国盛地产八月现房新政及市场形势交流

发布时间：2026-08-31 一、AI总结内容 一、核心要点 1. 现房销售政策已成必然，属于控风险的制度安排，而非单纯救市，相关配套政策为对冲该政策带来的企业资金压力，多部委联合推动，政策落地速度较快。 2. 房企受该政策整体偏利空，周转速度、投资规模、项目收益均将受负面影响，核心城市受影响相对可控，弱二线及三四线城市土地市场将进一步降温。 3. 8月百强房企销售：单月同比降4.9%，降幅较上月收窄，累计同比降14.3%；城市端供应、成交同比降幅扩大，二手房连续4个月回落，土地市场环比回落明显，一线城市土拍热度较高。二、政策影响细节 1. 项目按节点受影响：已拿预售证项目按老规则执行，受影响小；未拿预售证但拿了建设工程规划许可证的项目可结构封顶后预售，但按揭需竣工备案后发放；未拿建设工程规划许可证的项目基本需现房销售。 2. 房企应对策略：聚焦核心城市、转向低密度小体量地块、多做毛坯房、拿地规模下降，四季度土地投资降速将进一步扩大。 三、分能级影响及后续展望 1. 分能级城市：核心城市影响可控，弱二线及三四线城市土地市场降温，地价将下行，房企需调整价格加快库存去化，后续土地出让将偏向近郊低密地块。 2. 重点问题回应：海南现房销售有特殊性但参考价值有限，四季度土拍降速，全国性贴息政策概率低，冲击较大的是拿地多、在建项目多的主流房企，城投拿地需现房销售，仅特殊情况可申请豁免。四、风险与关注 1. 金九银十新房供应或因现房政策再度断档，成交同比降幅可能扩大，需跟踪政策落地细则及房企资金状况。 二、音频原文（转写） 大家好，欢迎参加国盛地产八月市场形势交流。目前所有参会者均处于静音状态，下面开始播报免责声明。本次会议仅面向国盛证券的专业投资机构客户或受邀客户。会议中嘉宾的发言内容仅代表其个人观点，国盛证券研究人员的发言内容仅代表当日的判断。 具体请参见完整版的研究报告，未经国盛证券事先书面许可，任何机 机构和个人严禁录音、转发及相关解读，涉嫌违反上述情形的，我们将保留追究相关方法律责任的权利。各位投资者晚上好，我是国盛地产的周卓君，欢迎大家在晚上来参加我们的市场形势交流电话会议。那今天我们还是请到了我们的好朋友林波总来跟我们分享最新的一个房企数据和观点，以及大家非常关心的一个现房新政的影响。那后面也会留给各位领导充足的提问时间，如果想让文字提问的领导也可以提前在后台去输入到文字，后面我们会一一播放。 那么话不多说，先有请林总，林总。哎，好嘞，啊，大家晚上好啊。嗯，那个今天呢，反正还是发八月份榜单啊，所以说可能现在是。榜单呢，现在还没发出来。 嗯，我们反正先这样子。先先讲讲这个。呃，这个这个现房销售的是吧，这个周末。嗯。 包括今天啊，一直是大家讨论的热点。我们先讲一下这个。呃，那么我记得上次电话会的时候，其实 有。有有有投资者问我。 是吧，就是说这个线。上一次还是上再上一次，到有头就有尾。线上销售呃，有没有可能啊？我们当时在回答呢，是 呃，我们觉得不太可能。 是吧，这个东西的话呢，当下的。呃，市场行业啊其实不太支持，但是呢，我们也说了。这个事情呢，是 呃，这种就是说是新。新开发模式的一个重要的。 一环啊，然后这个住建部的。推动的决心也是比较坚决。啊，只不过是我们觉得这个时机在当下不太合适。呃，那么 呃，一个月不到，然后还一个月呢，就被打脸。 啊，但这个事情的话呢，包括我们今天跟一些 邀请沟通啊，大家也都是想的太通。あ 呃，那么事项的话呢，上周五的话呢，其实我们已经知道啊，其实周四的话已经知道。这个政策要出啊，那么我们也有。oh 也是去北京开了会，是吧？ 那么，那么我们总结下来，或者说我们梳理下来，对吧？假如就呃 呃，几方面吧，对吧？第一个呢，政策出台的背景就这个事情的话呢，是二五年。这时候呢，其实住建部就要推啊。 不过那个时候的话，我们看到可能 嗯。主要还是住建部。的一个动作 Oh, sorry. 