【宏观快评】政策周观察第94期：有力有序推行现房销售

【宏观快评】 有力有序推行现房销售——政策周观察第94期 近一周（8月23日-8月30日），构建房地产发展新模式的一揽子政策集中出台，销售制度与信贷管理同步重塑；投资、财税、正确政绩观、安全等领域部署接续落地。主要包括以下内容： 华创证券研究所 证券分析师：张瑜邮箱：zhangyu3@hcyjs.com执业编号：S0360518090001 地产领域：销售制度重塑 销售制度重塑，有力有序推行现房销售并推行定金制。8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，并就此答记者问。1）现房销售上，“通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售”，同时“对现房销售实行备案管理，推行现房销售定金制”。2）预售管理上，“商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶”，“购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入住房资金监管机构开立的资金监管账户”。3）新老衔接上，“通知在政策规定上不搞‘一刀切’”，“老项目老办法，新项目新办法”，“通知施行之日前，已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行”。4）政策协同上，“优化土地供应管理，合理确定房地产用地供应规模，优化土地出让方案，可带规划方案出让”，“房地产项目实行主办银行制，房地产项目公司与主办银行双向选择，一个项目确定一家主办银行”。 证券分析师：陆银波邮箱：luyinbo@hcyjs.com执业编号：S0360519100003 证券分析师：袁玲玲邮箱：yuanlingling@hcyjs.com执业编号：S0360524070006 相关研究报告 《【华创宏观】六个方面可能的影响思考——地产新政简评》2026-08-31 《【华创宏观】美联储要加息了吗？》2026-08-30《【华创宏观】毛利率有所分化——7月工业企业利润点评》2026-08-28《【华创宏观】存量政策加快落地——政策周观察第93期》2026-08-24《【华创宏观】财政两个灵魂问题：供给压力？支出提速？——7月财政数据点评》2026-08-22 信贷管理改革，开发贷分批发放、贷款期限与销售方式挂钩。8月28日，央行等印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》；同日，金融监管总局、证监会发布配套印发若干文件。1）资金封闭管理上，“项目资本金应先于房地产开发贷款全额到位，并与房地产开发贷款配套投入项目建设”；“房地产开发贷款实行主办银行制，单个房地产项目对应一家银行作为主办银行……对项目资金进行封闭管理”，“项目预售资金监管账户和定金账户应按规定在主办银行开立”。2）分批发放上，“银行业金融机构应根据项目建设进度、风险情况分批发放房地产开发贷款，并通过在主办银行开立的资金账户受托支付至项目公司交易对象账户”。3）贷款期限上，与销售方式直接挂钩，“预售项目贷款期限原则上不超过3年，最长不超过5年；现房销售项目贷款期限原则上不超过5年，最长不超过7年。贷款用于商业地产开发的，期限原则上不超过7年”。4）个人住房贷款上，“期限最长不超过40年，金额不得超过拟购买住房的评估价值”，“所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放”。5）资本市场支持上，证监会《意见》共四部分十二条，提出“改革房地产开发融资方式，推动从依赖主体信用向基于项目情况转变，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求”，并“支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行不动产投资信托基金（REITs）或作为REITs扩募资产，稳慎推进商业不动产REITs发展”。 