中金地产链双周会 现房销售政策落地影响分析

发布时间：2026-09-03 一、AI总结内容 一、核心政策解读 1. 住建部等三部门及央行、金融监管总局发布政策，核心为“新老化段”（以取得规证为分段标准）、优先现房（竣工验收为销售标准，交房即交证，少量定金入监管账户）、提防风险；新项目可选择期房，但需封顶后预售，预售房款由市县住建部门独立监管。 2. 配套融资及土地政策：土地款首期缴纳不低于50%，分期不超过1-2年；开发贷封闭管理，现房项目期限最长7年，分批拨付；个人按揭贷款发放时点延至项目竣工/销售备案，最长期限延至40年。 3. 政策出台目的：保护购房人权益、适配新房需求下降阶段的供给调整、防范房地产领域金融风险。二、各板块影响分析 1. 房地产企业：资金回流时间从拿地后1年延至2-3年，IR从15%左右降至5%-7%；规模化房企拿地阶段性收缩，低杠杆民企及代建公司或补充土地供给，地价为核心变量；房价走势分化，上海等供需改善城市有望止跌，三四线城市需观察供给改善效果，定金机制为扰动因素。 2. 建筑板块：施工总量或压力显现，关注模块化施工及装配式建筑机会，龙头施工企业受益份额集中，推荐中国建筑国际；钢结构住宅渗透率提升，推荐鸿路钢构、精工钢构。 3. 建材板块：短期新房端建材需求承压，中长期龙头份额提升，消费建材龙头对新房依赖度已降至约10%，C端业务拓展后或对冲风险，推荐东方雨虹、北新建材。 4. 银行板块：房地产融资进入项目为核心的新模式，降低资金挪用、交付、流动性、负反馈四类风险；开发贷资本占用及拨备压力上升，按揭违约风险下降；银行信贷资源向优质房企及项目集中，利好头部国有行及股份行。 5. 家居板块：政策加快家居销售兑现节奏，公积金装修提取政策或带来存量翻新需求增量；二季度定制家居业绩同比下滑双位数，软体家居稳健但转弱；估值已处底部，推荐顾家、慕思等。三、风险与关注 1. 房企资金状况及库存调价策略或影响房价预期，现房销售定金机制或分流需求；2. 房地产整体融资需求偏弱，开发贷及个人房贷余额仍处同比下降趋势；3. 家居板块基本面仍在筑底，需持续跟踪订单改善情况。 二、音频原文（转写） 大家好，欢迎参加中金公司地产链双周会。现房销售政策落地对地产链企业有哪些影响？目前所有参会者均处于静音状态。下面开始播报声明：本次会议为中金公司闭门会议，仅限受邀嘉宾参会。 本次会议交流内容仅供参考，不构成对买卖任何证券或其他金融工具的出价或增价或提供任何投资决策建议的服务。嘉宾交流观点仅代表其本人的判断。中金公司对。对其信息及观点的完整性、准确性不做任何形式的确认或保证。 对依据或者使用本会议内容所造成的一切后果，中金公司及或其关联机构人员均不承担任何责任。未经中金公司和演讲嘉宾书面许可，任何机构和个人不得以任何形式将会议内容和相关信息对外公布、转发、转载、传播 、复制、编辑、修改等。如有违反上述限制的行为，中金公司保留追究相关方法律责任的权利。更多中金电话会议回放和 A I转机要。 欢迎登录中金点金网站或小程序查看。This conference. is a closed-door meeting of CICC ONLY INVITED GUESTS are allowed to attend the conference. THE INFORMATION ANDOPINIONS Presented in this conference. are forreference only and do not constitute an offer toby ourselves or a solicitation of an offer to by ourselves any securities or financial productsor any investment advice. or service The invited guest speech only represents their own opinions. and or or judgment CICC does not make any form of confirmation or guarantee for the completeness. or accuracy of any information Opinions and/or judgment presented by the guests. c i c c and or or its associated entities. and persons shall not be held liable. for any consequences Rising from the reliance on or use of any content ofthis conference. without the written permissionof cicc and the guest speaker. No organizationor individual is allowed to disclose. publish forward reprint disseminate copy Edit or modify inany form the conference contents and relevant information. cicc reserves, They write to take legal actions against any violator of the above restrictions. 哎，各位投资者，大家下午好。 呃，我是中金的房地产分析师李浩。呃，那和我一同在线的呢，还有我们银行，然后建筑建材，然后呃，这个精英家居的分析师。那呃，欢迎大家再重新来到这个地产链双周会这个界面啊。在过去的这一个多星期的时间里面，其实最引起大家关注的就是八二八的。 