国泰海通地产 【中策会】首程控股中期策略会线上交流

1、停车板块进展 •新增项目：2025年上半年停车板块新投运多个机场类停车场，较2024年上半年新增西安咸阳、拉萨、天津机场等项目。除机场项目外，板块还发力市政配套类项目，如医院类综合停车楼，并结合光伏、低空经济与对应区域沟通合作。 •收费调整：停车板块收入增长另一因素是停车费轮番上涨。2024年，首都、大兴机场临停提价50%；提价后，其他机场类及综合停车楼项目陆续以10%-15%的幅度轮番提价，明显提升了收入和利润。 •广告创新：停车板块开展广告创新业务，在停车楼及与候机大厅的接驳廊，为股权被投企业及合作伙伴投放广告，已提高公司收入。 2、园区板块进展 •物业公司运营：物业公司于2024年6月成立并投入运营，已陆续接手园区当前在管的部分项目，较2024年有增量收入。其承接项目数量会随首程控股在管或招商项目增多而增加。•新增园区项目：2025年首程控股预计开业荣氏广场项目，该项目位于首钢园内，占地面积大，是多业态特殊项目，包含产业、商业及国际人才中心，形成小生态。 3、REITs板块动态 •平准基金：平准基金允许参与首次公告、扩募或以大宗方式参与已发布的公募REITs，可投标的相对Pre-REITs基金在参与方式上更灵活。 •Pre-REITs基金：过往已成立规模为200亿的Pre-REITs基金。 4、机器人赛道布局 •投资方向：机器人赛道涵盖范围广，包括人形、四足、医疗机器人及大脑、小脑等上游零部件。首程控股不单纯作为财务投资人，而是以产业基金和生态建设者的角色参与，通过资本、场景、订单组合为赛道赋能。当前机器人订单落地有痛点，首程将汇报2025年以来在企业订单赋能上的进展。 •场景赋能：首程控股通过自有场景和REITs板块为机器人提供订单赋能。自有场景中，停车板块可提供柔性夹爪机器人订单，园区板块可提供导览、清洁、巡检机器人订单，未来物业行业也可能产生更多订单。REITs板块投资优质基础设施资产，可将场景扩展至物流园区、消费类基础设施，丰富机器人订单类别。 •订单导入：首程控股成立机器人科技产业公司，主营业务为销售代理、租赁、供应链管理和行业咨询，前两项业务为机器人生态公司带来订单。在订单导入上，一方面拓展更广阔场景，如获取医疗代理证覆盖医疗机器人需求，接触市政园林满足特类机器人诉求；另一方面聚焦垂直场景，针对机器人公司资源挖掘局限，利用自身对机器人公司的了解和资源，为电力巡检等细分场景（市场规模约30-40亿）进行二次开发定制化机器人，并导入对应场景。 5、2025年一季度业绩 •核心数据：2025年一季度，朗姿股份归母净利润为2.13（单位未明确），较2024年同期增长80%，资产运营较2024年同期增长27%。从业务发展及业绩数字看，首城控股发展态势良好，整体业绩表现积极。 6、机器人场景优势 •训练数据：提供应用场景可从训练角度为机器人企业提供更具体数据，促进其模型更新迭代与商业化落地。首程控股涉及的基础设施资产（停车、园区、消费类基础设施、物流园区及物业领域），均向被投与非被投公司开放数据采集。实验室的机器人多依赖虚拟或模拟数据预训练，难以跨越预训练与后训练的鸿沟，而真实场景数据能推动其模型成熟度实现质的飞跃。 •订单场景：部分垂类场景（如工业场景）从出货角度算不清经济账，相同工作量下机器人成本更高。但为推动机器人企业发展、实现部分替代人工，仍需零启动场景。首程控股可通过股东（如首钢集团）资源导入工业机器人订单。此外，特定工业场景（如低温、有毒有害）有安全需求，工业机器人应用明确，首程可通过股东赋能、兄弟单位及被投企业（如新能源领域）提供资源和场景。 •投资组合：首程控股已投的机器人公司是国内最顶尖组合，可视为未上市公司的机器人ETF。在这个组合基础上，首程能提供场景与订单，还可提供供应链咨询、行业咨询等服务，且机器人公司会反向赋能首程，因此个股有超脱于ETF的上涨空间。 7、机器人业务规划 •参与方式：公司不排除深度参与机器人产业。参与路径为通过垂类场景二次开发，结合相关企业，从被投或看好的企业采购机器人（如优必选、云深处科技的机器人）进行定制化开发，针对垂类应用场景更深度参与。暂不涉及实质建厂生产。通过垂类场景二次开发并输出订单后，收入和利润可能高于所采购的机器人公司。若机器人产业落地加快，或对公司发展更有利。 8、REITs未来规划 •投资标的：近期新参与的REITs投资标的为华泰苏州恒泰租赁住房REITs，其底层资产及整体资产表现亮眼。 •平准基金操作：成立REITs平准基金，作为国家队为市场注入活水，通过首发、扩募、大宗交易参与二级市场。该平准基金为上市公司带来稳定的基金管理费及未来潜在的业绩报酬，体现公司在REITs市场的地位，公司一直被评选为REITs市场最大且最活跃的产业投资人。 