天风固收：2026年8月房地产信贷新政深度解读

发布时间：2026-08-31 一、AI总结内容 一、核心要点 2. 新政配套包括土地政策（土地价款分期缴纳、出让时明确现房销售要求）、金融政策（放开在线工程抵押的开发贷、建立主办银行制度、延长开发贷期限）、资本市场政策（房地产融资从依赖主体转向依赖项目）、营商环境政策（明确交房即交证）。 3. 新政背景：二十届三中全会明确2029年完成预售制度改革；房地产市场调整持续，2025年销售降至2009年水平、开工降至2003年水平，2026年1-7月销售同比降11.6%，库存高企（死库存占比超60%），需通过改革推动市场止跌回暖。 二、新政影响 1. 对房企：销售回款周期拉长，静态财务成本增加2%-4%，动态周转速度减半；对未取得建设工程规划许可证的存量地块影响最大，盈利测算下降；拿地决策难度加大，因回款周期变长、市场不确定性提升。 2. 对市场：中心区热点城市影响较小，近郊、远郊及三四线城市冲击较大，三四线中小房企、弱资质房企承压。 3. 对规模：2026年新房销售或跌破8亿平米，未来或逐步降至7亿平米左右，以短痛换长痛推动市场触底再平衡。 三、投资与政策关注 1. 年内房贷贴息政策短期内难落地，财政资金优先用于形成实物工作量，新增贷款贴息可能性略高于存量贴息。 2. 新模式下房企融资仍有支撑，央企开发贷可覆盖资金缺口，项目债为可选融资方向，融资整体无问题但开发商因利润率顾虑拿地积极性低。 二、音频原文（转写） 大家好，欢迎参加天风固收房地产信扩新政深度解读。目前所有参会者均处于静音状态，下面开始播报声明。本次电话会议为闭门会议，未经天风证券许可，不得通过任何途径向会议录音或纪要等向第三方提供或传播。天风证券对违反上述要求的行为主体保留追究其法律责任的权利。 各位投资人，大家晚上好，我是天风固收的谢瑶。嗯，欢迎大家参加今晚的房地产信贷新政的专家交流会。啊，近期呢，房地产政策也是出现了比较重要的新变化。在8月28号的时候，呃，当天呢，也是有多个部门呃一起来出台了房地产相关的政策。 啊，比如央行和金融监管总局。嗯。哦，重构房地产的信贷制度。住建部等部门改革商品房的销售制度。 yeah 证监会又从再融资。并购。哦，债券。啊，瑞慈等资本市场的渠道。 来支持房地产的一个融资。而这一轮的政策呢？它可能不是传统意义上的。呃，地产端的需求刺激。 那么它更像是说。这个房地产发展新模式的。呃，基础制度。开始正式的落地。 啊，那么 对于这样的一个政策的解读。呃，以及对后续的地产种。地产走势。和市场的研判方面。 呃，我们非常荣幸的。呃，邀请到了。因为长期从事房地产市场。和住房政策研究的资深专家。 呃，专家呢是拥有将近二十年的。呃，一线研究与政策的实践经验。啊，也是长期的跟踪。全国的房地产市场运行。 啊，住房政策。与调控机制的一个研究。呃，今天的会议呢，主要是有两块。呃，一个部分呢是专家对新政的。 呃，解读和分析。啊，第二个部分呢？就是我们走一个提问环节。好，下面。 我们就把时间交给专家。呃，有请专家先为我们来做一个系统的解读。好，呃，非常感谢，呃，田峰固收。的邀请啊，那么 嗯，八月二、八月二十八号这个政策体系的话呢。 我们讲了整个。呃，大概我围绕几个方面，一个是这个为什么要出这个政策。第二呢，这个政策体系的内容。第三呢，就是他的影响。 那么首先呢，这个政策的背景，一个呢就是在这个二十届三中全会呢。明确的提出了要改革房地产开发。方式和商品房预售制度 啊，那么而且这个改革是有时间表的。它的完成时间是2029年。 就建国了八十周年。现在来看的话，只剩两年多了，确实非常紧迫啊。啊，那么这是一个方面，那么 那个第二个方面的话呢，就是说 嗯 嗯，整体上来讲，现在 经过这种四年的调整，房地产市场 到2025年的规模内。嗯，销售已经降到了2009年的水平。 开工呢降到了2003年的水平，但是进入2026年以后这种调整。没有停止。