呃，整个的这一套政策，以及接下来我们这一周。可能比较大的这种市场的波动啊。那么今天呢，我们也是结合着这个八二八线房销售的整个呃配套的一系列的这个政策。呃，这个从地产链的各个视角吧，然后给大家做一个统一系统的这个解读。 那么 呃，作为开端呢，我先简单的去brief一下这个政策的一些比较值得关注的一些核心的细节啊，就是 呃，首先是住建这边的三部门发了这个关于完善住房销售制度的一个通知啊，紧跟着这个人行和金融监管总局发布了对应的这个信贷管理的一些通知。那么这个里面首先从这个。呃，住建的这个通知里面呢，我们可以看到啊，如果总结关键词的话呢，大概就是三个点啊，一个叫新老化段啊，一个叫做优先现房啊，第呃第三个词呢叫做这个。 呃，提防风险啊。那么 新老化段呢，是呃可能跟市场之前预计的稍微有 有有一点不太一样的是，我们是以公会证的取得啊，作为划段的条件啊。呃，取得公规证的呢，是按照原来的条件去做预售啊。那么没有取得公规证的这些呃项目的话呢，我们叫做优先现房。 呃，优先现房这一块，它的现房的销售标准啊，也跟市场之前猜测的有一定的不一样啊，叫做以这个 啊，项目的竣工验收啊，作为销售的标准啊，交房即交证，所见即所得。呃，这里面的话呢，其实在现房销售里面，为了尽量的去规避这个或者说对冲掉销售的一些不确定性啊，我们这里面补充了一个所谓叫少量定金锁定的一个机制。呃，当然定金这个呃，这里面提的叫做少量啊，但是 根据我们国家法律的规定呢，其实定金比例的上限就是百分之二十啊，就这就是顶啊，很难超过这个数字。 呃，而且定金呢，这个也是要进入这个监管账户啊，一直到这个现房销售的时间点，你才能够去提出啊这些我们说。优先现房的一个制度设计。那么还有一个就是这个补充，就是他可以选择期房啊，新项目也可以选择期房啊，但是仍旧采用期房的这些新项目的话呢。有一些新的管理标准啊，第一条呢其实就是这个封顶才能预售啊。 然后预售的房款呢，借用资金监管账户。而且这个监管账户呢，现在是由各市县的这个城乡建设部门独立去做监管啊，所以从这个 拨款啊等等这些管理层面上来讲会更加的严谨。呃呃，应该讲啊，其实我们现在的这两条的方案啊。呃，考虑到大家资金回流的这个时间点上来讲，其实差别不是非常大啊。 也就是说，可以认为这一次的政策的出台呢。是标志着我们国家这个住房销售制度啊，正式从期房啊转向现房啊。呃，为了配套整个这个制度改革，我们看到这个不管是通知还是这个央行的这个意见里面呢。啊，有一些土地和融资机制方面的一些调整。 啊，比如说土地这方面，我们明确讲叫土地款可以按国家规定去做分期的缴纳。这里面的国家规定呢，是特指这个。呃，这个财政部此前出过的一个文啊，就土地款的首期缴纳比例不低于百分之五十啊，原则上分期不超过一年。特殊项目可以约定在两年。 呃，融资机制上呢，主要是涉及开发贷和这个个人按揭贷款啊两类这个的变动啊。一个首先就是这个开发贷要进入主办银行的这个项目资金账户。去做这个封闭的管理。呃呃，好处是这个边际的这个积极的变化呢，是这个开发贷的期限有延长啊，这个。 呃，像现房的项目最长是可以到到七年的这样的一个极限的长度。呃，但跟过去相对比较这个趋严的调整呢，是项目整个的这个开发的拨付啊，是分批拨付。因为我们过去其实是一次性的这个批款啊，所以这个时间点稍微有点后延。呃，个人按揭贷款这边的话呢。 呃，可能市场关注比较多的是这个贷款的最长期限延长至四十年啊。但是从企业的视角来去看的话呢，可能最关键的是个案内贷款的发放时点。呃，对于期房的项目啊。呃，我们是延长到这个竣工的备案。 现房的话呢，是延长到这个销售备案啊这样的一个时间点，就是它基本上落到了。呃，最后的时间点，而且这个政策。呃，考虑到银行的政策一般是这个即刻执行，所以它影响的可能不只是这个。新项目啊，也包括整个 的这个老项目啊，这些都是受到一定影响的。 呃，所以这个是我们说这次政策里面可能比较大的啊，明显的一些变化。当然，呃，下一个比较自然的问题就是为什么这个时间点要去做这样的一个系统性的改革啊。呃，这个我们首先这个住房销售制度要往现房这个方向去推呢，这个提的时间点是比较早的，大概是在二三年初的时候啊，我们就已经在最高层的各种各样的会议上面其实就看到了这样的一个表述。那么 呃，选择在现在这个时间点啊去推行这个改革，但首要的目的是保护购房人的权益啊。 因为我们在上一轮的这个周期里面，因为地产的这个快周转啊等等这样的一些 呃，大的背景吧。呃，我们其实呃在这轮下行周期里面出现了这个交流的问题啊，所以为了根根本上啊解决交流的风险。降低这种货不对版的这种隐形的权益的损失啊，包括呢。也去避免居民去同时支付租金和房贷的这种双重负担啊，所以我们做了目前的这样的一个改革。 这是一个全方位啊，多方面对于购房人权益的这个保护啊。这是首先，这肯定是最主要的一个目的。那么第二一个的话呢，就是从这个呃供给的角度上去看啊。我们其实在二三年七月份的政治局会议上，有过有过一个定性啊，叫做 呃，我们现在发生了这个供求关系的重大变化啊，那么。 呃，新的这个时代里面，其实就是呃很多经济体都会经历的这个呃新房需求先上升后下降的后半段的这个过程。那这个阶段我在上一个阶段啊，就是新房需求。呃，很快速增长的阶段，我肯定需要对应的去提高协商的供给能力。那么到现在这个阶段，其实是需要适度的去。 呃，条件就是供给能力来去适配啊，需求的啊。那么 呃，今年呢，我们年初到现在整个市场的销售占比里面的二手房占比已经到了大概百分之五十二啊这个水平啊，所以这个阶段里面。我们对于新房供给能力的要求其实比以前是有降低的啊，那么我们这一次。可能整个住房制度改革对于高周转的这种压降啊，是有助于这种调控及目标的一个实现的啊。 呃，但是 三个层面肯定是预防这个潜在的金融风险啊，这个就。呃，很明显啊，因为我们过去的这个下行的这个调整周期里边的话呢。呃，资金周转效率比呃，周转度比较高啊，本身可能对房价下行就比较敏感，然后再加上这个有息杠杆。它有一些顺周期的这种特性啊，所以。