国泰海通2026秋季策略会 招商积余线上会议

发布时间：2026-09-01 一、AI总结内容 一、核心业绩情况 1. 2026年上半年招商积余实现营收97.7亿元，同比增长6.64%；归母净利润4.98亿元，同比增长0.15%；扣非后公允净利润4.87亿元，同比增长5.23%，业绩稳健，增速略低于去年同期，与行业整体趋势一致。 2. 上半年经营活动现金流净额为-15.5亿元，同比下降29.26%，主要因收缴率同比略有下滑；收缴率下滑核心受非住宅项目结算周期拉长影响，含甲方中标设长周期、结算审核严格等因素，公司预判全年收缴率整体可控。 二、分板块业务情况 1. 物业管理业务占总营收97%，其中基础物业管理占物业营收80%、增值服务占20%：基础物管营收75.31亿元，同比增9.97%，毛利率降1.2个百分点，主要因非主营业务毛利率下滑；住宅物管营收21.7亿元，同比增12.2%，毛利率降0.12个百分点；商业/办公（含非住宅）物管营收53.61亿元，同比增9.06%，毛利率10.26%，降1.63个百分点，结算周期拉长是主要原因；平台增值服务营收同比降27.33%，因退出低毛利ToB集采业务，毛利率升1.47个百分点；专业增值业务营收基本持平，毛利率降2-3个百分点，因楼宇工程、精装等低毛利业务占比提升。 2. 资产管理业务占营收不足3%：商业运营营收8600余万元，同比降6.1%，毛利率升2.65个百分点，收入下滑因前期筹备类高收入业务量减少；持有物业出租营收2亿元，同比降3.2%，毛利率降1.34个百分点，收入下滑因部分商业项目减租；截至上半年底，商业运营管理73个项目（3个自持、59个受托、11个品牌输出），管理面积395万平方米，持有物业出租面积46.89万平方米，出租率94%；投资性房地产账面值4.82亿元，含成都、九江、岳阳等城市的花园城项目及酒店类资产。三、市场拓展情况 1. 截至上半年底，物业管理项目共2599个，管理面积4亿余平方米；上半年新签合同额20.93亿元，同比增18.65%，为年度增长亮点，其中第三方新签合同额20.31亿元，同比增28%；核心赛道（高校、医院）新签合同额同比增60%，工业园区（ISM）赛道增4%，第三方住宅新签合同增1.92亿元，存量项目拓展能力保持优势，上半年新增15个同类住宅项目。四、投资者提问核心回复 1. 关于毛利率提升：基础物管毛利率承压，因80%为低毛利基础业务，业务结构待优化；未来将从压缩管理成本、科技替代、集中采购降本，同时挖掘低毛利基础服务中的高毛利特色业务，因住宅、非住宅业态续约提价伴随服务成本上升，毛利率改善难度较大。 2. 关于康养模式：与养老地产不同，招商积余以社区为核心，提供明码标价的养老服务（清洁、陪诊等），及社区养老包服务，依托物业基础做增值，而非开发养老类房地产。 3. 关于AI降本：零工成本占总营收70%-80%，AI可替代停车场值守、清洁等少量岗位，目前受技术限制替代率低，难显著影响总成本。 4. 关于现房销售影响：对物业端影响未明显体现，现房不会改变房屋交付验收、案场服务等业务，待未来观察其对相关业务的长期影响。 5. 关于未来业务调整：不会压缩持有物业出租业务，对低毛利/亏损项目会清退或转让，对高毛利增值业务（适老化、充电桩、到家服务等）重点拓展，同时清理亏损项目、优化存量；非住宅扩张以招投标为主，无收并购动作，非住宅第三方新签合同增30%+。 6. 关于ISM（工业园区）核心竞争力：为战略增量赛道，进入早经验丰富，储备专业人才及楼宇、电梯等专业力量，获华为、宁德时代等头部客户认可，国资背景也增强客户信任，未来将重点投入。 7. 关于股权激励：目前无相关安排，早几年曾研究，当前行业环境下激励目标定价难发挥正面作用，现阶段以全民营销、超额发放等即时激励为主。 8. 