9、投后管理与风控 •新能源投后：在新能源板块投后管理上，公司以理想汽车为例，通过实际业务合作赋能。一是为理想汽车在顺义建产业园二期，于2024年交付使用；二是与理想汽车成立超充合资公司，提升充电网络服务。当前新能源车竞争激烈，用户选择时会考量充电网络完善程度和服务质量，上述合作可提升理想汽车用户体验。公司强调投后管理非仅关注财务指标，更注重实际业务支持。 •机器人投后：在机器人板块投后管理中，公司围绕机器人生态及赛道全链路赋能。具体策略为：为机器人企业提供应用场景、导入订单，通过二次开发连接科研单位和高校，推动垂类场景开发，拓展机器人应用范围和功能。 •平准基金风控：关于REITs平准基金操作方式，该基金不参与公募REITs二级市场频繁低买高卖。主要参与方式为：参与公募REITs首发、扩募，以及通过大宗交易介入已发行的公募REITs标的。 10、管理层变动 •新董事背景：公司于5月16日引入新独立董事张建伟院士。张院士在机器人行业深耕并有所建树，后赴海外进修，现为中国工程院外籍院士、德国国家工程院院士、德国汉堡大学终身教授，还在清华任访问教授。他被部分媒体称为‘银河通用背后的男人’，参与机器人赛道时间早，有敏锐的商业化落地嗅觉。 •合作渊源：公司与张建伟院士合作渊源早，并非因独立董事职位空缺才接触，而是在准备进军机器人赛道时就与张院士深入交流，认可其成熟先进的商业化思路，希望多维度合作。此次引入后，首程控股在机器人领域如虎添翼，张院士能在投资视角及未来实际赋能方面提供更多碰撞与交流。 Q&A Q：首程控股在机器人领域具备明显优势的场景有哪些？ A：首程控股在机器人领域的场景优势主要体现在两方面：一是数据训练场景，开放停车、园区、消费基础设施、物流园区及物业等领域的基础设施资产，供被投及非被投机器人企业进行数据采集，帮助其获取真实场景数据，跨越预训练与后训练鸿沟，提升模型成熟度及商业化落地能力；二是订单场景，针对工业等垂类场景，尽管部分场景因机器人成本高于人工导致经济账不划算，但通过股东、兄弟单位及新能源等领域被投企业资源，导入工业机器人订单，支持企业从零启动发展。此外，首程拥有国内顶尖未上市机器人企业投资组合，覆盖上述场景相关企业，并通过场景提供、订单支持、供应链及行业咨询，以及机器人企业反向科技赋能，实现个股超额收益。 Q：首程控股是否会在产业进展过程中下场参与机器人实业，而不仅仅作为赋能方？ A：首程控股不排除下场参与机器人实业，可能在垂类场景中与相关公司合作进行二次开发，从被投企业或看好的企业采购机器人并定制化开发，以更深度参与机器人产业；但实质建厂生产暂未规划。近期考虑在垂类场景中，通过二次开发及订单输出，收入与利润可能高于优必选、云深处科技等采购的机器人公司。 Q：公司未来在REITs领域的规划及展望如何？ A：公司在REITs领域持续全产业链参与，近期在二级市场新增投资华泰苏州恒泰租赁住房REITs，该项目底层资产及整体表现较为亮眼。除自有资金投资外，公司设立平准基金作为市场国家队，通过守盘、扩盘及大宗交易等方式参与二级市场，为市场注入流动性，预计将为上市公司带来稳定的基金管理费及潜在业绩报酬，并进一步巩固公司在REITs市场最大、最活跃产业投资人的地位。此外，公司旗下Pritz目前管理规模达200亿，面对市场资产荒，团队坚持挖掘好资产+好价格标的，同时在Pre-A轮融资领域取得新进展。 Q：公司对机器人板块及前期投资的新能源车板块的主要投后管理及风控方式是什么？后续投后管理模式及基金风控管理的具体操作、指标、流程是怎样的？ A：首程控股投后管理以全方位合作赋能为主。在新能源车板块，以投资理想汽车为例，通过实际业务合作赋能：2023年已完成顺义理想产业园二期建设并交付使用；与理想成立超充合资公司，助力其充电网络建设及科技运营能力提升，强化非车辆服务竞争力。在机器人板块，赋能聚焦机器人生态及赛道，包括提供应用场景、导入订单、开展二次开发，以及连接有二次开发需求的科研单位和高校进行垂类场景开发。整体投后管理注重实际业务支持，不仅限于被投企业财务指标审查。 Q：目前的REITs平准基金计划以何种形式操作REITs市场？ A：REITs平准基金受规则限制，不能直接在公募REITs二级市场进行频繁低买高卖等交易操作，其操作形式主要包括参与首发、扩募，或通过大宗交易方式参与已发行的公募REITs标的。 Q：公司前段时间引入的重磅董事相关背景信息及人员安排情况如何？ A：公司近期引入的新独立董事为张建伟院士，其于5月16日正式任命。张院士深耕机器人行业，学术背景突出，现任中国工程院外籍院士、德国国家工程院院士、德国汉堡大学终身教授及清华大学访问教授，媒体称其为银河通用背后的男人。其参与机器人赛道时间早，具备敏锐的商业化落地嗅觉。公司与张院士自筹备进军机器人赛道时便有深入交流，认可其成熟先进的商业化思路，此次引入旨在为公司机器人领域投资及实际赋能提供更多视角与支持。