现在整个来讲的话呢。呃，地方啊，地方政府呢，包括国央企的话，大家呢其实 抗性比较大啊，但是这个事情的话呢，其实 不是说。 呃，一一下就心血来潮啊。这个是一一直是要推在推动的事情。那么这一次的话呢，其实我们看到啊。呃，不仅仅是住建部了，是吧？ 在这个这个这个这个线上销售的 这种推出来的。同时啊，我们看到像央行啊，这个经管局。呃，证监会 对吧，这些。呃，相关的部位。 啊，其实是同时推出来的配套的政策啊。呃，我们看到像这个一些自媒体把这个三十年呢。呃，这个这个这个延长到四十年，把这个上市房企再融资放开啊。都理解为利好啊，那么我们觉得其实它更多的是为了对冲。 这个消防销售 对于房企资金层面 带来这个冲击的一个相关的一些配套政策。呃，所以呢，这也是反映了啊，就是几部委的联合的动作，其实也反映它不是一个。呃，单纯的住建部啊，这么一个部门的事情啊，那么其实这个已经 上升到了。嗯，中央层面的这个这个业绩了。 嗯，所以呢，我们也看到这一次。对吧，从房企到地方政府的话呢，其实大家都是 嗯。反应是比较。比较这个。 平静的对吧？没有说一个很大的反对声音。所以说这个事情来讲的话呢，其实现在。推行就是已经成为B了。 啊，已经成为必然。这是一个呃基本的背景吧。第二个的话呢，就是说呢我们讲这个。政策啊，现房销售的这个政策。 呃 他。注意。他是怎么说呢？就是说呢，对于这个是不是啊？ 因为现在因为里边有一个优先。呃，鼓励啊这类措辞啊，现在大家都在讲。这不是一个循序渐进的。呃，我们说这个初期的话呢，会给呃地方政府 我们判断啊。 会有一些空间。但是这个空间不会特别大啊。就是允许一些特殊的项目啊，还能够沿用。呃，这个预售的这种模式和规则对吧？ 其实还是 会有一定的一个空间。呃，但是的话呢，对于绝大多数项目 啊，我们看到这个。基本上应该超过七成、八成的项目。啊，可能是这个是必须或者是比较坚定的。 是以现房销售。啊，我也这这这个落落地消防销售的。所以呢，这个事情的话呢，从部里来讲的话呢，他是比较坚决的。啊，他不希望说是一个循序渐进，把这个周期拉的。 这个窗口期拉的特别长。啊，但是我们现我们也知道啊，这个。一定是有一些特殊情况的啊，就比如说政策出来前几天。对吧，一些央国企拿的地，对吧？ 你这个这个事情。怎么算？对吧？啊，那么所以说呢，会有一些特殊的。 呃，这个案例啊，但是总体来讲的话呢，我们觉得它的落地的速度会比较快。呃，各地的话呢，可能我们是后续也会。很快的出一些落地的细则。啊，这是第二点。 那么第三点的话呢，就是说对于 项目上面。影响对开发企业的影响啊。这一块来讲的话，对开发企业的影响，我们觉得就是说还是利空多过利多啊，利好多过利好。大大家的所谓的利好呢，可能更多的就在于一方面就是这个。 开放再融资了，然后开发贷的这个年限给延长了。呃，再还有的就是说这个未来的供应会有断档，房价会有上涨。把这些。这些因素，但是我觉得可能更多的可能还是啊。 这个优于这个预售资金，包括 这个信贷，这个按揭贷款资金的一个大幅的延后啊，预售的这这个资金的一个。严格监管啊，完全封闭在项目体制内。啊，那么给企业带来的一个现金。呃，流的压力啊，包括我们说之前的这种模式，对吧？ 呃，尽管这几年这个模式的这个效率已经有明显下降。但是相比之下啊，现房销售制度这种模式基本上就不可行了。啊，就是说以旧项目的现金流去拿新项目。啊，这种模式就基本上不可行了，所以它的一个周转速度。 一定会有一个明显的下降。啊，从房企的投资规模上。呃，这个项目收益上。我觉得其实都会受到这个影响啊，在。 这个我觉得是。呃，避免不了。嗯。这个就应该说是避免不了的，我们也是要客观的去面对啊。 呃，还有一个呢，就是说呢，我们觉得呃，还有一个大的定性啊，我前面忘记讲了，就是说 我们都有这次的这个政策啊，因为我们一直之前跟大家讲，我们不认为有什么大的政策。这个 不认为大的政策的话，我们更多的是指的是救市。啊，促进市场的政策。那么这一次的话呢，同样我们认为 他更多的，他是控风险。 