国联民生房地产新政下的市场机遇电话会纪要

发布时间：2026-08-29 一、AI总结内容 一、核心政策要点 1. 8月28日六部门发布“三支箭”等新政，核心为重构风险隔离与融资渠道，旧模式彻底退出2. 新政包括现房销售、项目对应主办银行、预售资金竣工后释放等制度设计 二、行业格局影响 1. 房地产行业集中度提升，中小房企加速出清，国央企占比将大幅提高2. 城市分化加剧，核心城市基本面夯实，三四线城市去化压力加大3. 房企竞争从高杠杆转向产品力，政府与购房者安全感提升三、各板块传导判断 1. 金属板块：黑色系（钢铁）短期情绪驱动，中期看新开工带动螺纹需求；有色系短期受益地产融资端，铜弹性更大2. 煤炭板块：行业供需紧平衡，供给收缩带动价格暴涨，推荐焦煤、动力煤相关标的3. 银行板块：地产新政推动内需修复，保险资金配置需求支撑，看好年底至明年初行情4. 建材板块：玻璃、装修建材（防水、管材等）受益地产竣工回暖，推荐对应龙头标的5. 家电板块：地产后周期相关性降至50%，存量更新需求支撑，厨电龙头估值股息率具备吸引力6. 食品饮料板块：基本面与筹码见底，看好高端白酒、餐饮供应链等标的 四、风险与关注 1. 新政对需求的拉动效果待观察，三四线城市地产压力仍存2. 地产融资与项目落地的传导效率需跟踪3. 宏观政策落地节奏与经济复苏力度存在不确定性 二、音频原文（转写） 大家好，欢迎参加国联民生联合电话会房地产新政下的市场机遇，目前所有参会者均处于静音状态下面开始播报声明。根据证券期货投资者适当性管理办法，本次电话会议并服务于国联民生证券研究所白名单。客户本次会议在任何情形下都不构成对会议参加者的投资建议，相关人员应自主做出投资决策，并自行承担投资风险，国联民生证券不对任何人因使用会议内容而引致的任何损失。承担任何责任未经国联民生证券事先书面许可，任何机构或个人不得以任何形式复制刊载转载转发引用本次会议内容，否则由此造成的一切后果及法律责任由该机构或个人承担。 本公司保留追究其法律责任的权利。啊好的，那个各位投资者晚上好啊，周六的晚上非常感谢能够呃参与我们这次关于这个房地产新政的市场机遇的这一个电话会议吧，我是宏观的陶川，呃，我今天也是抛砖引玉吧，因为嗯，更多的来讲，整个八月份的焦点围绕着地产，其实我们看到有一系列的政策。包括这个。Wait啊，我觉得首先是这个公积金这个条例的修改，然后我们也看到之前北京的这个地产的新政，然后到8月底的这个就是28号的这个三支箭吧啊，客观来讲还是非常超市场预期的，那这里就是嗯，表现为一个意见啊，两个意见一个通知。 那么呃，这三支箭呢就是关于第一个关于完善商品住房销售制度的通知呢。其实呃核心的这个目的呢？实际上 是推行现房销售重塑交易规则。呃，另外呢，就是关于这个呃，第一个是住建部自然资源部金融监管总局，这个我就不多说了，第二是央行金融监管总局出的这个关于改善完改革完善房地产信贷管理的意见，那么这里面其实核心目的是重构信贷，强化风险隔离，第三个呢就是这个证监会。 啊，在融资端关于资本市场支持构建房地产新发展模式的意见啊，那么它的核心目的是打造融资渠道，支持行业转型。所以这当然我们也看到了金融监管总局后面又出了五项新规，所以整体来讲呢，我觉得理解这次地产的这个新模式吧，这个新政吧，呃，我觉得还是宏观层面吧，围绕这三块啊，第一个就是这个制度设计，第二个呢就是这个行业格局的影响。第三个呃行业格局的这个应该来讲是一个重塑吧，第三个就是这个关于这个宏观的影响这三个问题呢？ 我简单的说一下啊，第一个这个制度设计呢，就我刚才已经说了它。实际上这个系统性的这个重构主要是对于这个房地产呃，一直以来从这个21年以来这个地产市场的这个风险的一个重新的分配。然后呢也是为了构建这个新发展模式的一个制度性的。啊，我的理解就是核心逻辑呢，它实际上是把这个房地产的风险。 