现房销售政策落地，对地产链企业有哪些影响？

参会人：无参会人信息 1、现房销售政策核心内容 ·住建部政策核心要点：住建部等三部门发布的完善住房销售制度通知核心可总结为新老划断、优先现房、期房封顶三大关键词。新老划断的判定标准与市场此前预期不同，以公规证取得作为划断条件：已取得公规证的项目按原有条件预售，未取得公规证的新项目执行优先现房要求。优先现房的销售标准也异于市场此前猜测，以项目竣工验收为销售标准，要求交房即交证，实现所见即所得。为对冲现房销售不确定性，制度补充了少量定金锁定机制，定金比例按国家法律规定上限为20%，且需进入监管账户，至现房销售时点才可提取。未取得公规证的新项目也可选择期房销售，但需满足两项新增要求：一是项目封顶才可预售，二是预售房款进入资金监管账户，由各市县城乡建设部门独立监管，拨款等管理层面更加严谨。从资金回流时间点来看，优先现房和封顶预售两种方案差异不大，本次政策出台标志着我国住房销售制度正式从期房转向现房。 ·配套土地融资政策调整：为配合住房销售制度改革，相关部门同步出台土地、融资机制配套调整。土地政策方面，明确土地款可按财政部此前出台的文件规定分期缴纳：首期缴纳比例不低于50%，原则上分期期限不超过1年，特殊项目可约定延长至2年。融资机制调整涉及开发贷和个人按揭贷款两类：开发贷要求进入 主板银行项目资金账户封闭管理，较过往有两大变化，一是现房项目开发贷最长期限可达7年，二是拨付方式从过去一次性批款改为分批拨付，拨付时点相对后延。个人按揭贷款层面，市场关注度较高的调整为最长期限延长至40年，从企业视角看更关键的是发放时点调整：期房项目发放时点延至竣工备案，现房项目延至销售备案。银行政策一般即刻执行，本次调整影响范围不仅覆盖新项目，也包括存量老项目。 2、政策出台的核心目的 ·保护购房人合法权益：现房销售改革的相关表述最早在2023年初最高层各类会议中就已被提及，本次选择当前时点推进改革，首要目的是全方位保护购房人合法权益。上一轮地产周期中，行业普遍采用快周转运营模式，在后续地产下行周期中出现了交付风险，购房人面临货不对版的隐形权益损失，部分购置期房的居民还需同时支付租金和房贷，承受双重负担。本次现房销售改革正是为了从根源上解决交付风险，降低购房人权益受损的可能性，规避居民同时承担两类支出的双重负担问题，实现对购房人权益的全方位多维度保障。 ·适配供需关系重大变化：2023年7月政治局会议对我国地产市场作出了供求关系发生重大变化的定性，当前我国已经进入多数经济体都会经历的新房需求先上升后下降的后半段阶段。在新房需求快速增长的阶段，行业需要对应提高新房供给能力以匹配旺盛需求，但当前阶段需求结构发生明显变化，需要适度调降供给 能力适配新的需求特征。2026年初至今，国内房地产市场销售中二手房占比已经达到52%，市场对新房供给能力的要求较此前明显降低，本次住房制度改革对高周转模式的压降，有助于供给端调控目标的顺利实现。 ·防范潜在金融风险：本次现房销售改革的第三个核心目的是防范潜在金融风险。过往地产下行调整周期中，房企高周转模式下资金周转率较高，本身对房价下行较为敏感，叠加有息杠杆具备顺周期特性，容易引发房企信用风险，带来潜在的金融风险隐患。在行业整体完成从期房销售到现房销售的模式转化后，房企的现金流稳定性、现金流质量都会得到显著提升，能够有效防范潜在金融风险的传导。 3、地产行业影响及投资建议 ·房企经营模式变化：地产销售制度改革将深刻改变房企经营模式，核心变化体现在现金流、周转效率及盈利水平三个层面：a.现金流回正周期显著拉长：改革前房企采用早预售、预售资金分账户监管的期房销售模式，项目销售顺利的前提下拿地1年左右自由现金流即可转正，可支撑后续项目扩张；改革后无论执行预售封顶、竣工放贷的期房销售规则，还是现房销售规则，自由现金流回正时间将延后至拿地后2-3年，且自由现金流回正的绝对高点较改革前有所压降。b.