兴证地产 现房销售及信贷管理等政策解读二普睿数智研究中心专家解读

00:00:00The. 00:01:09各位投资者，大家下午好，我是兴业地产分析师金如瑜。 00:01:12因为最近也出了一系列的地产的政策，包括个销售制度上也包括一些金融政策上边的。么？ 00:01:23我们今天也是邀请个pr数字研究中心，杨总来，我们去对这些政策做一个梳理和讲解。 00:01:34后边的话也会为各位领导留有这个一定的提问时间，接下来的话，我们先有请杨总来跟我们 00:01:42做一个大概的分享，有请梁总。 00:01:46好的，各位投资人，大家下午好，陆毅下午好。今天主要还是跟大家呃聊一聊。 00:01:55昨天昨天集中出台的八条的八个个关于房地产啊房地产重大制度、顶层制度设计的这一块的 00:02:06一个变革的一些政策配以及配套的一些措施。总的来说，我们认为这个可能是1998年房 00:02:17 改以来。 00:02:18啊，三十几年，年来的房地产行业最重磅的一个政策。当然整体的这样的一个围绕的就是之 00:02:27前的预售制度改为现售制度。 00:02:30这样的一个制度性的房产销售制度的一个顶层设计的一个变革。 00:02:37这里的一个个这个总的来说这个其实也说了很多年，当然从顶层设计角度来说，也调研了很 00:02:48 多年调研了很多年。 00:02:50它不是一个不是一个突袭，也不是一个突袭。 00:02:55应该说从我们的这样的一个数据的维度上来看的话，主要是有几个方面的，条件还是比较成 00:03:07熟的。 00:03:07也就是这个为什么在现在的这个节点在现在的这个节点去推出现房销售的这样的一个一个一 00:03:18 个现房销售的这么一个变革。大家都知道之前的22年的这样的很多地。方的这样的一个耐 00:03:28尾。 00:03:28行业的一个调整，在经历这么长时间的一个周期之后，在现在这两年的房地产。 00:03:36 行业的一个止跌回稳，好像要助理要完成的这样的一个阶段，助理要完成的这样的一个阶段 00:03:45 ，推出了这样的一个时机。这个时机的选择肯定也是经过任知反复的权衡跟认真的考量过的 00:03:53那契机？ 00:03:54当然是之前的烂尾造成了一系列的这样的一个问题，造成了一系列的这样的一个问题。 00:04:01 00:04:10发生了变化。 00:04:11就是这个期房在之前更多的是是要更快的在短时间内更快的造出更多的房子，以满足城镇化 00:04:21的这样的一个住房需求。 00:04:25但是在现在大的这样的一个前提下，主要还是城镇化，放缓，大家的这个住房保有量，已 经 00:04:36很大。 00:04:37所以整体的就是新房跟存量房的这个供求关系，它的替代关系。 00:04:47发生了一个重大的一个变化。所以做出了这样的一个新阶段的这么一个变化。 00:04:53从数据上来看的话，其实这两年基本上是24年以来重点的城市的二手房的成交基本上都已 00:05:03经干了一半了。那新房包括土地端的这个收缩，土地的一个成交的一个减少。 00:05:11新开工的一个连续几年20%多的一个下降。整体的新增供应也是大幅的一个锐减。 00:05:19 让我们看到8月份八月份7 8月份1.7、八月份整体的这个重点50城新房，供应可能00:05:26都单月都不足1000万方，八月份都是降到了不到700万方的这样的一个50个城市，00:05:34不到7。 00:05:35 00:05:44 00:05:50 因为一二手总的一个成交，总的一个成交，还是比如说上半年还是同比正增长了3%。 00:05:59这里面就是他新房二手房的一个个替代关系已经发生了一个变化。 00:06:07二手房成交占比已经超过了50%了，对新房减少新房减少阶段性的这种减少，它不会对个 00:06:17整个的一个大家可能担心的这个价格。