房地产行业周报（2026年第35周）：一揽子地产政策出台，现房销售等制度改革逐步落地

房地产2026年09月01日 房地产行业周报（2026年第35周） 推荐 （维持） 一揽子地产政策出台，现房销售等制度改革逐步落地 板块行情：第35周（8月24日-8月28日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨2.6%，在31个一级行业板块中排名第10位。 华创证券研究所 证券分析师：单戈邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 政策要闻：8月28日中央层面集中出台一揽子房地产改革政策，覆盖住房销售制度、信贷管理、信托、资本市场、城市更新、商业地产等多维度，搭建房地产发展新模式完整制度框架。销售端明确预售与现房销售规则，商品住房项目实行预售的单体建筑需完成主体结构封顶，强化预售资金全流程监管；通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先实行现房销售，已取得建设工程规划许可证的项目鼓励现房销售，同时设置政策过渡期，已取得建设工程规划许可证的存量项目按原有规则执行。融资层面全面推行项目主办银行制，单个项目对应一家主办银行，实行项目资金封闭管理，推动行业融资逻辑由主体信用转向项目信用。信贷规则作出重大调整，开发贷期限适配项目建设销售周期，首次还本原则上延后至项目竣工备案后；个人住房贷款最长年限由30年延长至40年，严格设置债务收入比管控要求，借款人购买预售商品住房的，贷款人应当在竣工备案后发放贷款，贷款资金应当通过受托支付方式支付至预售资金监管账户，现房贷款资金受托支付至主办银行项目资金账户。监管同步出台配套细则，规范商品住房开发贷、商业地产贷款、城市更新项目贷款业务，明确资金使用红线，严禁违规用于缴纳土地出让金、分红等用途，城市更新项目严禁新增地方政府隐性债务。房地产信托业务设置准入门槛、集中度约束与2027年3月实施的时间窗口；资本市场端从股权再融资、债券、CMBS/ABS、REITs、不动产私募多渠道提供融资支持，强化信息披露与风险处置。系列政策兼顾存量项目过渡期安排，从销售、资金监管、信贷、非标、资本市场形成闭环制度设计，旨在防范项目资金风险，压实项目全周期风控，推动行业向新模式平稳转型。 证券分析师：许常捷邮箱：xuchangjie@hcyjs.com执业编号：S0360525030002 证券分析师：杨航邮箱：yanghang@hcyjs.com执业编号：S0360525090001 行业基本数据 占比%股票家数(只)1060.01总市值(亿元)10,113.670.77流通市值(亿元)9,778.160.97 %1M6M12M绝对表现5.4%-17.3%-15.3%相对表现4.6%-15.5%-18.2% 公司动态：1）绿城中国：8月27日，绿城以总价4.03亿元竞得杭州临平乔司片区70号地块，楼面价9705元/㎡，溢价14.18%。2）华润置地：8月28日，华润置地以805629万元成交广州海珠琶洲石榴岗地块，溢价率约33.02%。海珠区琶洲南区石榴岗路HZ0401003-CZTBGX地块占地约6.6万平米，计容建筑面积约13.1万平米，起拍总价约60.56亿元，名义楼面价约4.62万元/平米。 销售端：第35周新房成交同比减少11%，二手房成交同比增加6%。1）本周20城商品房成交面积182万方，商品房日平均成交面积26.0万方，环比增加10%，同比减少11%。2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积6334万方，累计同比减少6%。3）第35周11城二手房成交面积203万方，日平均成交面积29.0万方，环比持平，同比增加6%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积7297万方，同比增加5%。 相关研究报告 《房地产行业重大事项点评：预售制度调整和现房销售的效果推演》2026-08-30《房地产行业周报（2026年第34周）：楼市成交 同环比增加，上海出台地产优化政策》2026-08-25《房地产行业跟踪报告：Deep Value是不是地产股的买入理由？——洞见地产（五）》2026-08-16 投资策略：三个方向，寻找地产alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。 风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。 目录 一、房地产上涨2.6%，板块排名第10位.....................................................................4二、政策要闻.....................................................................................................................5三、销售端：新房成交同比减少11%，二手房成交同比增加6%...........................11（一）新房市场：第35周20城成交面积同比减少11%...........................................11（二）二手房市场：第35周11城成交面积同比增加6%.........................................12四、融资端：本周发债企业大部分为地方国企...........................................................13五、投资建议...................................................................................................................14六、风险提示...................................................................................................................14 图表目录 图表1第35周申万地产板块上涨2.6%，板块排名第10位............................................4图表2香江控股涨幅达28.2%..............................................................................................4图表3荣安地产周跌幅达5.9%............................................................................................4图表4融创中国涨幅达20.5%..............................................................................................5图表5珠光控股跌幅达34.4%..............................................................................................5图表6 8.28一揽子房地产政策回顾.....................................................................................8图表7公司动态...................................................................................................................11图表8第35周20城商品房单日平均成交面积26.0万方..............................................12图表9第35周20城新建商品房成交面积182万方.......................................................12图表10第35周11城合计二手房日平均成交面积29.0万方..........................................13图表11第35周11城二手房成交面积203万方...............................................................13图表12本周发债企业大部分为地方国企..........................................................................14 一、房地产上涨2.6%，板块排名第10位 第35周申万地产板块上涨2.6%。第35周（8月24日-8月28日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨2.6%，在31个一级行业板块中排名第10位。 资料来源：iFinD，华创证券 本周A股板块内涨幅第一为香江控股，涨幅达28.2%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为香江控股、我爱我家、沙河股份、深物业A、特发服务。跌幅前五的个股分别为荣安地产、陆家嘴、招商蛇口、首开股份、滨江集团。 资料来源：iFinD，华创证券 资料来源：iFinD，华创证券 港股板块内涨幅第一的融创中国，上涨20.5%。港股表现来看，第35周涨幅排名前五的个股分别为融创中国、易居企业控股、佳兆业集团、汇景控股、阳光100中国，跌幅前五的个股分别为珠光控股、正荣地产、正商实业、弘阳地产、景业名邦集团。 资料来源：iFinD，华创证券 资料来源：iFinD，华创证券 二、政策要闻 中央层面：8月28日，一揽子房地产改革政策出台。 1）住建部、自然资源部、金融监管总局发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）：一是完善商品住房预售管理。商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。加强预售资金监管，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入住房资金监管机构开立的资金监管账户。通知施行之日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。二是有力有序推行商品住房现房销售。通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。同时，对现房销售实行备案管理，推行现房销售定金制。三是加强政策措施协同。优化土地供应管理，合理确定房地产用地供应规模，优化土地出让方案，可带规划方案出让。加大融资支持力度，房地产项目实行主办银行制，房地产项目公司与主办银行双向选择，一个项目确定一家主办银行，主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务。完善开发建设管理，优化工程建设审批流程，缩短行政审批时