兴证地产海外地产 现房销售及信贷管理等政策解读三对行业模式格局基本面开发商中介的影响

00:00:00The. 00:01:12各位投资者，大家早上好，我是兴仪地产分行师金路宇。 00:01:16我们今天联合新郑海外地产，宋建老师跟大家一起汇报现房销售，以及个一些信贷管理等政 00:01:27策的一个影响。 00:01:29那也是我们关于这个主题的第三期，也再次感谢大家的一个关注。首先的话这个政策因为也 00:01:38涉及三个部门。 00:01:40其实有很多个文件，我们读下来的话，可能这个核心还是在围绕现房销售制度以及配套的一 00:01:50些这种金融政策。这个也是这个房地产新发展模式构建之中的一个非常重要的一部分。 00:01:59当然在这两天的沟通之中，我们其实也能感受到因为这个文件非常多，可能大家有些可能也 00:02:07只是看到了这个文件的一部分。 00:02:09比如说关于按揭的30年到40年，以及可能在这个地产公司的个再融资这一块的一个放松00:02:18。确实可能作为这地产分析师。 00:02:22 这两天研究的这个重心，确实是在现房销售这一块，因为这个对于开发商来讲，觉实是一个 00:02:32 非常重要的一个制度上的一个变革。首先的话，也是从这个方面去入手，去跟大家汇报。 00:02:42 00:02:46然后他可能会有一些什么样的影响。 00:02:51啊这个整体来讲的话，这些文件就是看下来之后我们也能感受到这个对于现房的这样的一个 00:03:02推行。可能比之前预期中想象的要更坚决。 00:03:08虽然说可能这个住建部的这个文件也有提到说关于这个新老化段的一些内容，比如说可能提 00:03:17 到按这个是否取得建工许可证、建筑工程规划许可证。 00:03:23 那么新项目的话是优先限房销售，那么老项目是鼓励线上销售。00:03:30但实际上如果我们再去这个结合央行的文件，就是这个第22条里边，其实也提到所购新建00:03:40住房，实行现房销售销售的个人住房贷款是在。销售备案后发放。那如果是预售的话，其实00:03:49也要求就是在这个竣工备案后发放。00:03:54所以的话这个也意味着可能未来就是不管开发商去选择这个现房还是期房，可能我的个回款00:04:04的这个时点，可能跟原有的模式都有比较大的一个区别了。00:04:12同时的话就是在这个跟住房贷款发放的时点的这个要求里边。00:04:18他的这个新老话段，是根据目前有没有去签订房地产的这个贷款合同，所以其实也就意味着00:04:31说哪怕是现在预售的这个项目。00:04:35如果这个代码合同可能还没签的话，其实个个人住房贷款可能也是较遗忘，而是会延后发放00:04:44的。 00:04:44就是要到这个竣工备案发放的，但是可能目前个这些项目的首付款跟定金这块还是可以去进00:04:56入到监管账户。么？00:04:59同时的话就是提到监管账户的话，我们也能看到就是这次在这个监管账户这一块的管理，其00:05:08实也是有加强，其实主要是在这个提取的时点上。00:05:14因为基础的要求，其实跟现在的情况也差不多说首付款个住房贷款，包括定金，这些可能都00:05:25是要入监管账户啊。00:05:27那只是现在的这个要求，是在这个商品住房项目竣工验收，以及一些配套设施具备交付条件00:05:38之后去解除资金监管。00:05:41可能跟现在的这个措施是有一定的这个区别，啊那这个我们可以这待会儿再展开。00:05:50关于这个，预收资金监管，其实也是按这个呃有没有取得这个建筑工程规划许可证去做一个00:06:01 新老的画专 00:06:03整体来说的话这一系列个政策下来之后基本上可能意味着从当前十点无论开发商去选择预售 00:06:18 00:06:18 00:06:26有那么大。 