从这个购房者身上啊，进行了剥离呃从房企集团主体的信用切换到了项目信用啊，就是实行这个所谓的赌偏门开正门呃，建立了一整套的这个风险隔离机制啊，那么这里面主要表现为三块吧，我简单说一下一个是销售交易制度，那这个预售制度这个不言自明啊，它实际上呢，是就我刚才说的风险转移至开发端啊，在建项目现在鼓励转现房销售呢，就直接改变了这个地产风险的这么一个分配。第二个就是信贷制度啊，它的这个底层切换是项目信用实际上是呃给这个开发商，包括银行购房者，其实设设之间设置了一个风险防防火墙，但这里面后面我们的银行首席肯定会呃做详细的阐述，就是这个推行一个项目对应一个主办银行。 那这个实际上那个客观来讲，对风险防扩散，包括对于整个房企，实际上未来来讲，实际上整个的这个模式会有比较明显的影响，第三块就是这个资本市场制度，它实际上是就我刚才说的啊，堵天门开正门，打开了合规的这个直接融资渠道，而适应这个房地产新模式的发展。啊，这里面呢就是嗯销售我理解啊，就是销售，现在虽然要堵住过去刚高杠杆非标融资的这个老路，资本市场开了这个融资的这个正门呢，引导房企从纯销售开发，转向开发家持有运营的这个模式，所以这个整个一系列的这个制度的这个重构呢，实际上同步落地呢？ 嗯，我们能够看到实际上是实现旧模式的一个平稳初心初心，同时也避免了这种激进式的啊，过于激进式的这种呃所谓的这种改革的这个疗法啊，所以呢，呃，我自己觉得这个制度重构客观来讲在长期是一个比较深远的影响。第二个问题就是对行业市场格局的重重塑，这个逻辑我觉得很简单，就是竞争的这个逻辑彻底改写行业迎来了一个新的这个客观来讲新的一个分配的一个格局啊，那么在这个格局下呢，就是呃，实际上是通过制度来重塑行业竞争规则。 呃规模目前来看，对于整个房地产市场已经不再是第一标识啊，资金实力产品能力和城市选择成为核心变量。首先，从这个房企的格局来讲，一个直接的结果就是行业集中度提升中小房企加速出新啊，这个我觉得后面我们的地产首期应该会强会这个详细的阐述，我就不多说了。嗯，第二个就是从城市格局来讲呢。嗯，在这个制度的这么一个推进下呢，其实城市的分化会进一步的凸显啊，但是呢，这个我们能够看到它不是全国统一性的，这种它不是需求端的刺激啊，我们能够可以前瞻到的就是未来人口流入产业扎实的这个核心城市。 基本面更强房价其实有企稳的这么一个进一步夯实的动力，但是对于这个人口流出流出库存高企的这些三四线城市，其实去化的压力是进一步加大的。客观来讲，城市基本面决定了房地产未来房地产市场的冷暖。第三个 产品竞争逻辑就是我想说的，它其实不再是过去的这种营销故事了，转向这个整个产品能力实力的一个比拼。靠概念这种炒作机房预期卖房的这个时代已经结束了。 呃，第四个就是政府层面呢，客观来讲还是有一定的倒逼的，这个转型的压力的在短期内肯定这个，因为新开工其实受影响比较大，土地财政其实是面临这种承压的啊，一个一个局面的呃，最后一个就是购房者市场，这个普遍解读为利好，我也不赘述了啊。整体来讲包括这个贷款的这个期限的拉长啊，整个的这个在购房的这个时期的这个平均的可负担的这个成本降低购房的安全感提升，让房地产更多回归居住和高品质的这个属性。 但是因为毕竟这1轮政策从制度设计上来讲，更多是供给侧的，那能不能对当前的房地产市场的这个行业。持续的一个修复吧啊，购房信心，尤其是购房信心吧。嗯，客观来讲，还要观察啊，我个人觉得可能还需要后面观察需求端。啊，这个供需平衡怎么样一个演？ 这是第二点就是行业格局，我总结为五点呃，第三个就是这个宏观影响。嗯，客观来讲短期还是有一定阵痛的。当然中长期来讲，对于通推动这个新模式啊，那么尤其是房地产作为服务经济的这个转型和整个金融体系的安全肯定是啊，有长期的这个价值的。呃对宏观经济来讲呢，就是因为它不是一个需求侧的这种刺激的政策，它是供给侧的一个制度的设计。 其实我觉得更多的理解是推动行行业的一个软着陆啊，所以呢，这里面就是短期可以预见的刚才说的新开工啊，整个供应节奏肯定会放缓。尤其是部分企业可能会出清啊这种出清带来的阵痛吧啊，那这个是可能是要面对的啊，但是中长期的目标刚才已经说了对整个机制运行降低整个房地产跟金融行业相关的系统性风险肯定是啊，大有帮助的，第二个就是从金融层面来讲确实，他就是我刚才说的。