财通房地产房企视角下的新政影响电话会纪要

发布时间：2026-08-30 一、AI总结内容 一、核心政策解读及行业背景 1. 本次新政为2025年8月8月出台的延续性政策，核心为完善商品房从开发、融资到销售的基础制度，替代此前的高周转模式。 2. 新政涉及两大核心文件：人民银行与金融监管总局171号文搭建新模式下金融支持框架；住建部、自然资源部与金融监管总局3号文完善销售监管与预售资金闭环。 二、新政对房企各环节的影响 1. 土地端：此前通过拿地付20%定金、一年后付50%的杠杆模式（杠杆倍数约2倍），新政要求开发贷不得介入土地款与契税，虽存在操作空间，但整体拿地难度提升。 2. 销售端：新推行项目需现房销售，老项目可选现房或封顶后拿预售证，回款需到竣工备案，回款时间延后1-2年；期房仅可收定金（预计10%以下），销售端杠杆消失，下游施工单位垫资能力不足，建设资金需开发商自行筹措，为最大利空。 3. 融资端：此前可跨项目调拨集团资金，新政收紧资金抽逃问题，集团授信转向单盘主义，单盘有稳定现金流则可融资，该利好不足以抵消前述利空，整体政策对开发商为利空。三、行业格局判断 1. 国央企及民营现金流强、产品力优的房企可维持规模，小民营房企或逐步退出，后续将逐步形成存量房运营、优质项目合作拿地的模式。 2. 拿地倾向于小体量、核心区、断供板块，土地出让节奏或偏向推出小面积、高容积率地块；地价或通过调整规划、容积率隐性下调，而非明降。 3. 出险房企存量问题多已解决，但新项目需与其他主体合作，产品力、市场认知或已落伍，后续存量项目需通过打造产品重建市场信心。 1. 现房与期房比例：初期拿地项目约1/3可期房，后续逐步减少，需政府单独审批期房申请；地方政府或通过城投公司参与拿地、适度放开土地付款节奏缓解房企压力。 2. 定金与现房销售细节：现房销售定金预计10%以下，热门项目可能通过其他名目变相收费，但资金挪用难度大；现房销售时间因项目而异，大体无大突破，仅容积率低时可能缩短。 3. 城市能级影响：房企优先选择高能级城市核心区断供板块，部分低能级城市若有刚性需求，仍有拿地机会，需具体城市分析。 二、音频原文（转写） 大家好，欢迎参加财通房地产房企视角下的新政影响。目前所有参会者均处于静音状态，下面开始播报声明。本次会议请面向财通证券的受邀嘉宾，在任何情况下，财通证券研究人员及演讲嘉宾所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，投资者应充分了解各类投资风险，自主做出决策，并自行承担投资风险。未经财通证券及演讲嘉宾。 书面授权许可，任何机构和个人不得以任何形式转发、复制、引用会议的内容与观点，包括不得制作镜像及指向链接，不得传播音频、视频、图片、文字等内容。如有上述行为，财通证券保留追究相关方法律责任的权利 。呃，各位投资人晚上好，我是凯丰地产分析师房恩琪。呃，那欢迎大家来参加我们今晚的电话会。 呃，那么下午和下午我们已经进行了两场的交流哈，一场这个请因为 呃，请了一位专家对政策本身做了一些解读啊。然后五点的时候呢，我也对 这个政策本身呢，做了一些汇报。那么其实大家还比较关注的。呃，一点呢就是说。 呃，非常重要的一个主体房企。在这轮新政之后啊，对于他们的 呃，投资端以及呃，未来项目的这个 呃，利润的测算这这方面。啊，到底会有多少影响啊？大家其实还是比较关注的。 那么这场呢，我们也很高兴请到了。啊，邀请到了。这个长期 在头拓和。呃，运营条线。 这个生根的。ええ。这个。张总啊，张总来给大家。 做一个。うん。在站在房企视角下啊，大家对于这个新政影响的这样一个解读啊，我们下面就把时间交给张总，张总您可以开始了。嗯，好，谢谢房总。 呃，各位参会的伙伴，大家呃，晚上好啊。呃，我简单做个自我介绍啊。我我姓张，呃，张志佳。之前在主流的一些房企里边任职。 做过。呃，在碧桂园呃，小中梁。在正荣都做过，做过项目总，做过城市总，也做过区域总。