00:06:27因为主要的话就是你的这个销售回款，可能都是要在这个房子建好之后，可能能出现就是才 00:06:36能有回流。 00:06:38这个也是我们从感受上来讲，觉得可能对这个现房的销售的推动，就是比预期中更坚决的一 00:06:48个原因。对这个实际的，现金流的影响。 00:06:53我们也跟大家去做一个大概的一个分析。 00:06:58因为原来的个个模式就是开发商自有资金拿地在满足432的条件之后，其实这里边也包括 00:07:09 土地款要付清可以去申请这个开发贷。 00:07:13那么开发贷的额度基本上可能就是跟建安的这个成本是挂钩的。 00:07:21理论上来说的话，可能这个开发贷也是去分批次去放贷的，就根据这个工程进度，基本上在 00:07:31 00:07:39基本上可以去开始销售。 00:07:42当然这个各地可能会有一些不同有一些城市可能两三个月也做得到，基本上就是到底是出地 00:07:49表还是就正-0。还是3分之2等等的这样的一些条件。 00:07:54 00:08:03贷款。 00:08:04其实这个时候就进入到这个预售资金监管账户，在原来的这个预售资金监管账户的管理上， 00:08:12其实它基本上是分一个重点监管账户，跟一般监管账户。 00:08:17 这个重点账户的钱，基本上是要理论上就是要留有足够建安的一个钱。 00:08:26然后这部分资金可能也不能随便动，就是按建筑工程的进度可能提取，用于去付工程款，但 00:08:34是剩余的就是超出这个额度的钱。其实就是在一般账户里。 00:08:39啊这一部分理论上是可以去提取的，然后也可以用于去。 00:08:46还比如说这个股东的借款，或者说一些，贷款，当然的话，这个会跟企业性质相关，对央国 00:08:54企来讲的话，可能这个监管会好一些。 00:09:08 00:09:11其实在这个环节里边，就是在这个预售的环节里边，如果销售情况比较理想的话，其实可能 00:09:19企业就可以把这个拿地的这个自有资金。 00:09:22可能会做一个比较充分的一个回补，后续的过程其实就是改项目，然后交付可能差不多两年 00:09:32半的一个时间。 00:09:33后边这个监管账户解封，其实在原有的这个过程之中，其实最核心的就是说可能从拿地到销 00:09:42售。我基本上6到8个月，基本上可以做到。 00:09:46 那么在这个时候其实就已经开始回款了，这是原有模式的一个非常重要的核心。 00:09:53现在的话，其实意味着就说呃你哪怕是预售，因为我的这个按揭的的回款也要在在具备之后 00:10:06 可能才能发放。 00:10:08那么在前期可能只有按就这个首付款的个钱，可能是在监管账户的，但是监管账户的钱其实 00:10:19 又不能提取。 00:10:21所以其实等于说在项目的建设过程中，可能就是靠开发带去保持项目的一个建设。 00:10:29销售回款的回来的话可能就是要到个，竣工备案之后，理论上是这样的一个操作。 00:10:38在未来现房的话，其实大概的这个资金流程是差不多的，都是说在因为如果是现房的话，那 00:10:50么你到达可售条件。那么要求就是要竣工。 00:10:55然后去解抵押，就是说这个建工程，包括这个土地，这块的抵押要解除，在这个时候，其实 00:11:04才满足这个销售条件。在这个条件之下去销售的话。呃可能比如说像按揭的发放，基本上可 00:11:14能就到开发商的账上。 00:11:16那么前期可能支付的定金，之前的话可能也是在定金的监管账户里边。也是在这个竣工之后 00:11:24，就是达到现房销售条件。 00:11:26 开始销售的时候，可能回到开发商的这个账上。其实就意味着我整个的这个消售回款的这个 00:11:36时间在拉长。 00:11:37那么对于公司来说的话，其实就是，自有资金沉淀的这个时间，其实是有这个拉长。 