这个软着陆的目标其实也包含着风险的意思，就是它可以切断风险的传染链条，促进整个房地产的这个良性循环吧，尤其是这个主办银行制度啊，他从项目来出发，其实是阻断了一个项目暴雷对集团的整个暴雷的这么一个影响啊，拖垮整个集团的影响，呃，尤其是把房企融资从影子银行飞标体系迁移到公开的这个资本市场，提高这个融资的透明度降低，降低了整个金融体系的潜在风险。 第三块就是居民的这个宏观影响体现在居民的这个资产率。就我刚才说的，从城市的分化来讲呢，我们可以看到可能在区划比较好的核心的一线城市。是有利于修复啊购房信心的，对于整个一线城市的这个居民资产负债表其实也有1定的这个帮助，但是对于三四线城市来讲呢啊，这个效果怎么样？目前尤其是区块压力比较大的，这种情况下可能保交楼前期还在进行着，虽然说已经是收官了，但是整体来讲对这个预期的改变可能可能还有待观察啊，尤其是从目前整体房地产市场来讲，它能不能避免这个房价，尤其在三四线城市还是在下行带来消费收缩的这么一个负向的反馈能不能推动居民加杠杆医院回升？ 还是有一定的不确定性，呃，最后一个呢，就是我觉得就是还是在于这个呃重塑这个行业格局了，那么这里面就是要看这个融资的这个模式能不能呃就证监会发的，这个能不能直接的去落地啊，然后构建这种轻重并举的一个行业的这个新模式吧。所以总结一下呢，就是说呃这个房地产新建，它是一个供给端长效的一个制度设计，那么在行业的格局上的影响，肯定后面会有非常显著的变化，但是对于宏观的影响，客观来讲。 呃，我觉得短期可能对一线城市对一些国央企整个的这个开发商肯定是利好，但是是长期是有一定利好，但短期客观来讲，能不能推动这个回稳，呃包括房价的这块呢，还有一定的不确定性，所以后面我就把时间留给我们那个行业的相关手续吧，然后包括对整个商品啊，这些价格我觉得可能市场更关注吧，好吧，我，我今天的 这个汇报就到这都不懂喂师傅哎，徐老师哎，徐老师徐老师开始吧啊对的嗯，好好好嗯呃，各位领导晚上好呃，我是国电民生地产的分析师徐德尊，然后主要是呃给各位领导先回顾一下过去的一个旧模式，然后再比较一下我们这次的制度的新模式，然后看看对未来有什么影响啊。 首先呢，就是在8月28号发这个六部门联合发这三个通知和意见吧，嗯，不是一次孤立的商品房销售环节调整它其实是从房改98年房改以来的。这个最重磅的一个政策基本上来说，就是通过现房销售制度项目公司制补办银行制构成了这样一个呃全环节的全全整个这个各个。全链条的一个商品房开发融资销售的整体性改革，然后这样的话呢，就也就标志着过去的这种高负债高杠杆高周转的旧开发模式彻底已经是不可能再玩的下去了啊，彻底退出啊，这样的话是有利于未来加快构建房地产的发展新模式，那旧模式的本质其实可以用一句话去概括就是。 一个购房人，他用自己的购房款和按揭款为开发商开发融资去买单的这么一种商业模式。在过去的一个情况下呢，开发商基本上拿地之后，六到八个月开盘，购房人的首付和按揭款在签约之后呢，基本上就是呃，半个月左右就可以到账。这笔钱呢名义上是进了监管账户，但是呢，因为过去的情况啊，各位领导也都了解监管的强度相对会弱一些，所以导致大量的资金被挪用去再拿地啊，再扩张啊，也就是我们在这个三道红线之后呢，然后地产出现了，出现了一系列这种风险租金。 呃，那所以其实过去房地产最核心的一个资金循环呢，就是土地到融资到开工到预售和回款，然后再投资的这样一个循环资金循环，而购房者的按揭贷款在事实上是承担了为期房建设提供前置资金的这样一种功能，那么这次的这个呃本轮政策的一个呃改革呢，其实就是将这个功能给剥离了，然后进行一个系统性多层次的重新的制度性布局，那主要包括八点内容吧。第一点内容是销售制度的一个新老划断，那么这个一方面是可以呃实现一些这个呃不是激烈的去进行改革，而是进行一个反复的稳步的去呃改革呃，所以这样的话，其实包括对于未来的新的一个规定，就