关于下半年展望：物业管理业务有望维持稳健增长，资产管理业务小幅承压；毛利率仍承压，收缴率会控制在行业较好水平，应收账款增速将低于营收增速，现金流预计改善；分红政策待后续三年计划拟出后确定，目前无法披露。 二、音频原文（转写） 大家好，欢迎参加国泰海通房地产2026年秋季策略会招商。基于线上会议，目前所有参会者均处于静音状态。下面开始播报声明：本次电话会议仅服务于国泰海通证券正式签约客户。会议音频及文字记录的内容仅供国泰海通证券客户内部学习使用，不得外发，并且必须经国泰海通证券研究所审核后方可留存。 国泰海通证券未授权任何媒体转发。此次电话会议相关内容，未经允许和授权转载转发均属侵权。国泰海通证券将保留追究其法律责任的权利。国泰海通证券不承担因转载转发引起的任何损失及责任。 市场有风险，投资需谨慎。提醒广大投资者谨慎做出投资决策。嗯，各位投资人下午好。呃，我是国泰海东的房地产分析之线。 那么本场会议呢，是呃，国泰海东这个2026年的秋季的策略会的第一场。呃，关于招商寄语的一个线上会议。呃，我们今天呢荣幸的请到了这个超长距离的IR这个烟总，烟烟总。那么请他呃给我们公呃给我们投资人进行交流。 然后会议呢分两部分，第一部分呢就是关于公司上半年的经营业绩和经营的情况。然后下一步呢，我们会有更多的时间呢，让投资人呢跟 臃肿的进步的交流。好，嗯，燕总您开始可以开始了。没有。 对对对。yeah hello 严总，您这边可以发言了。嗯。不好意思。 刚刚那个。要电脑的。嗯。然后还有。 对，对，对，对，对，对。in the coming weekend 您这边是？嗯，对。呃，东营。 我 我上一 什么意思？点刚好。然后C有点嘈杂。Let's see. 稍等一下。 すいません。喂，殷总。嗯，谢总，您看。现在这边好像没有，这边现在跟很多东西。 yes 你这个对是你这个没有会议室，找的一个那个。对的。对，找你可能。转就稍微安静了一点，现在现在。 现在能听到吗？哎，现在好了，好好一些。啊，这个这个这行区别是 其实背景音乐也比较大。这里就是有点。 啊，这个。因为我们今天那个 会议室，现在是这样，我们看不清一下你们会议室多少。所以只能找一个这个过道的这个地方。呃，现在是否大家能听得见一些？ 嗯，喂，现现在稍微我听到了喂。现在好一些了。Okay。哦，好好，可以，可以，如果对对，如果有听不清的可以。 及时跟我说一下。嗯，好的，好的，那那您就先退了。嗯，你你确实吧。嗯，好的，好的。 嗯，那我先就公司的一个 半年度的一个业绩情况，做一个简单的介绍。我当时是上上个月的二十七号呢，就披露了一个半年报。嗯。总体来说，应该是还是一个稳定发展的一个情况吧。 我们上半年的话，营收是九十七点七亿元。同比增长的是6.64。分别净利润呢是四点九八亿元。同比增长是百分之零点一五。 然后后恢复的那个公允净利润是4.87亿元。同比增长是百分之五点二三。这个来说的话呢。这个业业绩可能就是说对比去年的增速，可能是会有下降，但是今年总体情况。 嗯，可能从各个 行业内已经发的这些。半年报的情况看出来，大家其实增速确实都会有一点下降。总体来说，我们觉得还是一个稳健发展的一个态势。然后另外一个比较重要的是，我们上半年的经营活动款。 信息流量金额是 负十五点五 星期日 这个相对去年同期的话，是下降了。二十九点二六 这个 现金流量金额下降的一个最主要的原因，还是受当期的一个。受角力的影响。嗯。 确实就是今年的收缴率的话。对比去年同期是略有下降。那接下来我讲的是一个关于公司分板块业务的一个营收和利润的一个指标，利率的一个情况。那我们公司 业务是物业管理和资产管理业务。 那其中物业管理业务是建造。公司整体营收的百分之九十七。Thank you. 他提供基础管理和增值。度的比重呢，是大概是 八二开，也就是基础管理业务是占到我们整体。 呃，物业管理业务营收的百分之八十，增值业务呢占比是在百分之二十。也是因为我们这样的一种业务结构。所以我们公司的毛利率呢，也是 呃，受到一定的影响，整体毛利率是相对较低的。那具体来说的话。 