00:11:45在这里其实我一直没有去提，就是关于这个时间可能拉长了多少的这样的一个问题。 00:11:55因为在现在的这个文件里边，可能还是有一些细节，就是相对来说没有的明确，那么其中 有 00:12:04一部分就是说那到底是毛坯，就算竣工还是说是精装，就算竣工。 00:12:11因为对于这个时间的影响，相对来说还是比较大的。当前可能在很多核心城市的这个要求里 00:12:19边可能都有这个精装交付的一个要求。 00:12:23理论上可能是竣工备案的话，可能就是要精装完。但是好像我们去看。 00:12:31比如说之前一些城市的这个现房的项目的试点的时候，可能就是毛坯交付的比例可能相对会 00:12:41高一些，可能也包括三亚在海南在原来的现房的这个尝试里边。 00:12:48可能也是毛坯交付就开始卖，然后后边可能在精装，当然也会有一些不同的案例，比如说像 00:12:57雄安，他可能基本上就是军装之后才开始销售。 00:13:01所以这里边的话，可能在时间上确实还是有一些不确定性。如果是毛坯的话，我们此前可能 00:13:11跟企不同的企业沟通下来。 00:13:14 那么其实这个时间还相对比较可控，就是说从见到毛坯这段时间的建筑周期，14个月是完 00:13:25全可以做得到的。 00:13:27那如果要是精装的话，他可能确实就要两年，甚至说可能有一些时间会更长一些。所以这是 00:13:36对这个影响程度的一个不确定性，其实也能看到。 00:13:41如果要是这个毛坯的话，那么这个影响其实会少很多。 00:13:46所以这个我觉得可能也是个政府跟企业之间，就是这个利益的一个平衡，可能这块也是需要 00:13:55 去后续的观察。 00:13:57其实还有一个影响这个程度的问题，就是土地款分期。 00:14:03的话这个问题我觉得也比较复杂，就是因为在现在的这个条件里边，就是肯定你去拿这个开 00:14:13工证，就理论上是要求这个土地款付清的。 00:14:18所以的话可能在这一块也意味着是不是有一些规则需要去打开或者说是改变。 00:14:28 因为如果这一点不变的话，可能这个分期确实可能空间就比较小，当然这个也是对开发商的 00:14:37这个资金流来说是一个很关键的一个问题。因为其实大家在这个过程中的回款可能很大程度 00:14:46 主要回的就是这一部分的自有资金。 00:14:50因为可能毕竟吉安这一块是可以用这个，看看带等等的这些东西去覆盖，所以这个我觉得也 00:14:59 是需要去观察的一个问题。么？ 00:15:02大家就是在最近的这一些的现房销售的单个的这个项目里边，可能也能看到他有些提的。是 00:15:10，比如说首次付一定的比例，比如说50%。 00:15:14然后剩下的两年内付清，但是可能现在还是在一个模糊的阶段。 00:15:20就是说我开工证是不是还是要付清才能拿，还是说会有怎么样的一个操作？可能我觉得就是 00:15:28对于这个影响程度的这个问题来说的话，可能这两点是比较关键的。 00:15:35说可能在这里边还是需要去持续的去跟踪吧。 00:15:40因为这个基本上就是这个政府跟开发商之间的一个利益的一个平衡。呃当然的话就是说呃在 00:15:51这个现房制度的这个情况之下。 00:15:55他可能确实会带来开发商回款周期的一个延长。么？ 00:16:01当然，在这个过程中，其实也有一些资金的配套去平衡。 00:16:08首先的一点的话就是开发贷的贷款期限，以及就是首次还本金的这样的一个时间，这一块确 00:16:18实可以保证开发带能够去覆盖项目开工到竣工备案的这样的。一个整个的过程，么？ 00:16:27这块可能给到开发商的个压力，肯定会有这个减轻。 00:16:34现在原则上就是预售项目的期限是三年，然后最长不超过五年。 00:16:41那么现房的话就是五年，最长不超过，七年。 00: