中海物业(02669)交流纪要-港股-调研纪要

(1)按管理面积衡量的市场份楚额根据报告，截至6月底，中海物业在管面积大约为3.8亿平方米。 (2)按收入衡量的市场份额 中海物业的收入主要来自物业管理楚费和增值服务费。具体的市场份额数字暂时无法提供，但总体来说，在市场上的份额是比较稳定的。 2.增值服务 (1)增值服务在收入中的占比根据之前的报告，上半年的增值服务收入主要来自购物协助、公共空间和中介服务。具体的占比数字暂时无法提供。 (2)增值服务的发展方向 中海物业将继续加大对购物协助、公共空间和中介服务的投入，力争在这些领域取得更好的表现。同时，还会不断探索新的增值服务领域，以满足客户需求并提升公司收入。 3.收缴率 收缴率是按照应收账款的实际收取情况来计算的。具体的计算方法可以参考财务报表。中海物业将继续优化内部管理，加强与客户的沟通和合作，提高收费的及时性和准确性，以提升收缴率。同时，还会积极开拓新的市场，增加物业管理和增值服务的收入来源，进一步提高收缴率。 Q&A Q：应收账款拨备比率是否会有变动？ A：我们预计应收款金额和账期会楚有稍微的上升，主要是因为非住宅占比越来越多。 Q：疫情影响消除物管毛利率是否有回升的趋势？ A：去年是一个不友好的年份，但今年我们看到去年的不友好因素已经没有再发生，所以最差的情况就是在去年。 Q：签约的非住宅合同一般多少年？到期是否会提价？提价比例大约是多少？ A：合同年限视业态而定，可能是楚两年或三四年。对于毛利率，我们希望每个业态的项目都有一个合理的利润空间，如果有合理的利润空间，我们会考虑是否需要提价。具体提价比例因项目而异，我们会根据合同上的服务要求来达成客户的承诺。我们会控制成本来确保有一个合理的毛利率，如果控制得好，不一定需要靠涨价来增加收入。 Q：政府补贴主要是跟什么有关？ A：补贴主要是去年还有补贴去了解，也不是一次性开始分批去发的，所以我们也没有在我们的准备当中也没有刻意得想要依靠着这样的补贴去达成我们的什么？我 们还是专注在我们日常的经营，还有对外的扩充这样的一个情况。 Q：去年上半年你们好像有一些其他收入收益金额比较高，应该有8000多万，这一块今年上半年可能就会稍微少一些。我不知道我是不是可以这么理解。 A：8,000万你会指是香港的项目或者是什么样的项目？我们的其他收入及收益这块的金额，包括政府补助，主要我觉得是政府补助这一块，我看上去好像去年上半年会比较高一点，如果按正常逻辑今年就不会那么高。我们也是这样看。你们觉得其他收入和收益这块非经常的这块可能不会像去年上半年这么高，可能会差个5,000万左右，我估计可能会。因为疫情都过了一 段时间，我们今年也没有特殊的情况，所以主要都是看我们自己本身的收入了。 Q：因为你们提出过优质优价这一块的概念，不知道这个事情在最近的一个推广或者拓展过程中，您这边是怎么看一个业务的拓展？ A：对我们来说，刚才提到是我们得需要确保自己有一个合理的利润，才能够给业主一个合理的还有已经答应的一个服务的提供优质优价，其实我们有三块的物管费，只有三块的只有10，3块的服务得相辅相成的，因为我们得当然我们是怎么说，我们答应给我们收取相应的费用，都会有一个相应的服务，因为我们当中也给我们员工，还有其他的供应商等等的有给 他们一个合理的一些工资。所以我们希望是对无论是，对客人对我们自己员工还是对我们自己也是可以在推进业务，其中所有人都能够所谓的分一杯羹，而是拿到自己合理的一个份额。 Q：关于工程设施维修，还有包括您刚才提到的大装修这块的东西，因为现在我们特别是政府也提出来说要考虑到住房的维修基金，您这边了解到的情况是怎么样的？ A：通过以后还得政府去，也不是要寻求批准，但是还得跟相关部门去一个报备，然后才可以动用。通常都不是一些美化的事情，通常都是一个相对比较有需要的维修，比如刚才说的消防系统更新，或者是 抽象等等的。如果说单纯是一个美化的，比如说希望有大堂，有一个比较美丽的陨石，或者是希望20气温25度以上都有自动的空调这样。我们也有另外一个服务叫公共空间提升服务或者是升级服务。业主可以，它其实可以甚至是按楼栋他们自己做一个投票，要求有这么样的一个服务，这个就是他们自己定位去掏钱的可以。 Q：您感觉到公司现在这部分工程多吗？有没有开始出现逐步多的情况？ A：我们看到主要都是一个差不多一个概念，但可能是 Q：有一个客户说他也听成3.8亿了，我们都听不好。我念的不好。 A：我报3.5~1。 Q：3.5多一点是吗？ A：是的 Q：我这边基本上就没有什么问题了，因为你们的数据上都还是非常的ok。而且你们的销管费如果您这边认为还是有下降的一个空间的话，我觉得的确是非常优秀的一个拓展的状态了。 A：我可不可以这样理解，因为你们的兄弟姐妹包括母公司都非常强，所以在拓展的过程中，其实需要你们去花的成本会少很多，是不是可以这样理解。也是因为对我们线条比较多，比如说我们269有一些是跟过去六八十里那边也有，或者是根本 从他们那边过来，所以沟通成本也相对的低。 Q：这个是非常强的一个竞争优势，因为120多亿的营收，你这里差5个点就差很多了，我们就差很多了。 A：对。