在 2024年的时候离开了这个呃地产的这个平台，然后 现在属于是。 呃，我们自己做了一个基金，也是做地产相关的投资的业务啊，主要是做一些财投。那目前我们也投了几个项目。呃，这个有机会再再跟大家这个做下文段的交流啊。呃，我刚才听房东讲，应该是今天我们前面应该是。 呃，有几个相关的一些分享啊。那我不知道之前大家讲了什么，我简单对这个。呃，八二八这个相关的政策，做一些我自己的一些理解，跟大家做一些分享。嗯。 一个呢，就我想先。回溯一下这个。就。政策的。 来有啊。因为现在市场有一些声音，觉得这个政策其实有一些是救市的成分在里边，其实这个我们不这样认为啊。因为在 ええ。2022年12月份的时候，中央工作会议上就是当时会提出了一个。 房地产像一个新的发展模式，一个平稳过渡。呃，那那是第一次提出一个。就是高质量的一个呃发展。做做做平稳过渡 那是一个什么节点呢？ 是在2022年。陆续的房企 就出现了暴雷风险之后的。一一段时间。各个房企将自己的工作重心都聚焦在保交楼、保稳定和保民生的这个阶段。 出台的这个政策。那么经过了这 呃，四年多的这个时间吧，因为 这个基本上呃风险都已经出清了。那现阶段就回归到一个。就探讨一个高质量发展的一个模式。 那在今年的五月份，在国家就发布的这个十五五的规划里边。我们也是把房地产相关的这制度纳入了国家的五年规划。呃，重点提出了要完善商品房的这个从开发。融资。 到销售的基础制度的一个呃建设。那八月份。呃，出台这个政策呢，就也就是 对五月份的一个延续吧。那这次。 出的文件呢？也比较多，那核心的两个文件，一个是我们。呃，人民银行和这个国家金融总局发的这个一百七十一号文。啊，这个是。 主要是为了搭建房地产的一个。新模式下的一个金融的一个知识框架。那另外一个呢是。住建部和自然资源部、国家金融监管总局发的这个三号文是关于 呃，销售制度的一个完善，进一步去。 完善预售的监管资金和市场的一个销售的一个整顿一个闭环。嗯。然后还出台了一些。呃，其他一些各部门配合的一些政策，那这样是。 上午就是下午讲过，我就不在这里边赘述了。那我简单说一下这个政策，我们觉得它的一些。呃，影响其实呃，影响。最大的呢就 分几个，一个是。 就土地端，一个是销售端，还有一个是资金端。那早期的我们做这个房地产以前的这个模式呢，其实大家也都清楚，就是高周转的模式。呃，拿到地之后，然后我们可以去快速的去呃获取销售许可证。那有的有的地方可能这个政府零卖楼花，我就可以去拿到销售许可证，然后呢我就可以去做销售回款，去付工程款。 那在近几年呢，其实这个节奏呃有一些转变，但是还 还是基本上延续原来的策略。我打个比方，我们现在在呃南京吧，我们投的项目，那土地款的付款节奏是什么样呢？基本上是在呃拿地的时候付百分之二十的这个定金，然后签了合同一个月之后付到百分之三十，然后后续呢就一年之后付百分之五十。但是付完百分之中前前百分之五十的土地款之后呢，我其实所有的证件就都可以办了，开发建设施工那个许可证都可以办，然后就可以做到项目的销售是。 做到了那个局宇宙之后，可以放开发带。那开发贷的这个金额呢，甚至可以去覆盖到。后续土地款的这个百分之五十。所以说在土地端这个杠杆其实还是有的。 那这个杠杆一般我们 能够做到差不多两倍吧。比如说两个亿的土地款，我前面只要交百分之五十，后边的这个百分之五十的土地款我暂时就不用了。最后的。最最多就是找一个资金去过桥，然后 呃，就就把它给付掉。 那新政出来之后呢？呃，这方面的影响按照政策的解读，其实应该是有影响的。不让这个。呃，叫。 开发贷款去介入到土地款啊、契税啊这个阶段。嗯。但是 我们 我我自己评判下来啊，我觉得这一端其实有可能。很难管得住，因为之前呢也是有政策，也是不允许去去介入。 但是其实是会有一定的这个操作的空间的。因为这几个杠杆。如果土地杠杆。再完全不给的话，后边几个杠杆更没有了。 我觉得房产会会特别特别难吧，这第一个关于这个土地端。第二个就是影响最大，就是这个这个销售端。