中信证券保利物业1H26业绩后交流会纪要

一、核心业绩与经营情况 2026年上半年，公司营收88.3亿元，同比增长5.2%；规模净利润9.3亿元，同比增长4.8%；毛利率19.2%，同比降0.2个百分点；管理费用率4.9%，同比降0.4个百分点；规模净利率10.6%，与去年持平。基础物管收入占比80.2%，同比提升4个百分点，毛利贡献占比66.1%，同比提升1.6个百分点。增值服务主动调整，社区增值毛利率提升6.9个百分点至46.8%，毛利额同比持平。截至6月底，现金及银行结余超124亿元，资产负债率42.0%，同比降0.9个百分点；预收款20.8亿元，同比增9.8%；贸易应收款44亿元，同比增12.9%。基础物管增长：上半年营收70.8亿元，同比增11.9%；第三方市场化物管收入32.9亿元，同比增18.4%，占比46.5%，同比提升2.6个百分点；住宅收入增7.6%，商企增21.8%，公服增14.7%，增长韧性凸显，对单一住宅开发增量依赖下降。外拓策略：上半年市场拓展当年合同金额14.06亿元，与去年持平；聚焦核心五十城，占比超80%；二手住宅外拓合同金额近2亿元，同比增114.7%，平均单价3.35元，均集中于一线热点城市，6个项目超千万；三星产业客户与国资后勤拓展合同金额4.7亿元，同比增53.5%；公服聚焦景区赛道，新拓约20个项目。

二、投资者关注核心问题解答

1. 二手住宅外拓优势：聚焦优势城市与团队，投标采用正常规则，不恶意低价中标或垫资；重塑“好服务”产品，结合健康水、非入户体检、社区充电桩等增值服务，获业主与业委会认可。
2. 商企业务增长：商企分楼宇基础服务、企业内服服务、资产管理服务三类，增长较快的是楼宇基础服务与企业内服服务；下半年计划推出商企新产品，满足央企、高科技制造等客户个性化需求；传统办公楼出租率在管项目维持相对理想水平。
3. 低效项目退出：上半年共退出229个项目，其中因亏损主动退出仅24个，占退出总量约10%，当年合同金额8000万元；建立“经营纠偏加预排预测”全周期管控机制，亏损项目一项目一策，关联方项目采用同等策略，需与地产端达成共识。
4. 成本与技术投入：技术投入遵循“人工成本不上涨”底线，优先布局确定性高的场景：能耗管控（全范围整改电梯、灯具、空调，通过智能控制降本）、AI巡检与客服（提效约40%）、车厂机器人调度（1/3场景已替代，仅需1人配合）；采用分批分期投入，控制沉没成本风险。
5. 并购规划：上半年无并购，十四五期间将积极开展并购，聚焦三类标的：传统优势区域加密、专业能力补强、科技合作研发；拒绝高溢价、高估值并购，追求可控性与价值增长。

三、业绩指引与未来展望

1. 2026年业绩指引：明确营收规模净利润同比增长不低于5%，对达成目标有信心；十四五上半场争取实现更高速增长，相关举措将于下半年落地。
2. 未来规划：团队已完成系统性部署，年底或明年初将公布详细五年规划，明确新增长点与科技投入节奏。