oh 他不是就是。Oh, sorry. 也不是，甚至不是说旧房企。它是控风险，这个风险的话呢。我觉得。 呃，也体现了啊这种监管部门呢，对于当下房地产行业的一个定位。呃，第一个的话呢，就是说 呃，我们说一直是讲这个房地产不能出。新的风险 呃，那么我们看现房消费制度就就是 呃，从系统上啊，根本的消除了未来烂尾楼的风险。对吧，这是一个就是这这个呢，而且呢我们也看到。 是属于一定程度上涨，其实是压倒了。投资下降，成交规模。我下降。等等，这一类的市场化风险的。 呃，这这个就就一个在。在政策决策层层面啊。这个这个我觉得可能更多的。呃，这个风险啊，烂尾楼带来的这种民生啊，这个社会的这种风险。 可能更重要一些。第二个的话，风险就是说。房企现在这个杠杆率。啊，其实一直没有降下来。 啊，那么这一块来讲的话呢。也是最实现完销售制度啊。呃，包括这个一系列的一些制度安排啊所。希望达到的一个目的啊，将继续这样杠杆。 呃，所以呢，所以讲来来来说的话呢，对于房企呢，我们觉得 总体还是一个偏利空的啊。呃，至于说后续的这种再融资啊。呃，这个开发贷啊，我觉得 它是一种对冲啊，它是一种对冲。呃，它并不是一个要对房企。 呃，要要要要要救救房企或者怎么样，对吧？他其实更多的还是 对于这个制度下的一个一个对冲。呃，那么接下来的话呢，我们说对于项目啊，对于项目的影响啊，因为现在呢，大家可能比较关注的就是说 呃，拿地的话呢，我们前面讲了，肯定会下滑。那么是已经拿到地的一些项目了。 或者已经在开盘的一些项目。会受政策有什么样的影响啊？我们这里反正稍微。呃，掰开来去跟大家介绍一下啊，反正我基本上就 想到了说了啊，大家反正有什么我没有讲到的，后续提问里边都还可以，就这个政策再继续讨论。 呃，对于项目上来讲的话呢，我们觉得 呃，分因为因为这个政策呢，它其实是分两个节点。啊，或者是看两个证。あ 会看两个证啊，我们政策原文呢，我们看到就是有一个叫。最后一次工程规划许可证啊，这个证非常重要。 啊 呃，但是呢，还有一个证就是预售许可证。oh 那么现在来讲的话呢，市面上已经拿到预售许可证的项目，我们认为 他是按照老的办法。老的预售 呃，管理办法老的现代。这个按揭贷款资金的发放办法啊来的。 基本上不会。不太会受到影响啊，而且的话呢，我们觉得对于现在在售的这些这些 这类项目来说的话呢。大家都预期未来会有一个供应的一个断档期啊，但这个断档。幅度会有多大啊？ 窗口会有多长？嗯，这个反正后续还是需要观察的。呃，但是现在有了这个断档啊，市场预期也好，各方面也好，情绪也好，其实都还是。相对来讲，是有助于这一类房子目前在售项目的一个区划的。 啊，这是一个。呃，那么没有拿到这个。预售许可证的项目呢，其实就要看。这个。 建设工程规划许可证是不是拿到？あ。如果拿到这个证的话呢，我们看到的现在就是。呃，这个政策原文上就是要求。 呃，是按照结构方点进行预售。oh 达到结构封顶了，你可以只是实行预售。但是预售的话呢？这个按揭贷款发放是要等到你竣工备案。 啊，之后才会发。所以呢，整体来看的话呢，就是。呃，相比于纯现房销售呢，它可能它的一个空间和余地的话就在于 我能拿到多少首付？啊，能拿到多收收入，因为我们也知道。 最近几年的，其实这个。按揭贷款占比并不是特别高啊。那么再加上，如果说后续有一些项目。针对这个。 呃，这个这个付款方式啊，给予一定的折扣。好，那么我们觉得这个这 呃，能拿到这个结构预售的话呢，对企业来说也是非常有 有优有吸引力的。啊，有也是非常有吸引力的啊。那么现在对这个冲击最大的就是说你地拿了，但是这个土规证规划许可证没拿到。 啊，那么现在来看的话呢，就基本上 是属于一个按照现房销售吧。啊，就你必须。呃，竣工备案之后才能开始销售啊，那么一切的。呃，当然这里边我们前面讲。 可能会有一些可以。呃，申请豁免呢，或者是特殊情况特殊。地带的啊，这种这种案例，但是呃。但是呢，总体来讲的话呢。 所以基本上还是可能。绝大多数项目。あ。