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现房新政对房企有哪些短期影响？
现房新政短期内对房企偏利空。主要压力传导逻辑包括：1、短期现金流承压，以上海模拟项目测算，累计现金流回正周期从封顶预售的16个月拉长至现房销售下的40个月，经营性现金流回血明显延后；2、资金周转率下降，项目IRR和投资回报率承压，上海、深圳、长沙各案例项目销售净利率小幅下行1-3pct，IRR降幅显著，其中高能级城市下滑10-17pct，低能级城市下滑36-50pct，项目容错空间被压缩；3、选地、选项目的慎重带来的土地成交短期萎缩以及库存盘的销售受阻带来的对市场产生次级伤害。房企层面，现金流承压、拿地更审慎，高杠杆、拿地较多、在建项目较多的大企业尤其民企，边际影响会比较大。
现房销售制度对房价有何影响？
现房销售制度并不必然推动房价上涨。原因在于①新政对于供给下降的影响需要时间去显现。②开发商面临竞争下涨价还是保障现金流的囚徒困境。新规产品由于后续市场竞争骤然减弱，不排除部分项目存在提价可能；在待售新房价格未明显上涨的情况下，二手房缺乏大幅涨价基础。购房者层面，新政下的最大利好者，所见即所得消除交付风险。中长期逻辑下，供需回归均衡的城市房价会形成底部支撑。
报告如何分析房企的差异化影响？
报告分析房企受影响的差异化影响：高杠杆、拿地较多、在建项目较多的大企业尤其民企，边际影响会比较大；原本低杠杆、自有资金、小盘开发的本土小房企受影响相对更小；现已出险企业活过来的可能性大幅变小。房企现金流承压、拿地更审慎，选地、选项目的慎重带来的土地成交短期萎缩以及库存盘的销售受阻带来的对市场产生次级伤害。
现房新政对地产上下游有何影响？
现房新政对地产上下游同样会造成压力。拿地的下行及装修标准的调整是主要影响。房企拿地减少直接传导至上游供应商，装修标准调整则影响下游装修企业。地方政府层面，影响可能是土地成交显著萎缩，土地财政进一步承压。地价下降，但地价调整速度会滞缓于市场调整。地方政府可能加大低密住宅的出让比重。
该研报提示哪些风险？
该研报提示的风险包括：政策落地不及预期，模型假设和测算误差风险，房企出险风险蔓延。现房新政对房企短期现金流、资金周转率、盈利指标均有冲击，高杠杆房企受影响更大。政策效果显现需要时间，期间市场供需格局变化可能不及预期，房企行为调整也存在不确定性。