。那在非住宅业务方面呢？呃，我们上半年呢 呃 成呃，发布了一个新的品牌，叫做碧湖商企。 那我们承接的业务呢，主要是覆盖 呃，综合设施设备管理产业园区 还有这个航空空港啊，医院校园的这些飞住的综合管理服务。上半年呢，呃，也呃，获得了呃，几个 呃，比较标杆性的一些项目吧，首先是有 um 呃，海尔青岛的产业园，然后京东智能产业园。啊，深圳航空 还有一些呃头部电商的物流员等等的一些业态。也包括有一些呃著名的一些学校医院。 啊，等等的一些标杆项目。所以我们相信就是公司在这个市场上的拓展能力呢。呃，也是越来越强的。我们觉得是有这个马太效应。 呃 来支撑我们的整体上的一个管理的规模的一个净新增，还有我们的收入的一个。呃，稳步的一个增加吧。对，我，我，我的介绍就到这里。下面请那个 看看那个。 思雨那边。呃，有没有一些来自投资者的问题，或者你也可以直接发问？谢谢。哎，好的好的，我是我黄仁奇啊。 那个。呃，方总好，介绍那请会议助理。那个 播放一下提问信息，看看我们有没有什么。呃，问题可以做一个互动。 大家好。如需提问 电话端的参会者。请先画机上的星号键。再按数字一。 网络端的参会者。您可以在直播间互动区域内文字提问。或点击旁边的举手按钮，申请语音提问。谢谢。 大家好。如需提问。变化端的参会者。请先画机上的星号键。 再按数字一。网络端的参会者。您可以在直播间互动区域内文字提问。或点击旁边的举手按钮，申请语音提问。 谢谢。嗯，有一个文字提问我来转述一下，就是 ええ。刚才公司有介绍到，今年上半年现金流同比回升百分之十四。想请教一下，是具体是怎么做到的？ 是通过 收缴率的提升，还是增加了网欠款的清缴。啊 这个问题请教一下。哦，收到，黄总，我是文涛。对，呃，这个呢。 我们其实在呃 年初的时候跟大家交流的时候呢，也有提到，就是对于收款都是非常上心的。但大家同时也知道呢，因为现在大环境的确是有压力。所以我们在收款方面呢。啊，是为了维持我们的这个收缴的这个水平啊。 还是做了一个。还是有一个很多的一些工作。其实如果是看呃 就是基本上呢，我们是做到了跟往年啊，应该是差不多的一个缩小一个水平吧