东财地产：金融机构视角看现房销售对地产项目的影响

发布时间：2026-09-02 一、AI总结内容 一、核心要点 1. 现房销售新政下，开发贷、按揭提款流程显著收紧，首付提取未明确规则，短期难优化，需观察市场反应后出细则 2. 新规明确开发贷需项目具备一定工程进度，按揭需竣工后才能提取，房企回款周期从6个月拉长至12-24个月，资金成本大幅增加 3. 银行端坚持执行央行口径开发贷政策，住建与央行口径存在差异，各地机构可配合地方政府灵活处理 二、风险与关注 1. 现房销售新政可能加剧房企资金压力，影响拿地意愿，冲击土地财政，短期对房地产市场有大冲击2. 存量预售按揭需完成过渡，复审频率将从半年一次提升至一季度一次，需做好客户维护与风险管控三、后续展望 1. 银行将适度放宽开发贷额度，允许局部调整以避免房企无法偿还利息，优先支持央国企项目，属地化房企可适度放宽2. 后续可能通过保函置换监管资金、调整开发贷利息、优化抵押流程等方式出台细则，缓解新规影响 二、音频原文（转写） 大家好，欢迎参加东财地产团队金融机构视角看现房销售对地产项目的影响会议。目前所有参会者均处于静音状态，下面开始播报声明。本次对话会议仅面向机构投资者或受邀客户，第三方专家发言内容仅代表其个人观点，所有信息或所表述的意见均不构成具体的判断或投资建议，未经东方财富证券书面授权，严禁录音、转发及相关。观解读不得传播音频、视频、图片、文字等内容，涉嫌违反上述情形的东方财富证券将保留一切法律权利。 感谢您的理解和支持，谢谢。呃，各位各位领导好，我是东财地产张风奇。呃，今天我们主要请到一位这个金融机构呃，视角下的专家，主要帮我们大概呃分析一下现房销售制度对于整体项目。嗯，包括信贷方面，包括这个制度前后变化方面的一些影响。 啊，因为前期 呃，我们表示我们上周日主要是从房企视角大概分析了一下。这个项目现金流包括后续行业的一些变化。那这次。呃，市场还是会关注，首先就是 这个首付包括按揭贷款。 呃，前后的一个提取的流程，包括节点的一些变化。哎，专家这块您您能听到吗？哦，可以的，可以的。啊，好的，好的。 就这块的话。因为原先预售门槛。这个是。呃，在那个六月拿到预售证之后嘛，那之后这个首付跟按揭就可以流入了。 呃，但是现在的话，因为 呃，往后延迟推迟到这个。封顶。呃，进攻那这块的话。呃，在这个 呃，首付包 括按揭这块，您能不能帮我们大概谈一下？ 这个新政前后的。这个 提款的一个流程的变化。就原先大概是怎么样的？然后您看这次。 这个现房销售制度之后有哪一些出现了一些变化，然后这块我在后面再讲，展展展开再给您请教一下。あ 这个实际上之前大家都知道啊，就基本上这个嗯普遍的模式就是按照不同的时间节点，我们通过这个 呃，不同的一个比例可以让开发商去支取嘛。这个各地实际上过去也有一些。可以去操作的地方，就是这个实际。 能够 啊，帮咱们的开发商啊也去进行一定的包装吧，因为因为某种程度上实际上。银行跟开发商也并不是特别矛盾的这么一个。一对一对个体啊，有的时候还是要互相去进行一个理解和配合的。但是呢，就从 呃，我们 嗯，出了这个新规以后，明显的就是你没有办法再去包装了。 而且呢，本身我们通过这次的风向以后。基本上就啊，行里面就判明。你这个就是要生硬的。去防止烂尾楼。 生硬的往那个呃线房上面去去切这个模式。那实际上啊，这种风向。并不是我们抠这个字眼去能够去。呃，这个短期之内啊，去给他梳理清楚的。 基本上，如果说按 呃，现在比较严格的一个规定啊，你必须要军备以后。然后才才能去去这个呃还款，就像刚才你说的啊，竣工以后没有任何的烂尾风险了。我才能去。把这个 呃。 这一部分。也就是说，贷款这一部分。去支取掉，然后解冻掉。那这实际上无形的增加了大家的一个现金流方面的一个紧张。 甚至呢本身。啊，从这个。房企的。呃，好多这种呃，现有情况来看。 我们基本上嗯 也不仅仅是按揭这边。是有特别大的一个嗯问题的，就算给他放开发贷。