基础物业管理的营收是75.31亿。同比增长呢是九点九七。し。毛利率这一块呢，是减少了。 一点二个百分点。基础物管的毛利率减少，主要是由非主营业务的这个毛利率减少是最主要的一个因素。那我们公司的C部和负责的比例。来说的话，这就是这样的角色的一个价格。 基本上持续转折。那就不对。应该是。然后住宅的话，我们的营收 上半年是21.7亿元。 同比增长百分之十二点二 えっ。毛利率呢是减少零点一二个百分点。うん。基本上算是持平吧。 C柱这一块，我们的营收是53.61亿元。同比增长了百分之九点零六。那毛利率是百分之十点二六。检讨的。 同比减少了一点六三个百分点。飞度这一块。呃，受影响主要是因为这是一个是。现在的市场的话。 结算的周期确实是有一定的拉长。他这个结算周期的拉长。一个是也本身的招标条件中它的。周期也在拉长。 另外一个就是。呃，在后期服务的过程中，因为 结算的他的这个条件。考核比较严格，导致。这个周期拉长，主要是这两个原因造成的。 然后另外一个是平台增值服务，平台增值服务的话，我们今年营收是同比下降了27.33%，主要是我们调整了一个业务结构，把这里面的呃to B端的一些主采的，也就是毛利比较相对较低的一些业务做了一个退出，所以营收有一定程度的下降。那毛利呢，走相应的增加了一点四七个百分点。然后另外一块是专业增值业务，专业增值业务的话，我们今年的营收和去年是基本持平，嗯，大概是增长了零点零点零五吧。 然后那个毛利率的话，有一定程度的下降，主要是因为专业增值服务主要是为我们的呃股东方提供一些车位代理啊。然后。车位买卖呀，然后暗场结交这些业务，以及一些 那个楼宇工程精装修这一类的业务。然后在这一块的话。 嗯。毛利下降主要是受一些这种。楼宇工程，然后精装业务。它相对毛利率比较低一点。 导致专业 分子这块业务减少了。毛利率减少了两点到三个百分点。然后另外一块就是我们资管业务。资管业务的话，我们主要是两类，一个是商业运营，一个是持有物业的出租与经营。 商业运营这一块，我们的营收是8600多万。然后 相较去年是下降百分之六点一。毛利率有增加2.65个百分点。持有物业出租及经营的话，是两个亿的收入。 同比下降 百分之三点二。毛利率是减少一点三四个百分点。那商业运营和持有物业出租 他的收入减少的原因，分别是一个是 我们的商业运营这一块。嗯，有一个。 业务是叫做筹备前期筹备。那前期筹备这一块的话呢，相对收入是比较高的。然后这块的业务在今年的业务量没有去年的高，就导致我们现在商业运营收入减少的一个最重要的原因。在出租业务这一块，主要是我们的。 下属的有一些个别的持有意愿。因为他的一些营业，市政营业状况的原因，然后就。减租 造成一定程度的减负，所以我们的收入也有一个略微的一个下降。那截至目前 我们的商业运营一共是有运营的七十三个项目，其中有 三个是我们自己持有的。 花园城项目 はい。以及五十九个寿托。股东方的项目。以购物中心类、提供商业类为主，还有。 若干的一些这个工艺。还有十一个是我们对外输出的品牌，总共管理面积是三百九十五万平方米。然后我们的持有物业的出租的总面积是在四十六点八九万平方米，总体出租率还是保持一个百分之九十四的一个。比较高的。 呃，退休的一个情况。最后一个是我们。另外还有一个投资性房地产。那截止到今年上半年底的话，我们的账面值是在 四点八二亿 那整个核心房地产 核心呢是三。 三个这种花园产品。这个酒店。嗯，其中花园城项目、购购物中心项目是成都九江和。你说。 酒店是在岳阳门。嗯 南昌、赣州和深圳 那金山花园是我们现在已经是。在做这个类似项目，正在走这个新加坡的一些审核流程。yeah 最后一个是讲一下我们的。 物业管理业务、主要管理业务的这个市场的一个拓展情况。截至六月底，我们管理的项目一共是有2599个，管理面积是4. 为期一平方米。那今天研究合同额。上半年是20.93亿元。 同比增长了百分之十八点六五，也是我们今年上半年的一个。比较 呃，亮点的一个工作吧。那这些年度合同的