资金周转效率及IRR水平下滑：受现金流回正延后影响，房企整体资金周转效率有所下行，过往前端项目IRR可达15%以上，当前期房销售对应IRR约7%、现房销售对 应IRR约5%，整体区间为5%-7%。c.两类销售方案IRR差异弥合：现房销售可享受更优的开发贷期限条件及税收环境，进一步缩小了期房与现房销售的IRR差距，有助于现房销售制度的顺畅推行。·土地与房价走势影响：销售制度改革对土地市场、房价走势及宏观经济均有衍生影响：a.土地市场短期承压：新规下存量项目现金回笼变慢、资金周转效率下降，规模化房企新拿地能力出现战略性良性收缩，成为当前土地市场的主流趋势，将对土地市场形成短期冲击；低杠杆甚至无杠杆的民营资本叠加代建公司的长尾市场主体将成为拿地市场的补充，这类主体的拿地意愿更依赖房价走势。b.房价走势呈现区域分化：当前二手市场已出现供给侧出清趋势，叠加土地紧供给、现房/封顶预售带来的住房供给延后，市场紧供给趋势将进一步强化；上海这类供需关系调整到位的区域，紧供给将推动房价出现积极变化；多数二线城市当前房价仍处于微跌状态，止跌回稳的时间将晚于上海；整体来看紧供给持续时间越长，房价回稳的概率越高。c.两大扰动因素需关注：一是资金链紧张程度不同的房企对库存调价的处理存在差异，将影响市场价格预期；二是现房定金机制的运行规则尚未明确，可能锁定分流部分需求，降低供需结构改善速率。d.宏观影响存在对冲效应：土地市场阶段性承压将导致地产投资、政府投资阶段性下滑，但房价改善将带动消费等领域好转，两类影响形成对冲，评估政策对整体经济的影响需综合考量多方面因素。·房企估值变化逻辑：销售制度改革将从短期、中长期两个层面 影响房企估值及地产股表现：a.短期地产股承压的核心逻辑：一 方面新规下规模化房企项目回款效率变慢，土地投资阶段性收缩将逐步传导至销售端，带来销售规模承压，不同房企因高利润项目占比、现金储备、负债水平不同，表现将明显分化；另一方面IRR水平下降对应房企ROE降低，新旧模式转换过程中现金流不确定性提升，市场给予的风险溢价抬高，导致估值水平下调。b.中长期估值支撑逻辑：待房企完成新旧模式转换后，整体盈利质量将得到明显提升，届时PB或仍有一定下调，但PE存在上升可能。c.周期转折下的地产股弹性：若后续出现行业周期转折，房企仍可享受行业贝塔带来的销售规模上行、利润提升的改善弹性；但受高周转模式下无息杠杆减弱影响，过往市占率提升的逻辑不再成立，因此地产股弹性较过往周期有所降低，但仍属于具备周期弹性的标的。 ·地产板块投资建议：当前地产板块的投资布局可从两个维度展开：a.首推中介类标的：优先推荐贝壳这类中介类标的，核心逻辑是房价趋向好转的预期，以及一二手市场之间的需求迁移互补将带动中介业务增量。b.房开板块布局建议：房开板块短期内虽有承压，但当前市场已经阶段性站稳，若后续各城市出台落地细则，可结合市场解读再做调整；当前时间点结合潜在调整空间，建议待板块充分调整后逢低吸纳，优先关注两类标的：一是高利润率存货充裕、负债压力较低的标的，代表为华润置地、中海外；二是前端拿地较少、受新规影响有限的标的，代表为新城、龙湖。 4、建筑建材行业影响及投资建议 ·新规核心关注要点：新规明确引导商品房市场从原先高杠杆、高周转、弱交付约束的发展模式，转向更高资金门槛、更重产品兑现的方向，核心变化为预售改现售，将对房企拿地、资金占用等环节产生较大影响。从推进基础来看，现房销售并非全新政策，2025年现房销售面积占比已达36%，较2020年10%以上的水平已有显著提升。从执行层面来看，新规并未一刀切，明确要求各地结合实际情况因城施策推进，预售封顶的执行标准存在差异化空间，可要求项目整体封顶，也可允许分期封顶、单栋封顶即可对外销售，不同执行标准将带来差异化影响。 ·建筑行业影响及推荐：新规对建筑行业的影响呈现总量承压、结构性机会凸显的特征：总量层面，新规对当期房建施工需求总量没有明显增量，甚至存在一定压力；结构性层面有两大方向值得重点关注。