会造成很明显的一个影响很明显的一影响。 00:06:26 新房现在更多的可能还是一些一些高端等等这样的一些这样的些一些产品，这样的一些改善 00:06:36这样的一些产品。 00:06:39但是这部分毕竟在整体的这个需求成交的总占比里边，比例是比较小的，比例是比较小。就 00:06:46 是说即便是这部分产品，可能因为未来的供艺稀缺和涨价，那跟绝大多数人是没有关系的。 00:06:55所以他不会影响整个市场的一个市场的一个结构市场的一个结构。 00:07:02所以我们认为从这样的一个角度上来说的话，就是现房销售现房销售对于供求关系的冲击， 00:07:12其实是远远小于这个普遍的市场预期的。因为我们一般的逻辑都会认为线房销售的这个机房 00:07:21上市公供应的这个周期拉长了。00:07:24至少在比如说26年到28年之间，可能供应就短缺了，供应局短缺了。00:07:31那供应短缺，供供不应求了，那这个就呃这个就供应求的结果就是价格上涨，可能带来新一00:07:38轮的一个报涨或者怎么样这样的一个情况。00:07:42可能在现在的这个行业大背景下，他没有没有这样的一个现实的一个基础。00:07:49所以现在提出了这么一个这样的一个在这个时机推出了这么一个变化。我们认为其实也是相00:08:02对比较合理的。00:08:05然后另外一个就是其实这个基本上在这一轮里边，这一轮调整里边，我们统计了大概有三十00:08:13多个省市，其是已经出台了相应的鼓励现房销售的这样的一些鼓励、引导和支持的。一些政00:08:22策。00:08:22包括通过土地款的分期缴纳，然后包括在土地出让环节可以去做一些定制化的这样的一些 根00:08:31据企业的需求去做一些定制化的调规等等这样的一些措施。去鼓励相关的这个地块去做这样00:08:40的一个现房销售。00:08:42目前来看的话，其实效果还是相当也不错的，就是市场运行是比较平稳的，在控增量去供库00:08:53存优供给的这样的一个新模式的一个背景下，这个制度切换的边际冲击是比较小的是比较小00:09:04的那尤其是就是呃在这个行业供给新增供应其实已经自发收缩、大幅收缩的时候。只是把这00:09:16个继承的一个事实，制度化制度化。00:09:21这个就是，我们认为就是目前目前出台啊出台现房销售的这个条件是比较成熟的是比较成熟00:09:31的，不会对这个市场短期造成明显的一个冲击明显的一个冲击。00:09:40第二个方面就是这些个这一次的这个政策本身政策本身里边有几个方面有几个方面。00:09:51首先就是提到这个心脑划断啊心脑划断，不搞一刀切，不搞一一刀切。 00:10:01节点就是从昨天开始是从昨天开始实施。00:10:07但是有一个划算的节点就是建设工程规划许可证，就是在昨天之前，你如果已经已经已经取00:10:20得了建设工程规划许可证。00:10:23就是鼓励实行这个现房销售。00:10:27然后从从从昨天为止，就是新出让的一个商品房，土地的一个项目，包括已取得了土地，但00:10:36是还没有取得建设工程许可证的。00:10:39只优先选择啊优先选择现房销售，然后已经取得并取得这个已经实现预售的，这些还是按照00:10:49原来的这个标准来做，而是按照原来的一个标准来执行。00:10:56这里边其实有一点其实有一点跟金融政策贯穿起来。00:11:03我们来看的话，感觉好像没有强制性的要求，就一概去做这个去去做这个现房，用的是优先00:11:14选择，用的是鼓励实行，感觉好像是双轨制。 00:11:20但是从金融的这个结合来看的话，我们认为其实其实相当于一个硬语约束了硬语约束。 00:11:31这里边提到的一个提到的一个点，就是在金融，就是在人民银行经管局的这个金融意见第2 00:11:422条里边22条里边到的一点就是。 