啊，一到七月份的跌幅销售是十一点六。啊，那么 那么这个制约这个。 商品房销售回暖的。这个。止跌回稳的一个很重要的因素就是库存。大家可以看一下在售的库存里面，大概有百分之六十的是死库存。 这个所谓的死库存呢，就是2024年之前批售的项目。因为2024年以后。批售的新房项目总体来讲，基本都是好房子啊，中心区的更多一点。啊，那么这个2024年之前的库存占百分之七十。 大家知道这个库存都是预售制度下的产物啊，用。这个官方的话来讲，叫做 是一个。同质化供给，低水平竞争。啊，那么这个恶性的价格内卷。 啊，这个是在这个市场上是。普遍存在的。那么，如果不改变这个预售制度的话呢？这种低水平的供给和竞争啊，就局面呢很难改变。 啊，不行的是去不完的。啊，那么我去年呢 嗯，那么这个国家住建部和自然资源部门做了一个全国土地的一个清查。啊，那么对广义的库存 能做一个清查的这个量呢，是非常惊人的。啊，具体数字我就不讲了。 啊，包括 再开发没有。批准预售的和没有开发的地块 量是非常大的，所以大家可以看一下这次新老划断。啊，按照新的规则。做的话，他是按照施工呃这个。 呃，工规证，呃，建设工程规划许可证，你你有没有拿到这个证，而不是以 是否？新出让土地为新老化的，如果是以新出让土地为新老化的的话呢？啊，那那大家知道，就是说在建的已出让土地的量非常大，你这个政策根本就没有用。管控不住这个。 库出来。所以的话呢，主要是为了让这个市场呢。尽快的能够啊。这个止跌或者多少？ 啊，尽快的能够止跌回暖，这是。啊，他要推这个。呃，这个呃，我们讲的这个 呃，整体上这个 呃，这个新政的一个主要的一个背景。啊，或者说是 啊，原因啊。 啊，那么这个政策的内容呢，其实 嗯，大家传或者媒体上报道呢。啊，那么他是，他是讲的是现场销售。但事实上啊。他重点的政策放在预售方面。 啊，放在预预售方面啊，它这个政策的核心呢。就是说2026年8月28号之前。已经取得公归证的商品房项目 按照原有的预售条件来执行。那么在八月二十八号之后取得公会证的项目呢？ 都要按照新的。呃，预售的条件来执行。那么这个新的预售条件。什么呢？ 啊，就是我们在网上也看到，他就讲的就是说啊，那么你这个 你发放预售许可的条件。从原来的 啊，这个项目出地面做布林。啊，或者说像广东的。条件是。 啊，形象进步三分之二。啊，那么要转到这个什么？转到这个封顶，就主体结构要封顶啊。那么这是他新的预售条件，就以八月二十八号是否取得公规证啊为这个新老化段的这个节点。 那么这是一个另外一点呢，就是他还要求呢，就是说啊我们讲的就是这个呃这个你发放按揭贷款的门槛，原来呢发放按揭贷款的门槛。啊，它主要是说啊，你你批准预售了以后，批准预售了以后呢，啊，那么你卖房子啊，那你就可以收回按揭贷款了。那么现在呢，你是到了竣备就达到现房了，你才能发放按揭贷款，竣备以后就竣工备案以后才能放款，就达到这个交付了现房了，才能才能放款啊。那么这个的话呢，影响是 是非常非常大的，因为原来啊。 原来呢，大家知道这个。呃，按揭贷款发放的。本来就有个规定，二零零六年。啊，央行有个规定，其实是封顶才能放贷。 但是事实上，因为各个银行都为了分享这个房贷市场的份额呢。啊，就打擦边球，慢慢的就把这个 那放款的条件呢？啊，就从这个这个这个 嗯，封顶。啊，转到了这个批准预售之后。 那么这就意味着。开发商是可以用购房者的。包括首期款。跟这个按揭贷款 来。 这个。加杠杆的。或者说来融资的，或者来 来，这个完成这个项目的。啊，建设进度。 他可能是有这么一个。呃，作用啊，但现在来讲呢，这扇门呢。去关上。あ。 当然他也有一个刚才讲的这个新人新办法，老人老办法。那么，呃，为什么就说 这么做呢，他这么做的原因呢，主要是想 渐渐的从这个 预售转到 线索。也就是说。我把预售和现售的。 这个差距呢，收窄让两个之间呢。啊，差别不大了，慢慢的就过渡到了现房销售。啊，那么这个呢，是他想要达到的一个目的啊。