兴证地产 现房销售及信贷管理等政策解读一投拓专家角度看政策影响

00:01:08各位投资者，大家早上好，我是兴业地产分析师金如宇。 00:01:12昨天晚上的话，地产也是出了一系列，比如说关于这个信房销售，然后信贷管理以及个资本 00:01:20市场支持性模式的政策。我们也在加速的学习之中。 00:01:25周末的话也是准备了三场的电话会议啊，包括这个专家的解读，以及我们分析师的个解读， 00:01:32 00:01:34第一场的话就是我们从个地产公司头拓专家的角度，去看一看。对这个，一系列政策的一个 00:01:44理解。 00:01:45大概的话我们可能也会分为比如说对开发商的这个模式、行业格局，对行业以及长远的影响 00:01:56 等等的几个角度。去跟大家做汇报。 00:02:00今天交流的个主要形式呢主要是我这边这个提问，来这个主导。当然的话，在这个过程之中 00:02:12。大家可以随时。 00:02:15比如说在这个文字提问，或者说是这个开麦提问，或者说大家也可以微信发给我们这个团队 00:02:23的任何一个人。然后我们来代为提问都都可以。 00:02:28接下来的话，我们的这个会议就这个呃正式开始，专家听得到吗？ 00:02:36听到。 00:02:38好的，首先还是想跟您请教一下，就是说呃这个信访这个政策，就是您现在怎么看？ 00:02:50就现在算是一刀切来执行了嘛，因为他除了说这个鼓励线上之外，可能，也有关于个人住房 00:03:01 00:03:04就是您怎么看可能后边这个政策的执行的严格程度？ 00:03:10其实这个政策我看了一下昨天发的这个文。他这个政策其实没有一刀切的个异味。 00:03:19因为这个是国家层面的政策发布，然后细到地方政府这块，它其实是各地的执行的一个力度00:03:30，或者他的一种方式是不一样的。00:03:34就是拿一线城市，广州这个来举例，他其实以前是试过有一些土地，他出让的时候，他是在00:03:44把这个现房销售的这个条件。00:03:47他是写到这个出让合同里边，那就是个别的这些土地，他是这样写的。00:04:06然后利益在这个地方的这个法规里边，要再去看这个地方政府是否分配了。这是一个。另外00:04:16它是管的这个土地的，是在政策出台之后，出样的。00:04:22这些土地他他才受这个管控，以前出样的甚至出样了。昨天出样在广州，也华润拿了80亿00:04:30的土地，他也没有这个政策的限制。00:04:34这个是我在国土这个部门里面也了解到这种他们执行的这种情况。00:04:42所以的话画他不是一刀切的这个行为。然后另外，他昨天也出了40年的个案件延长的这 个00:04:51事情。00:04:51他其实这个是一个对于购房者来说，他是一个稳需求的个真实的减负。00:05:01但是它只是一个选项，对于一线城市来说，其实放宽的这个选项出来之后，它其实我觉得它00:05:11不是非常之大的一个利好，反而倒是那些三四线、五六线的这种城市。00:05:19它其实是更多的利好，就因为一线城市，它其实买得起或者就供得起的人，他其实也不在乎00:05:28这十年的这个时间。00:05:31所以这个不是一个见首付，也不是一个放宽的限购的这个事情。00:05:40对，珠三角的这个哎。00:05:40明白，对，但是他在这里边不是还有另外一条要求这个按揭贷款款的发放的时点，是如果是00:05:53这个预售制的话。就是要求这个，竣工啊。00:05:59如果是现房销售的话，就是，网签，网前备案，这个会直接影响回款的节奏。 00:06:08说无论你退不退现房，可能我都会对这个回款的节奏有影响，还是说这个事情目前可能也是00:06:16要看各个城市自身的执行情况。00:06:20呃，因为其实就是政策大的政策刚落地，它也是有一个地方消化的一个过程。