00:11:47购房者，所购新建住房、实行现房销售的住房贷款是在销售备案之后发放，实实预售的是在 00:11:57项目竣工备案后发放，那就是说从资金方面来说的话，从资金方面来说。其实已经已经掐断 00:12:08了原来预售制下的这样的一个这样的一个融资的。 00:12:13这个这个这个空间了，就是你不管你线网销售还是你的预售，还是维持预售，你的能拿到购 00:12:24房者的这个贷款，贷款的发放，贷款的这个节点是在发放贷款的这个节点是在都是在基本上 00:12:36 都是一个是竣工。 00:12:38一个是销售备案，就是以现房了，现房销售其实就是已经拿到这签了合同，基本上可以拿到 00:12:47这个房产证的时候。预售你就是已经竣工备案，已经完成。 00:12:52竣工备案的时候，你才才能够拿到购房者的这部分贷款。 00:12:59那这部分贷款还会进一步相应的监管账户监管账户。 00:13:04在这个之前，其实都是用的是都是自有资金跟个开发贷或其他的一些融资来做这样的一个来 00:13:15做这样的一个建设。 00:13:18所以这里边就是从，从这个资金的角度，基本上可以说就是你没有选择的一个余地，没有选 00:13:28择的余地。 00:13:30另外从贷款的一个维度上来看的话，比如说开发贷里边，提到了这个现房，贷款的开发贷最 00:13:40长期限期限是最长是五年。 00:13:43然后，对于原可以最长的是可以延到七年就是说现房销售比预售项目可以多两年的这样的一 00:13:52个一个一个1111个1个贷款的一个曲限，贷款的一个期限。 00:13:59而且分别都是在这个竣工备案之后，开始还这个贷款本金，还贷款本金。 00:14:07那就是也从这个维度，也是鼓励大家去做这个线上销售，去做现房销售。 00:14:13这里这里就是基本上是没有太多的这样的一个所谓的一个缓冲，但是具体到每一个城市每一 00:14:26个城市什么时间落地。 00:14:29以多大的一个范围落地，还是会要安排各城市在接受这个统一培训，住建的这个统一培训之 00:14:39后，在制定这个实施细则。在制定实施细则就是各城市跟之前的这个预售制条件下是类似。 00:14:48还是会有一些差异化的一些具体的一个因城施策的这样的一个差异化的一个措施。 00:14:57在实施细则上，各城市是有主自主安排的这个权利的。 00:15:04这个是这个就是我我认为这个呃是一个从这个政策里边可以看到，就是对他的一个理解。 00:15:16可能从字面上看，是你有这个优先选择，是有选择权的。 00:15:24但事实上来说，这个选择的一个空间是比较小的，另外就是你在你在申请，你在向住建部门 00:15:35去去申请。你要申请这个预售这样的一个可能。 00:15:41这个条件也会会比较苛刻会比较苛刻，毕竟这个不是就是最终还是审批制的，审批制的不是 00:15:53你，你可以有自主多大的自主决策。 00:15:58这个人就是从这个现房跟现房销售跟预售这一块儿总体上来看，还是更多的，还是倾向于这 00:16:09个预售，外现售没有太多的一个自主产量的一个空间。 00:16:17第二个变化就是这次提出了一个主办银行主办银行制的这样的一个核心的一个配套政策配套 00:16:26政策不管是住建的这个通知，还是人行跟金边经管局的这样的一个通知里边，都提到了。 00:16:35就是一个项目是由一家银行或一个银团来组成，是由一个银行或一个集团主办银行来组成的 00:16:45 来组成的这里会贯穿到它的一个开发、建设、销售这样的一个统一的一个管理统一的管理。 00:16:55 这个就是其实也是结合了这两年白名单的这样的一个经验，结合了白名单的纾困的这样的一 00:17:08个经验。 00:17:09把这个来保证项目公司的这样的一个融资需求，以及对于后续销售的资金的一个监管，包括 00:17:19供应商的这个货款，包括建设工程款等等。