财通房地产 中海物业2026年中期业绩交流

发布时间：2026-09-01 一、AI总结内容 一、核心业绩指标 1. 2026年上半年中海物业实现总收益74.8亿元，同比升4.5%，净利率9.4%，销管费率2.4%；贷款面积4.95亿平方米，同比升3.7%，新增贷款面积3700万平方米，同比升16.4%；银行结余及现金57.3亿元，中期股息每股10港仙，同比升11.1%。 2. 业务布局：覆盖171座城市、2424个项目，涵盖住宅、商业、公建、城市服务四大业态；物管服务收入62亿元，同比升9.4%，第三方项目占比13.3%，非住业态占比33.4%，新增项目中第三方占比86%、非住占比77%。 3. 增值服务：用户增值收入5.2亿元，毛利率39.2%；新房分销签单数同比增近400%，签约金额增近125%至11亿元；非住户增值收入7.3亿元，毛利率3.3%；停车位买卖收入2540万元，毛利率超20%。 二、关键业务进展 1. AI应用：推广物业AI助手（2万名员工使用，累计120万次频次），搭建智能体开发中心，覆盖客服、经营分析等场景，产出超600个智能体，740余个项目上线标准化工单系统，30个项目试点无人值守服务。 2. 外拓策略：坚持“三高”策略（高合约额、高转化率、高效益），上半年新签合同总额19.5亿元，非住业态占91%；核心都市圈新签12.1亿元，占比61.8%；一二线城市新签18亿元，占比超91%；千万级项目新签11.8亿元，占比超60%；学校、医院赛道新签2.7亿元，期末在管112个相关项目。 三、Q&A核心要点 1. 外拓利润率：上半年外拓项目利润率较去年提升0.5-0.6个百分点，导向为接近或不低于现有项目利润率，不同业态略有差异；全年外拓目标不低于去年水平，去年外拓额约二三十亿元。 2. AI投入：已在后台管理、前线运营应用，如车场巡检、项目成本测算（分钟级、误差率≤5%）、AI巡点等；目前后台管理提效效果显现，前线项目辅助效果逐步体现，大规模解放劳动力仍需时间。 3. 地产新政影响：利好头部房企，公司旗下中海发展、宏洋为行业领先，具备合作优势；物业行业增值服务规模处于低位，上游交付节奏受地区政策影响，需关注后续变化。 4. 全年展望：收入增长有信心，2026年以前to B项目今年贡献约10亿元增量收入，覆盖退盘影响；利润空间受成本（人工、物料、服务投入）上升挤压，跌幅较去年收窄。 5. 收缴与现金流：上半年收缴率与去年持平，80%应收账款账期在1年内，拨备率约10%；下半年将积极催收，争取应收账款控制在合理范围。四、风险与关注 1. 地产行业下行、竞争压力影响非住户增值业务规模及利润率。2. AI应用大规模落地需技术、软硬件积累，尚待时间沉淀。3. 地产新政下上游交付节奏存在不确定性，需持续跟踪。 二、音频原文（转写） 大家好，欢迎参加财通房地产中海物业二零二六年中期业绩情况交流。目前所有参会者均处于静音状态，下面 开始播报声明。本次会议请面向财通证券的受邀嘉宾，在任何情况下，财通证券研究人员及演讲嘉宾所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，投资者应充分了解各类投资风险，自主做出决策，并自行承担投资风险。未经财通证券 及演讲嘉宾书面授权许可，任何机构和个人不得以任何形式转发、复制、引用会议的内容与观点，包括不得制作镜像及指向链接，不得传播音频、视频、图片、文字等内容。 如有上述行为，财通证券保留追究相关方法律责任的权利。啊，各位投资人上午好，我是财富复选分析师房仁奇。啊，那呃，欢迎大家来参加我们 这个这两天我们是 呃。北京秋季策略会啊，然后。 呃，欢迎大家来参加我们这场的线上交流。那么这场呢，我们很高兴邀请到了中海物业的。陈总。来给大家做一个分享和交流。 呃，那么下面就我们就把时间交给陈总啊，您先。呃，简单介绍一下公司上半年的经营这些情况，然后 后面会留一些时间给大家做一个Q&A的交流。啊，陈总，我们可以开始了。嗯。 嗯嗯，好的。啊，我们简呃也首先感谢啊财通团队，也感谢各位投资人对于中海物业的一路的。呃，支持和关注。那我先对上半年的一个表现吧，进行一个简短的。 介绍 那么上半年呢，啊，我们很后继就能认定最远。在中海式物业管理现代化的路线上 はい。实现了一个持续均衡、健康的高质量发展。那么从核心指标来看呢？ 啊，我们上半年在高质量发展的道路中呢。还是有一个比较。明显的成效。那么从 总收益啊同比上升百分之四点五，达到了七十四点八亿元。 纯利率是百分之九点四啊，高位运行，销管费率是百分之二点四，低位持稳。那么贷款面积呢？比起上二零二五年底啊，上升了百分之三点七，达到了四点九五亿平方米。新增的贷款面积呢，上升了百分之十六点四，达到了三千七百万平方米。 那么我们在内地市场啊，今天的这个外拓合同总额上升百分之六点五，达到十九点五亿元啊，城市运。营业的收益呢，上升了百分之十八点六，达到了十三点八亿元。我们的银行结余和现金呢，上升百分之一点二，达到二十五十七点三亿元。那么中期股息呢，啊同比上升百分之十一点一，是每股的十港千。 那么在业务布局上啊，包括港澳，我们一共服务是啊一百七十一座城市，在管项目是两千四百二十四个，那么覆盖了出站、住宅、商业、公建及城市服务的四大业态。那么在首先在 这个物管服务方面呢，我们的收入是稳健增长啊，同比上升是百分之九点四，达到了六十二亿元。毛利十八亿元，毛利率呢是百分之十三。那么在管面积当中呢，啊第三方项目的一个占比是提升了零点六个百分点，达到了百分之十三点三。 那么非住业态的一个呃占比呢，也是提升了两个百分点啊，达到了百分之三十三点四。那我们在管面积的提升呢，啊主要是由这个第三方和非住业态贡献了主要的增。量啊，刚才提到的新增的3700万平方米当中呢，啊，第三方的占比是达到了86%。那么啊，A柱的城市运营和商业园区啊，加起来占比是达到了77%。 那么在这个市场的一个拓展方面，我们也是主要由非住业态为驱动，一个整个拓展规模的提升。那么上半年呢 ，新签的合同总额是19.5亿元。那么其中呢，啊，非住业态的这个新签合同。总额呢是提升了百分之十点三，达到了这个十七点八亿元。 那么占比呢也是达到了百分之九十一。在区域方面呢，我们也是深耕重点区域啊，核心都市圈的一个新签合同总额呢是十二点一亿元，那么占比是百分之六十一点八。啊，一二线城市呢，新签的这个合同总额呢啊是大幅提升了百分之三十三，达到了十八亿元，占比呢是在百分之九十一以上。同时呢，我们是关注啊高能级的项目，并且是。 是在优质赛道去做一个持续发力。我们千万级项目的这个新签合同总额呢，啊达到了十一点八亿元，占比是超过百分之六十。啊，在学校和医院这两个重点赛道呢，啊，新签的合同总额是二点七亿元。啊，期末的在管项目呢，是有一百一十二个，其中呢，学校是六十三个，医院是四十九个。 在其他板块方面，我们的嗯用户增值嗯收入是五点二亿毛利。十二点一亿，那么那主要是由这个毛利率较高的一个社区资产经营的服务啊，它带动了整个毛利率的提升。毛利率呢同比提高了四个百分点，达到了百分之三十九点二。其中呢也值得一提的是我们的新房分销的这个签单数同比增幅接近百分之四百啊，签约金额的增幅呢接近百分之一百二五，那么达到了十一亿啊，增长是比较强劲的。 那么在非住户增值方面呢，我们呃也是有这个。地产行业的下行啊，以及这个行业竞价格竞争等等的因素啊，影响了整体的业务规模。那么收入是七点三亿元，毛利是啊接近一个亿，毛利率是百分之三点三啊，同比是基本稳定。在停车位买卖的这一块啊，我们上半年是售出了车位是三百五十二个，收入是两千五百四十万元。 那么毛利率呢，是稳定在百分之二十以上。那么同时呢，我们还是在加大科技的投入啊，在提升科技赋能。啊，并且全面拥抱这个AI的战略转型。啊，我们的员工助手啊。 海岛AI的使用人数呢，已经接近两万。啊，使用的频次呢，我们接近一百二十万。那我们这也有自己的智能体开发中心啊，涵盖 这个客户服务啊，经营分析业务运营等等的场景。