以前我们在 呃，高周转时代的时候，就大家拿到一个项目，最快就是抢开盘。那我甚至自己做过的项目的话，开盘。 呃，大约有三十几天我就拿过开盘的，那那个是。就是该立即开工，然后做一个简单示范区，然后就开开始卖。卖了房之后就开始回款。呃，但是现在 有一个政策上有一个划断，就是。 呃，新的项目要必须要做现房。那老的项目是可以选择现房，还是可以可以选择这个期房？那期房的话，也要是去。做到主体结构封顶才能拿预售许可证。 然后拿了预售许可证之后，呃。销售的回款要到竣工备案之后。才能回款。那从 时间上来看的话。 这个可能就往后延了，差不多有。一年到两年时间，看项目的这个体量的大小跟这个项目的容积率。的相关，但整体上这个回款的时间会向后。那如果是呃做期房的话，做期房现在的政策是就新新政啊，只允许收一部分的定金。 那定金按我们常规的理解的话，可能不会超过百分之二十，甚至有一些定金可能就百分之三、百分之五这样。那就基本上销售端的这个杠杆其实就完全没有了，这个是影响最大的，因为以前我们做的时候，呃，除了付了土地款之后，其他 的钱呃，施施工单位的总包分包基本上都是各自去垫一部分资的，在开盘之前几乎是不用付款。那开盘之后用销售回款来付，那这部分呢？我这两天也跟施工单位去做了一些沟通。 那如果是选择到做到主体结构封顶，必须垫一部分资，垫到这时候大家其实扛一扛也能垫得住多几个月时间。但是如果是呃，要到整个竣工备案，那整个下游的供应链其实是没 有这个能力来。I. 电这个字的。所以说现在就倾向于。 呃，所有的建设资金需要开发商自己来筹措，那这个其实是影响最大的一点。那第 呃，第三个呢。就是关于这个融资端。那融资端。 はい。以前旧的模式呢，其实是可以从集团那边去调拨资金，然后各个项目之间做一些拆借的。那现在新的。政策出来是。 i. 把这这段也是卡死了，因为以前有项目出现了资金抽逃的情况。最后项目。呃，叫做资源风险嘛。那现在融资端。 呃，基本上不能跨项目来调拨集团的这个授信呢，也是。呃 转向了对项目端的。呃，单单盘主义，呃，如果是 我集团的授信没有，但是我这个单盘我自己能够去。呃，有稳定的现金流，然后市场非常好，然后我的这个 呃，素质非常好，其实也是有资机会去做一些融资的。 这个算是我们这次政策里边。呃，唯一的一个算是比较利好的吧。但是整体平慢下来，这部分的利好是不足以去冲抵。前 前端的对于土地款以及销售回款延后的这个影响。 所以整体上对。呃，房地产的影响其实还是很大的。本轮政策主要其实 对业主这方面，购房者是有一个利好，对开发商是一个。我们可以讲是一个严重的利空。 那这两天我和 几个朋友在交流，包括一些做财务投资的朋友，大家也都是很谨慎的态度。包括昨天我们自己在南京在拍一块土地啊。之前的话都已经。谈好了一定的合作的比例。 那到最后。呃，在举牌的过程当中 其实也会有一些的变动。啊 但是 ええ。还有一点就是现在政府呢那边。 呃，尤其地方政府啊，对这个政策的这个解读也没有那么完善。呃，昨天我们拍这个过程当中也有领导去打招呼，讲是你们。呃，还是跟 计计 该拿还是拿，然后呢？政策这边就是现阶段还是会有一定的灵活度。 但是这个也不好说，后续有一个怎样的一个兑现吧。所以说整体大方向上，大家对于 投资拿地还是一个相对谨慎的一个一个状态。那对于后续的这个 行业格局的一个判断呢。其实跟主流的想法是差不多的。 那国央企这边，资金实力比较强的这个企业。呃，就会更大更加去做大一些规模，包括一些 呃，民营企业里边现金流比较好，好的使用产品能力比较强的。呃，这些企业呢，其实也是有一定机会。但是从大方向来讲。 那民营企业后续有可能会。呃，逐渐的去去做退出吧，尤其是小的这种。这种企业。那哪些企业会有一些机会呢？ 我觉得。最近会有一些这个网红团，把单盘主义。做的比较强的这这些呃 就有手艺活了，那可能会。呃，机会会多一些。 但是呢，即使是这样的话。他们也会面临着这个资金。的。一个重要的一个压力，就是有可能呃会促成那些手里有地的人和这些有手艺活的人，大家的一一