近一周，其他值得关注的政策： 1、投资：高层与部委多个层面部署加快项目和资金落地。1）8月24日至26日，总理在黑龙江、吉林调研，在黑龙江省粮食产能提升重大水利工程项目现场提出，“要在保证质量前提下加快工程建设”。2）8月25日至26日，丁薛祥在安徽合肥出席财政科学管理试点座谈会时强调，“要扎实做好下半年财政工作，加快有关资金使用进度，加强财政货币政策协同配合，有力有效支持‘两重’建设和‘两新’工作，抓紧推进‘六张网’建设”。3）8月28日，国家发展改革委联合有关部门召开全国投资工作推进会议，“加力加紧做好稳投资各项工作，努力推动投资止跌回稳”，重点任务包括“加大对‘两重’建设和中央预算内投资项目的调度督促力度，加快地方政府专项债券发行使用，抓紧投放新型政策性金融工具资金”，“加快推进‘十五五’规划重大工程项目实施，尽快形成实物工作量”，“系统推进‘六张网’规划建设，抓紧谋划一批重点项目，多渠道筹措项目建设资金”，“抓紧推出一批吸引民营企业参与的重大项目， 支持民营企业参与基础设施REITs发行、政府和社会资本合作（PPP）新机制项目建设运营”，并按照“实施一批、前期一批、储备一批、谋划一批”的要求加强项目谋划储备。4）8月25日，国家发展改革委召开“六网协同”协调推进工作会，研究“六张网”投融资机制和支持政策；8月27日，国家发改委、交通运输部印发《物流网建设实施方案》。 2、财税：宏观税负与新业态税制受关注，地方附加税立法公开征求意见。1）8月25日至26日，丁薛祥在财政科学管理试点座谈会上提出，“保持合理的宏观税负水平，研究健全同新业态相适应的税收制度，盘活存量资源资产”；“完善中央和地方财政关系，科学划分事权和支出责任，适当加强中央财政事权、提高中央财政支出比重，增加地方自主财力”；“深化零基预算改革，加强预算绩效管理”；“坚决化解地方政府隐性债务风险，从严查处违规新增隐债行为，推动地方政府融资平台改革转型”。2）8月28日，财政部等就《中华人民共和国地方附加税法（征求意见稿）》公开征求意见，按照“税费制度基本平移、保持税负水平总体稳定的思路”起草，“地方附加税的计税依据为纳税人依法实际缴纳的增值税、消费税税额”，“地方附加税实行11%-13%的幅度税率”，“具体适用税率的确定和调整，由省、自治区、直辖市人民政府统筹考虑本地区经济社会发展和促进全国统一大市场建设等情况，在11%-13%的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案”（现行制度为城市维护建设税市区7%、县城和镇5%、其他地区1%，教育费附加3%，地方教育附加2%）。3）8月28日，财政部等发布《关于规范转让上市公司限售股个人所得税政策的公告》。4）8月28日，十四届全国人大常委会第二十四次会议审议水法修订草案二审，“加强水资源保护与节约利用，完善水价形成机制等规定”。 3、正确政绩观：学习教育“基本结束”，转入经常性开展与“回头看”。8月24日，总书记作出重要指示，蔡奇主持中央党的建设工作领导小组会议并讲话，李希出席并讲话。总书记指出，“这次树立和践行正确政绩观学习教育在党中央坚强领导下……取得明显成效，达到了预期目的”，并强调“要经常性开展政绩观教育，重点抓好对地方党政正职、新提拔干部、年轻干部、关键岗位干部的教育培训”，“要坚持常态化查改问题，对需要长期整改的政绩观偏差突出问题盯紧不放、跟踪问效，深化新官不理旧账整改整治”，“结合巡视巡察、审计监督、统计监督等精准发现问题，增强针对性和穿透力”。会议指出，“这次学习教育目前已基本结束”，“不是终点而是新的起点”，要求“抓好学习教育‘回头看’，强化督促检查，有效传导压力，层层推动落实”。 4、安全：政治局会议专题研究抢险救援，粮食安全再获强调。1）8月28日，中共中央政治局召开会议，研究部署西藏日喀则市吉隆县泥石流灾害抢险救援工作，强调“要统筹好发展和安全，坚持极限思维、底线思维，增强‘时时放心不下’的政治责任感，扎实做好安全稳定各项工作”；此前8月26日总书记对该灾害作出重要指示，8月27日总理赴西藏吉隆指导抢险救援和应急处置工作。2）8月24日至26日，总理在黑龙江、吉林调研时强调，“粮食安全是‘国之大者’，中国人的饭碗任何时候都要牢牢端在自己手上”，“提高粮食产量出路在科技。要深入推进良种培育，实施跨学科攻关，加强高端农机装备研制推广，加快人工智能运用和智慧农业发展”。 5、中美经贸：商务部就美方拟以“产能过剩”为由加征关税作出回应。8月27日，商务部召开例行新闻发布会，就“美国政府正在考虑以其所谓的‘产能过剩’为由，对中国进口商品额外加征7.5%的关税”表示，“美方以‘产能过剩’为由对包括中国在内的16个经济体发起301调查，将经贸问题政治化，是典型的单边主义、保护主义行为，中方对此坚决反对”，“我们将继续密切关注并全面评估美方后续举措，并保留采取一切必要措施的权利”。 风险提示：政策更新不及时。 一、近一周党中央及国务院高层重要行程 近一周（8月23日-8月30日），党中央及国务院高层重要行程，参见如下表格。 1、8月28日，十四届全国人大常委会第二十四次会议在京闭幕表决通过医疗保障法、新修订的农业法等决定任命李常官为民政部部长总书记签署主席令 本次会议审议10件法律草案，通过其中5件。包括新制定的医疗保障法、新制定的耕地保护和质量提升法；修订后的农业法、修订后的国防动员法；关于修改律师法的决定。银行业监督管理法修订草案、水法修订草案、企业破产法修订草案提请会议第二次审议；反跨境腐败法草案、道交法修订草案提请会议初次审议。 医疗保障法：一是立法目的进一步体现健康优先发展战略，二是完善医疗保障体系有关规定，明确国务院医疗保障行政部门会同国务院有关部门制定灵活就业人员参加职工基本医疗保险的具体办法，对特困人员、最低生活保障家庭成员等的城乡居民基本医疗保险个人缴费部分给予资助。三是充实医疗保障基金管理有关规定，四是细化异地就医医药费用结算要求，五是增加长期护理保险相关规定，六是完善有关法律责任规定。 耕地保护和质量提升法：增加规定“禁止任何单位和个人截留、挤占或者挪用高标准农田建设资金。”进一步加大对黑土地保护力度。进一步体现对粮食主产区的利益补偿，草案三审稿增加规定：“国家健全粮食主产区利益补偿机制，完善对粮食主产区和产粮大县的财政转移支付制度，健全粮食产销区省际横向利益补偿机制。” 农业法：拟完善支持农业和农村经济发展措施。包括统筹发展科技农业、绿色农业、质量农业、品牌农业；维护种业安全，提升种业现代化水平等。 国防动员法：一是明确“国防动员”的概念；二是增加规定推进先进技术应用，发展新兴领域国防动员力量；三是明确国防动员潜力统计调查对象的义务；四是增加规定采取国防动员特别措施应当遵循必要、合理的原则，并根据情况变化及时调整。 银行业监督管理法修订草案：一是增加规定国务院银行业监督管理机构负责统筹银行业 消费者权益保护工作的要求；二是增加规定银行业金融机构及其从业人员不得实施侵害消费者合法权益的行为种类，包括不得通过挪用资金等方式侵害存款人和其他客户合法权益，不得强制捆绑、强制搭售产品或者服务，不得违反适当性管理规定向存款人和其他客户提供不符合其风险承受能力的产品，不得采取不正当手段催收等…… 水法修订草案：一是……增加加快构建国家水网……二是……完善水资源刚性约束制度等规定；三是落实为基层减负的要求，明确县级以上地方人民政府“根据实际需要”制定流域规划；四是加强水资源保护与节约利用，完善水价形成机制等规定。 企业破产法草案：一是明确在破产申请审查期间，人民法院可以决定临时中止有关债务人财产的执行程序；二是完善破产管理人范围的规定；三是充分发挥重整制度挽救困境企业的功能，明确重整前协商的方式、程序并与重整程序衔接，完善重整计划草案表决及批准制度；四是调整优化关于破产财产清偿顺位的规定；五是完善跨国破产制度，完善中国法院对跨国破产案件管辖权等规定；六是细化完善连带个人债务人债务清理相关制度，维护债权人、债务人的合法权益。 反跨境