国盛地产2026年7月房地产市场形势交流纪要

发布时间：2026-07-31 一、核心要点 1. 7月百强房企权益口径销售额同比降11.6%、环比降39%，远低于预期；百强房企拿地金额同比降32%，1-7月拿地同比降幅较一季度收窄约20个百分点 2. 新房端新规产品去化率较旧规高20至30个百分点；核心城市土拍活跃，非核心城市仅个别优质地块有热度，龙头房企聚焦约十个核心城市3. 7月新房来访环比增50%，认购环比增160%，盘均认购套数13套，认购转化率4.6%（上月2.6%），数据向好但二套房无明显抬升4. 合肥7月新房成交13万方，环比增35%、同比跌9%，去化周期约12个月；二手房成交均价1.2万/，同比跌近10%，“长兴”上市暂未带动楼市明显提振5. 市场K型分化特征明显：新房端新规产品、核心城市相关表现突出，二手房如上海低总价老破小较去年底涨5%至10%，民企中滨江等拿地积极，龙翔等销售增速超100%6. 政治局会议对房地产表述中规中矩，延续稳定导向、属防风险范畴，未到需强托底阶段，政策扶持相应减少，传统房产无需承担过多经济贡献责任二、投资线索 1. 结构性机会：优质拿地或产品力龙头房企、可调整旧规地块（换地/改规划）的出险房企存在机会2. 土地市场布局：关注北上广深、杭州、成都等核心城市土拍机会，及龙头房企聚焦的核心城市相关标的3. 细分产品布局：新规产品占比高的项目及对应房企具备相对优势三、风险与关注 1. 新房端旧规产品去化压力大，多数城市去化周期约24个月2. 房企仍存在爆雷可能，但以国央企为主，暴雷数量大幅减少3. 新规产品大量供应或对二手房价格形成压力4. 资金层面：地方财政压力下土地财政依赖仍强，多数城市短期无现房销售全面推广基础5. 政策层面：今年出台房地产财政贴息等激进刺激政策概率低，首套商贷利率下降空间小，公积金贷款已调整到位，以旧换新补贴难大规模推出，仅地方小幅补贴6. 合肥“长兴”上市对楼市提振效果未达预期