实际上之前有好多人去问啊。啊，会不会就是说？ 呃，虽然说你 这个这个。啊，还本金的啊，一个。嗯，节点。拉长了，但是你之前利息还要还吧？ 你利息还要还人家。地产商基本上你这个资金的。啊，成本是。实际上融资成本也是跟着上去的。 所以说这实际上是一系列的一个负面的一个。影响的都跟银行有关。银行现在是不敢。啊，帮助啊开发商。 啊，从特别 呃，宽松的那么一个视角啊，去帮你去这个疏通啊，或者说呃，这个像过去。基本上我们按照不同的一个比例，时间节点都能去适度给你放一些。手松一点，手紧一点，这都可以跟银行来商量的。并不是不能商量的。 所以从 本质上来看。基本上已经没有太多的啊，去抠字眼或者抠细节的这么一个。余地了。甚至呢啊银行行里面会觉得。 啊，包括我们乡下去。呃，发一些任务通知的时候，也是这样去向分支机构去传导的。就是现在千万不要呃干这个不合规的一些事情，包括呃一些这个过去的一些项目。但凡是有一些那个。 啊，有烂尾风险的。实际上我们都没有。办法去把自己过去的那个。责任。 去给摘清楚的。啊，包括以前有好多这个地方上的韩领导帮助一些房企去行一些便利的。去提前走了一些这种直渠的，帮他包装过的。那基本上也后续可能会被行里面的审计去审出来，然后呢，一旦这项目出问题也会。 启动这个很严格的追责这种程序。所以说这个。新的一个新规啊，不仅仅是。uh 一个。 Mhm. 功效。更是呢。我们基本上就觉得。嗯。 好多时候。Mhm. 地产的这个。格局。就是按照。 中央的一个预想。在。起特别大的一个。变化了。 已经不是我们银行能够去左右啊，你。这个哪一个项目啊，或者说呃，哪一个开发商来找我们去进行一个疏通，就能够把 这个。呃，资金去给他去提前的啊，通过各种各样的手段去给他支出来了。就是过去那种。 呃，大家都知道那些手段和时间节点基本上已经都是短期内失效的。但是从我们的一个角度上来讲，可能 呃，后续会有一些优化。但是这个。短期内可能。 看不到的。明白，明白，就这块后面再给你请教。就刚才您说的，应该是一些一些以前一些偏违规的，比如说开发贷超额提取挪用这这块。现在相当于比较严。 那现在在政策提及的过程中。因为本身现在 居民对于这个烂尾的风险，其实慢慢也在变得没有那么敏感了，因为现在都是央国企嘛。在合规的这部分项目中。因为这次政策。 其实是提到了。这个 呃，在竣工备案之后要去。呃 就相当于你才能房企才能提二阶嘛。那这块有一个变化，就是首付这块他没有提。 题。原先的老项目其实 我们我们没有分的那么细，就无论是首付跟按揭，都是在这个预售资金的池子里边去监管的吧，无非就是你超额的部分你可以房企自由提取啊。但这次。他在这个政策里面，我们看到他只提到了。 这个 备案竣工之后，你可以提。这个按揭，但并没有明确的去对首付有一些。这个指导这一块的话，您觉得后面有没有一些口子，比如说在 这个决定。啊，这个在竣工之前。 呃，首付这块，比如说我们可以稍微放一些，或者是呃有一些变化。这个就是我刚才想说的，就是后续可能会有一些优化，但是 嗯。怎么说呢？短期内可能是看不到的，因为本身这种新规出来，它要运行一。 一段时间。啊，等大家觉得都有很多困难的时候，把这些困难集中起来。反映给监管部门。然后他呢才会出。 细化的一些优化，他没写，不是说他没有想到。而是说他就是等着。看看这个市场会怎么样。然后呢，如果说真的特别紧。 把开发商勒得也特别难受的时候。那很有可能就是会出这方面的这个。季节优化的就提前能不能把一些这个。首付的部分。 去做一定的直取。这个完全是有可能的。但这个时间有多长？恐怕现在还没有办法去去做。 太多的这种研判的。嗯，明白，明白，好的。但因为这一次参会的领导可能有一些是其他行业的。可能对于整个 这个项目首先从这个房款流入，再到这个开发商提取。 呃，就这块儿。呃，也不太熟悉。就这块您能不能帮我们大概先介绍一下整体的一个 这个市场就整体的一个格局。就是因为我们也了解到，可能大行 呃 哦，这个我晚点再问吧。 就您方不方便先帮我们大概介绍一下？