00:06:26我认为它还是有要结合地方的这个实际情况来去在做下一步的安排。00:06:32但是当然如果是期房的话，这种回款节奏其实坦白说他还是更快的。00:06:39如果是宪房的话，对于开发商来说，他的这个资金影响，无非其实就是从宪法预售房到现房00:06:48的这个呃，我们认为就是过程中会有个一年多的个时间。00:06:41嗯。00:06:54他有这个不能够有销售尾款的这个情况，这个是真实存在的。00:07:01嗯。00:07:01个以后的这个政策要是执行下来的话，是有一个现金流的影响。00:07:08 明白，然后接下来主要想请教一下，就是说在就假设一个项目它是现房销售，就是跟他原来 00:07:18是机房销售的这个过程中，就是各种资金的一个流转的情况。 00:07:25首先就是想跟您请教一下这个预售资金监管账户这个事儿，这个的话感觉如果要是推现房的 00:07:32话，可能跟现在的整个的这个模式，可能还是会有一点不一样。 00:07:31嗯。 00:07:38个您跟能跟我们详细讲解一下。 00:07:42嗯，呃我讲一下从哪地端开始，开发商投资的钱到后面这个开发开发贷以及监管账户的这些 00:07:53 钱是大概是怎么一个流程？从拿地端开始投的钱，政府要求一定是要开商的自有资金。 00:08:03但这个大家都知道，因为其他资金是进不来的，而且也要有一个资金来源的说明在银行这边 00:08:11出具。 00:08:12然后另外一个，拿完地之后，下来的话，就是这个开发贷。 00:08:18 其实开发在顾名思义，它就是按照你开发的这个项目，他的这个形象以及他的工程进度来给 00:08:28我们去发放的。以前他就是按照432的我们行业内的要求。 00:08:35因为要市政齐全啊，然后分3到4次的发放市政齐全之后，他其实开发站下来，他没有直接 00:08:45到了他的这个账户上面的。 00:08:49 他就是按照你形象的这个进度分不同的比例，比如说我们进场之后有一个装机施工，他就会 00:09:00 给我们下个10%。 00:09:02但是钱是达到这个嗯施工单位总包里面去的，这是过程中的一个做法。 00:09:11所有的开发商都不是直接到开发商里边去，然后到预售一般是形象进度的3分之1，他就可 00:09:20 00:09:22钱进来之后，还是会进到监管账户。 00:09:25无论是这个客户的个定金，或者就是这些按揭款，到了之后，他还是会进到监管账户里面去 00:09:35。进到去之后，它可以用于支付一些我们过程中一些费用。 00:09:42比如说刚才所说到的这总包费用，还有一些监理费，还有一些材料费用，这些都可以在监管 00:09:49账户里面去做这个支付。 00:09:51但是每个城市它有不同的监管的比例，也会有跟开发商的这个信用体系。 00:09:59它它的这个评级是评定是有关的。 00:10:03比如说他是可能监管个10%或者20%，然后B级、细级这样下来，那才是他的做法，是00:10:12不一样的。 00:10:13直到项目过程中到竣入交付个首次登记备案之后，这些钱就可以，基本上可以说是对，可以 00:10:25 拿得出来个监管就可以解除然后过程中开发商是怎么去把这些钱做出来的？ 00:10:35一般是如果是开发贷的话，有些开发商他是通过开发。的这个总包，给到去有一个倒款的这 00:10:44个行为，细的，就我就不去说了。 00:10:48因个因为这个是行业内的一个应该是普遍的这些做法，但是他是受一定的政府监管的这个机 00:10:59构监管的对。 00:11:03明白。 00:11:04那如果如果后边这个期访了的话，那这个资金链条怎么走呢？ 00:11:11期房的资金链条差价啊。 00:11:12如果现房的话，对，就如果现房的话，后边这个资金链条怎么走。 00:11:18键盘其实就是所说的这个按揭贷款这块，它其实就往后挪到现房的这个阶段。 00:11:28现房就一般从拿地到，现房的话快的话一年半，看他的这个形象进度的一个情况。 00:11:40慢的话也是现在目前来说都可以做到两年之内，可以做到这个限房。 00:11:45嗯，一年一年半的话，包括精装吗？ 00:11:45限房之后呢要您说一年半不包括金砖。 00:11:57如果要是加上精装的话，对。 00:11:57 我说的一般如果是精装房的话，大概是两年左右，头部开发商可以做到两年。 00:12:09明白，这样的话就像您说的，就是说我这个销售回款就是回来的这个时间点其实是变晚了。 00:12:18但就是在这个政策里边，他可能也会有一些这种缓冲的措施，包括比如说现在也提到，就是 00:12:27拿地款可能会分期付。因为这个东西可能就是在这个地方政府跟企业之间，可能就是一个平 00:12:36 衡。那您怎么看？ 00:12:20对。 00:12:30嗯。 00:12:38就是说我这个土地款如果分期付的话，是不是还会对，整个现金流的压力，有一个非常大幅 00:12:46度的一个减轻。 00:12:49他其实也没有太多的谈判的个时间空间。 00:12:54因为开发商在拿地的过程中跟政府谈的这些付款，他其实是受国家的这个呃土地款付款的这 00:13:03个制度限制的。 00:13:05最晚它是不能超过一年，这个是有有相关的政策要求的。 00:13:11一般现在拿圾之前市场好的话就是有深圳那些地，就基本上是一次性付完。一般有一些地， 00:13:20 它可能是半年，也有可能有一些低的是一年。 00:13:25 但是这个要考虑到开发商这个基金链条，它是怎么样去去匹配。因为我所说的这些开发贷， 00:13:33 他市政要齐全才能发放。的。 00:13:35其中它就是包括这个土地证，要是不把土地款交完了，你这个土地证是办不下来。 00:13:43所以这里边它是一个环环相扣的，拿不到土地证，你就办不了开发贷，就看看你怎么去去把 00:13:51这个资金的使用效率提的更高。假设您可以跟政府谈到一年付这个土地款，但是你又不急于 00:14:00 00:14:01开发贷的话，那你可以一年之后再再去拿开发贷，这个也行。 00:14:05但是有一些开发商，他虽然是谈到半年一年的这个支付期，很多其实宁愿去把这个二期的土 00:14:15地款先交了，然后把他们在线先打出来，加快这个项目的周转，去去更快的回款。 00:14:24所以有这个呃两个不同的维度去考虑。对的。 00:14:30明白，那就是回到开发贷这一块，因为这一次其实也就是说这个开发带就是覆盖整个项目的 00:14:37建设周期，这个时间其实也比较长，就是五年、七年。说第一次还本金的话，可能就是到这 00:14:45个项目俊备之后，那这一点应该跟原来的这个呃开发贷这一块可能有一些区别，对不对？ 00:14:52就是原来开发贷是不是可能在项目建设的过程中，可能是不是就已经开始在还款了。 00:14:59这个您可以帮忙介绍一下吗？ 00:15:02开发贷他一般一些开发商，他都跟这些银行它是有深度的绑定，而且关联的。比如说中信的 00:15:12一些项目，他就找中信区在那个可能性会多一点。 00:15:18 00:15:20然后，以前我们做法，如果是快流转的一些项目，它其实可以去拿到开发贷的钱。他的资金 00:15:31成本低。 00:15:32然后本来他一些开发商的融资，它的难度也比较高。 00:15:38所以的话宁愿把开贷的钱往往后去还，这个是对往后退款。 00:15:43明白，就是没有强制要求说，比如说我这个项目卖了多少之后，我就要把开发贷还掉，对吧 00:15:51？ 00:15:51就是没有这种要求，基本上原来也是可以去覆盖项目周期的。 00:15:53没有，对，覆盖项目周期，有一些开发商，其实他是想着更长的使用这个开发贷去去覆盖它 00:16:07原有的自有资金投入。 00: