国盛地产 三部门有力有序推行商品住房现房销售点

#此次全国推行并未一刀切、而是有力有序推进。一则新老划断，《查找图书(查找图书)通知》实施前已取得建设工程规划许可证的老项目，按原有政策执行；对新项目实行预售和现房销售两种制度，鼓励现房销售，对新项目实行预售制度的，要求单体建筑应完成主体结构封顶方可进行预售。其次"现房承诺+土地款延期+融资支持"的组合拳亦在房企资金压力与政府土地财政诉求之间尝试寻求平衡。 #短期压制土地出让和新房供应以及房企roe、长期利于商品房品质回归、重塑市场信任 对房企：资金周转速度降低，杠杆率下降，ROE与投资回报下降，土地出价能力减弱；而净利润率将更不好判断，取决于2-3年后售价与地价之间的价差。房企对于存量库存的处置取决于其对当地现售推进进度、供需格局、未来发展的判断，有的地方可能会惜售，有的地方可能会降价促销。土储投资更追求确定性，小体量优质地块或成拿地主流。 对政府：现售制度短期降低房企拿地力度与风险偏好，带来短期土地投资下滑、土地财政进一步承压。 对居民：从根本上防范交付风险，保障购房权益，市场将以更具竞争力的产品满足居民高品质住房需求。 对行业：供给不足的区域短期将面临供应短缺；供给过剩区域短期影响有限，中长期利于库存去化与再平衡，但存量低品质房源或遭降级打击，价格进一步下探。综合来看，考虑到当前取证库存、二手房库存并不低，行业库存整体消化将是一个很漫长的过程；但行业亦将受益于倒逼品质竞争，推动行业供给侧升级。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。#文字观点#