就是现在可能。呃，房企从这个 I don't. 从这个。贷开发贷流入，包括按揭贷流入原先的时点大概是什么样的节奏？ 那现在的话。这个因为按揭贷。会滞后嘛？然后开发贷这块。 会相较于之前他的这个提款，包括放款节奏有没有什么变化？这块您能不能大概帮我们介绍一下？你说是哪里的变化，是开发带的提取吗？就放款的时候，这个就是。 就是几个几个款项的流入跟防止。对的，就首付款、按揭款、开发贷这几个流入的时点。跟房企提款的节奏，前后的差异，你能不能帮我们大概先梳理一下？这个实际上前后的差异。 主要就是我们到底是你确准备了以后啊，才能够去提，还是准备之前就能按比例去提的。这个实际上差异主要是是在这里的。尤其是你要是用了银行这个开发贷的时候。你基本上啊，就是。 你地产如果以前走的简融的话，然后你可能是信托资金进来以后，然后呢？自己去。呃。再找银行做开发贷去做这个置换，然后开发贷到位了以后。 放了款以后，你开始去提息，你开始交你的利息。然后到了一定的时间、比例、节点以后，随 随着你的这个工程进度。你就可以去做一定的这个提示。提取。 啊，然后呢，你银行这一边。按照你的时间进度，预售的进度，你可以去。啊，用你的预收款回来去还一部分这个开发贷。现在是不一样的，你需要具备了以后，然后你才能去。 后面这个预收款，然后呢，你才能够去还你这个。呃，这个开发贷的本金，但是在还本金之前，就是军费之前有效果。银行只要我放款就给我还利息。啊，这个是最大的一个一个问题的。 因因为你没有那个房企，没有现金流入，没有这个回款的话，我银行还要让你去。还这个利息。实际上无形之中，实际上加大人家的压力了。明白，明白，那所以说。 呃，您的意思是说打个比方我。这个今年九月份。呃，去买了一个房子，那这个。嗯，您的意思是说在 明年的十月份，在比如说在这个 明年的十月份，我才需要开始付这个。 按揭贷款的利息是吗？那这一年的时间相当于我跟 这个房企其实并没有，我跟银行这边其实并没有借贷关系。可以这么理解吗？对啊，我只是一个预售信，我只是给给了你一个额度。 至于你什么时候来用我的这个贷款，你提了以后你你。才去给我交利息的。你要是没提的话，你如果说一开始都用闲鱼或者自由资金，那无所谓的。嗯嗯嗯。 明白。就这个。过程您看能不能再梳理的详细一些，因为 呃，就这块您可以先帮我们大概梳理一下过去老的项目。这个流入流出的一个变化，因为呃这次现场参会的领导有一些不太看这个行业，所以说。 他可能对于原先的这个变化没有那么详细。就这块的话，首先开发贷您刚才提到。呃，主要是 这个四证齐全之后，开始逐步流入。那在这个过程中。 呃，房企它的预售房款。他的一个提款的一个流程，大概是怎么样的？这个过程中。是不是需要区分一下首付跟按揭？ 然后他大概提取在不同节点提取的比例。这块你方不方便把我们帮我们大概梳理一下？从时间段提取。Thank you. Mm. 就这块的话，原先的话。 你的预售资金监管应该不太分首付跟按揭吧？就这块儿。基本上就是放一起的，对，已经放一起了，对对对。对。 嗯嗯，主要监管是现在是跟那个涛娥，还是还是那个建安。他主要是这一块是很关键的。明白这块原先的比例大概要监管多少呀？这以前的比例基本上也就六十左右啊。 嗯明白就是你说的这个六十指的是什么什么的六十就是呃流入我我因为我们之前大概是看下来是建安成本呃这块您说的六十是什么六十呀啊你说是建安啊呃就原先的这个预售资金监管的部分不就是整个项目总投中的建安部分吗这块对原先我们大概看起来啊啊就这块比例比如说咱们看下来普遍大概有多少呀这都是可谈的。至少我们是可谈的，明白就看他怎么做了啊。明白这个倒不不是很关键，这个嗯明白。那后面在提取的过程中，因为这一次的至少制度上的变化，就是房企它原先是六六个多月，你的这个房款就可以流入。 那现在要在两年之后你才能流入。那呃首先我们就想对比一下这个前后房企它提款的差异到底有多大，就大概比如六个月拿预售证之后，房企大概多长时间。他的这个销售流