那么产出的智能体也超过了600个啊。 使用的次数呢，也接近一万。啊，同时呢，我们现在在七百四十多个项目已经这个上线了项目的管理的。一个标准化和工单系统。啊，去覆盖。 啊，关键的这个业务动作和工单。啊，并且呢，我们的自助服务终端呢已经试点落地，啊，无人值守的产品呢也服务了三十个项目。那么在啊E S G方面呢，作为头部的资管央企，我们在提供优质服务的同时呢。也不断的啊去深化E S P的实践。 半年呢，也获得多项的荣誉的一个嘉奖。嗯，以上呢就是上半年啊，我们中海物业一个简要的。啊，今年的情况。那接下来呢，也欢迎各位就 啊，感兴趣的。 啊，话题呢？提问交流。哎，好，谢谢陈总。呃，请惠助理播报一下体温信息，看给我有什么问题可以做一个交流。 大家好。如需提问。电话端的参会者。请现画机上的星号键。 再按数字一。网络端的参会者。您可以在直播间互动区域内文字提问。或点击旁边的举手按钮，申请语音提问。 谢谢。大家好。如需提问。电话端的参会者。 请现画机上的星号键。再按数字一。网络端的参会者。您可以在直播间互动区域内文字提问。 或点击旁边的举手按钮，申请语音提问。谢谢。It happened. 陈总，那个有两条文字，请我来转述一下吧。第一条就是想请教一下公司今年外拓的项目平均的利润率水平如何，和呃公司现有项目的利润率水平相比是更高还是更低？ 嗯，好的。那么这个关于外拓利润率的这个情况呢，嗯，在今年呢，我们整体呢还是嗯呃继续以往的这个三高的这个外拓的策略，那就是。叫做啊，我们叫做嗯，高合约额、高转化率和高效益。那么高效益呢，主要指的就是说在这个项目的一个盈利方面，不管是它在这个利润率还是说这个利润总额的啊，一个贡献方面。 那么从呃上半年的情况来看呢，呃由于我们在一个项目的导向上，包括我们在团队的这个激励上，包括我们在呃区域的一个聚焦方面呢，所以上半年整个来看我们。代收项目的利润率呢，比起去年呢。还是有提升的，那么提升大概是在 呃，零点五，零点六个百分点。这么一个水平。 那么如果说是从呃外拓项目的利润率和这个现有项目的利润率来看呢？你可能要去分一些不同的情况，就是从整体的一个导向上来看。那我们还是要嗯 我公司内部是去倡导一个。啊，利润率啊。 要接近，或者说能够不低于我们目前项目的利润率的一个水平。那么当然也存在，就是 刚才提到的，基于在一个整个项目的 呃，利润总额的影响，或者说它本身是有一些标杆的示范作用或者带动作用方面呢。我们也会进行一定的这个。嗯，灵活的处理。 那么此外呢，大家可能也要去分不同的。这个。业态去看。因为也。 嗯。嗯。也清楚在 yeah. 不管是在住宅，还是在商业，还是在这个风电或者城投方面，每个业态的这个利润率啊也是会有一定差异的。但是作为公司的角度呢，那我们还是希望能够啊在外拓的项目方面去坚持一个比较好的这个利润空间吧。 明白明白，那个呃小何陈总再确认一下，就是我们今年全年的话，图目标是多少？合同金额是达到了几个什么什么水平？我们是这个希望，就是比起去年有增长吧，就是去年有增长啊。那么从过去几年来看呢，嗯，其实大家的这个外拓的这个统计的口径吧，每家可能也不太一样。 那我们根据我们自己的掌握，其实这几年过去两三年在啊同行来比呢，我们也是在数一数二的。这么一个情况，就每年的外拓能达到二三十亿啊，这么一个数据。那今年呢，我们还是希望在整个维度方面呢，啊，不低于去年的一个水平。哎，好的，好的，感谢。 嗯，然后第二条问题是 呃，听到您刚刚介绍。关于AI的应用，想请问AI在目前在物业行业的主要应用。场景是哪些？你公司有没有测算？ 这个AI应用具体对公司的利润成本 节省呃成本能够有多少，大约多少？程度的节省。对，这个是这样的，就是在AI的使用方面呢，从我们公司角度来讲，就是从 Um, 觉得这是刚开始那个出圈嘛，我们其实也就很快去跟进，也很早去做。我们自己的这个AI的应用，包括开发啊，包括就是在 um 前台后台啊，这个经营端和服务端的各种不同的这个应用。 那么也每年也有。一定量级的一个投入。