啊，那么在202 四年的时候，当时有一个小作文说，七月一号之后所有的新增供地都要限房销售了。 当时这个引起很大的震动，包括地方政府、开发商。包括金融机构呢，阻力都非常大，都不愿意做。都不愿意做。啊，那么这当时呢有一个 top十的央企 听到这个消息以后呢，赶在六月底就迅速拿了两块地。 啊，就担心这个东西。限售。所以呢，他没有做这个一刀切的过渡，而是做了这个渐进的过渡。啊，那么这是我们讲的。 他这个。呃，政策这个比较核心的一个内容。啊，那么这是一个另外一个呢，就是说他这个政策呢。他还有个对这个预售资金的监管，原来呢。 啊，他是这个监管账户开立呢。啊，那么他这个户头户名呢，这个户主呢是开发企业。现在变了，变到那个住建局。各地住建部门成立的住房资金监管机构 他是作为这个。 监管账户的 呃 户户户头的这个所有人。啊，那么 整个我们讲预售资金监管都比以前。要。要这个严格了啊，要严格了。 啊，那么 这是我们讲的。这个。那么。当然就是这个政策的话呢，我们讲他推这个。 呃，这个刚才讲的预售门槛提高，或者说预售到现售的转轨。啊，他也担心对市场的影响，所以也有一些。啊，配套的政策，一个是土地的政策。土地政策呢有两个，一个就是。 土地地价款要分期缴纳。啊，那么广州呢，在八月二十八号呢，就率先出让了一宗限售的地块。啊，这首先呢，就这个土地出让金呢是 土地合同签订之日起三十天内 先支付不低于百分之五十的土地价款。剩下的款项呢，在两年内交齐啊，这个应该是以后。 土地分期来支持。这个这次改革啊，或者是预售门槛提高。践行转向限售的一个。最核心的一个。 呃，政策。那么第二的话，就是要求你土地出让时就要明确。啊，这个土地是这个。嗯，我们讲的是是这个要现房销售，这样的话呢。 地价款那就 会肯定会少一点啊。啊，那么金融政策的话呢？可能他有几个就比较多了啊，这个。一个呢就是嗯。 这里面提出了金银行业金融机构可以在房地产。开发建设的阶段，发放房地产开发贷款。要注意的是，这个开发贷款呢是 是在线工程抵押。它跟那个土地抵押贷款是不一样的啊。 土地抵押贷款的不一样的。嗯 那么原来的话，债权公司抵押呢，有的地方可以做，有的不行。啊，那么现在来看的话，就说 大概率就是以后开发商不能靠预售款。啊，就是卖房款，就购房者交付的钱来。 建项目搞周转嘛，那。啊，那开发贷款就算前台。这个开发贷款就在建工程抵押，而且呢。呃，这个债权公司抵押他还做了一个什么呢？ 还做了一个就是 啊，就是这个我们讲就是他这个。后期的这个按揭贷款 他是以 业主集合作为 呃，一呃，作为这个按揭贷款的 嗯，这个。贷呃贷款方，那么他主要是这个。呃，是一个新的表述啊，就是说。 呃，那么这就为后面的就说你卖了房以后卖一套就会解压一套。啊，这样的话就可以偿还这个开发贷款了。啊，那么这是我们讲的。他一个政策。 啊，另外一个政策金融方面呢，就是。建立主办银行制度。啊，那么主办银行就说 嗯，就是一个项目确定一个主办银行或者银团。啊，那么当然有一家银行作为牵头行的。 啊，那么事实上呢，就是说嗯。那么这个账户呢？监管账户。还在主办银行。 啊，我刚才讲监管账户的户头呢，是这个。嗯，住建部门成立的资金监管中心。啊，那么形成主办银行和项目公司的这个 利益共享，风险共担，资金封闭运转。啊，那么当然主办银行啊，呃，要落实主办银行还得落实项目公司制。 也就是原来呢，集团是。法人。那项目公司和城市公司都没有独立地位的。啊，房地产集团是随意可以抽调资金的。 现在来看的话就 项目公司就是一级法人。啊，集团公司只是出资人。啊，你只有在项目交付以后，你才能收回你的出资。包括本息。 啊，那么 在这种情况下，就是。那么就项目公司制、主办银行制和现房销售制。这个三项制度呢，就是新模式的核心。这一次的话，就相当于 把这三项制度为核心的新模式 就基本建立起来了。 那么这是第二个，第三个的话就他明确了。预售制下的项目。嗯，这个项目开发贷款。啊，这刚刚讲的开发贷款。 啊，是。期限是三到五年，原来的开发贷款是三年。现在延长了