第一是模块化施工与装配式建筑的发展机会：过去房企对施工环节重视度较低，模块化施工、装配式建筑的单平米人工成本相对偏高，但现房销售模式下，房企缩短施工周期可加快交付节奏、提升资金利用效率，模块化施工可缩短住宅施工周期2/3，能够显著节约资金成本、压缩项目交付周期，优势将进一步凸显；同时行业集中度提升后，优质房企份额持续扩大，将更偏好选择具备科技、资金优势的龙头施工企业，建议重点关注模块化施工龙头中国建筑国际，其旗下中建海龙在全国布局有11个工业化模块化建筑生产基地，能够有效满足房企加快施工效率的需求。第二是钢结构住宅渗透率提升的机会：当前我国钢结构住宅渗透率约15%，期房转现房后钢结构住宅的优势将更加凸显， 建议关注相关标的恒力钢构、中工钢构。 5、银行业影响及投资建议 ·地产贷款新规核心变化：本次房地产贷款新规一次性废止1998-2016年运行20余年的多份银行贷款监管文件，是房地产贷款机制的根本重构，并非简单放松信贷，核心是推动房地产融资从旧模式转向以项目为核心、资金封闭运行、贷款期限与建设周期更匹配的新模式，可从四个维度降低房地产风险向银行体系传导：a.防范资金挪用风险：推动融资从集团授信转向项目授信，建立开发项目主办银行制度，由单一银行集中管理项目，完整掌握资金来源与使用情况，减少开发企业跨项目资金调拨与挪用；b.防范交付风险：将预售住房个人按揭贷款发放时点延后至竣工备案之后，杜绝烂尾项目中购房人仍需还贷、后续断供引发个人房地产不良的风险链条；c.防范流动性风险：将开发贷还本时间点原则上安排至竣工之后，匹配项目完整建设周期，明确先保竣工后还开发贷原则，避免银行建设期抽贷引发的流动性风险；d.防范负反馈风险：将个人住房贷款最长期限从30年延至40年，月供占收入比例上限从55%提至60%，允许银行针对阶段性还款困难的借款人协商展期、延迟还本或调整还款计划，该调整并非为刺激需求，而是为降低存量房贷违约风险，避免居民阶段性收入下降引发违约、法拍房增多压低二手房价格、进一步触发更多存量房贷违约的负反馈，不过居民最终偿债能力仍取决于收入与就业预期改善，政策仅能降低尾部风险而非完全消除信用风险。 ·新规对银行业的影响：新规对银行业的影响主要体现在两个维度，同时对房地产贷款增速有托底作用：a.开发贷端：开发贷资本占用与拨备压力将有所上升，因开发贷期限延长、还本时间后移，银行资金占用时间更长、承担风险周期更完整，预计后续开发贷投放会更谨慎，客群将进一步向资金实力较强的中大型房企和优质项目集中；但同时项目资金封闭管理、建设期抽贷减少的规则，有助于降低烂尾风险和银行最终贷款损失，整体对银行开发贷业务是利好；b.个人房贷端：是较为明确的利好，贷款期限延长、偿债约束适度放松、允许展期的规则，为阶段性还款困难的居民提供了更灵活的安排，有助于降低按揭不良生成，不过当前房地产需求仍然偏弱，该政策仅为风险托底，不会推动按揭需求明显反弹；c.对贷款增速的影响：2026年2季度个人房贷、开发贷余额同比增速分别为-4%、-8.5%，新规能够一定程度减缓两者下降幅度，但在整体融资需求偏弱的背景下，房地产贷款仍将维持负增长趋势。 ·房地产融资趋势数据：从最新房地产融资相关数据来看，整体呈现三类特征：a.核心规模指标变化趋势：2021年商品房销售额顶峰接近20万亿，当前已降至8万亿左右，降幅超一半，但银行开发贷余额仍处于13万亿的较高水平，说明部分开发贷存在期限拉长、展期操作，长期来看随着商品房销售额较高点大幅下降，开发贷将延续负增长趋势，2026年2季度开发贷同比降幅已达8.5%，降速较过去两年明显加快；个人房贷降幅相对平缓，2026年2季度同比降幅为4%，下降原因一方面是按揭提前还贷仍处于 历史偏高位置，另一方面是居民房贷需求减弱，除房地产销售下滑外，居民加杠杆意愿下降，房贷发放占销售额的比例有所降低，长期来看个人房贷也将维持负增长趋势；b.不良率可控：当前开发贷不良率约4%，呈高位企稳态势，个人住房按揭贷款不良率上升至0.8%左右，