开源地产建筑：解析上海楼市沪八条新政及投资价值

发布时间：2026-08-26 一、AI总结内容 一、核心要点 1. 上海此次沪八条新政为组合式放松，无强力政策，属北京新政后的响应，主要分为公积金放松、信贷优化、以旧换新补贴、房票安置与收储四大模块，核心有效措施为公积金放松、以旧换新补贴 2. 以旧换新补贴为本次最务实措施，符合置换群体需求，按估算可覆盖约1万户居民，相当于总房款约2%的变相98折，能补充购买力 3. 新政出台后上海楼市量价暂未明显变化，预计8月底数据将出现反应，挂牌量或走低、二手成交或更活跃 二、市场与项目调研情况 1. 上周调研上海宝山6个楼盘，2个为外环外，楼盘将以旧换新补贴作为重要卖点，上海郊区新房普遍给予九五至九七折优惠，另加5-10万元车位抵用券、1-1.5%渠道返佣，综合后相当于总价92-94折 2. 郊区新房去化周期普遍2-3年，远长于中环线楼盘，老旧项目得房率约80%（含赠送），新政策项目得房率更高，产品力迭代倒逼老旧项目降价三、后续政策展望 1. 上海现有政策仍有放松空间，限购社保要求、离婚/赠与等限制性政策或进一步突破 2. 公积金贴息政策可参考成都做法，其给予公积金贷款20%贴息，一线城市跟进能显著释放刚需刚改需求，部分上海郊区楼盘已按公积金额度设计产品，贴息后可实现月供较低甚至零月供 四、投资建议 1. 当前地产板块处于低估、低配、低关注度、低基本面状态，7月后市场风格切换平衡，或有增量资金配置地产板块 2. 重点推荐核心城市布局、产品力领先的优质房企：中国经贸、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团 二、音频原文（转写） 好嘞，那个各位投资者大家晚上好。那么感谢大家在这个忙碌的财报季的晚上，进入到我们的电话会议。那么今天我们这个会议呢，更多的是想分享一下我们对于上海沪八条新政的这样的一个看法啊。那么上周的话，我本人也是亲自参与了上海的一个这个郊区的看房团，想也是亲自去一线吧。 啊，那么看一下市场对于这个政策的反馈啊。那么首先我们先大。再看一下这个政策的内容啊，那么应该来说上海的这次的新政呢，我们客观来说呢，我们觉得相对来说这个是没有什么呃太多的强力的政策的啊。那我我们觉得从政策本身的这样的一个内容来看，它更多是像北京出台新政之后的一种响应啊。 可以看到上海的新政的话，大概可以分成呃四块吧，第一块是在公积金这块呢做了一些放松啊，包括 呃，这个首付 然后，包括每年提取的次数。那么包括啊这个。呃，对于契税车位啊也可以。啊，这个提取。 那么第二块呢，就是我们说信贷这块呢，做了一点小小的优化啊。那么二套外还外首付从二十下降到十五。这 个我个人觉得，其实对于这个实际的购买力这块的。变化不大啊，因为 呃，说实话，目前大多数购房者我们实际了解到。 基本上是一个呃，百分之四十到五十的首付比例是最常见的。好。那么大家并没有把这个我们目前的贷款 用足 第三呢，就是我们说这个以旧换新补贴，这个我个人觉得是一个 本次政策里面最务实的一块啊，那么给予。呃，这个卖掉市区，呃，内外环外。 二手房买外环外新房，那么给予 贷款额一个点的补贴。那么这个最高补到五万。同时 卖旧再补贴三万。就说一个居民最多可以拿到八万元的以旧换新补贴。 那第第四块呢，我们是看到还有一些对于这个我们说。这个收储啊，以及房票安置，那么这块我们觉得更多的还是一种。呃，定性的支持吧，就是 增加房票的安置啊，那么收储二手住房。用作保障房。 所以我们可以看到整个的从政策的 这个发力点来说是比较的。零碎的啊，那么我们觉得这里面相对比较有用的。主要是 一个是公积金这块啊，一个是我们的。这个以旧换新的补贴。 那么在上周，我本人去上海宝山参与这个看房团。看了大概六个楼盘，有两个都是外环外的。我们可以看，我感觉到这个很多外环外的楼盘呢，还是把这个 以旧换新的补贴呢，作为一个重要的卖点。去宣传。 啊 那么以旧换新补贴目前来看。呃，贷款额的百分之一，最高五万啊。那么这个的总额呢，是两个亿啊。如果全假设全部都是满额提取的话，大概能够 服务四千户的居民。 实际上我们看很多这个郊区的新房呢，特别是像一些远郊区。比如说奉贤、临港、金山。会等等这些板块呢，它的总价。并不是很高啊，所以说我们觉得可能这个实际上能够达到满额的其实是比较少的。 所以我们估计啊，这个贷款额来看，户均大概能贷一个两百万左右啊。所以说我们估计的话，这个实际上覆盖度是挺高的。按照每户补贴。两万元左右计算的话，差不多能够覆盖一万户的。 居民啊，所以我们觉得这个补贴呢，还是相对 嗯，挺实在的。那么考虑到我们上海现在的郊区的新房的总价区间。大概是在 三百五十万到六百万是最独立的区间。那么这个补贴的话。 呃，这个按照这样的一个区间去算的话啊，那么差不多可以给母每户。补贴百分之二左右的一个总房款啊。呃，相当于政府的补贴呢，给居民买房。变相的提供一个九八折的折扣啊，我觉得这个其实还是挺 挺实在的啊，这种。 是一种比较实实在在的。啊，购买力的。这个补充。那么从上海上周末的这个新政出台之后。 那么整个的市场表现来看，目前来看在 价格和量这块呢，目前还没有看到太明显的变化啊。那么我们觉得新房这次的政策呢，更多的是为了 激活大家的这样的一个置换周期，置置换链。调 所以说呢，它的产生效果呢，我们觉得。应该也会需要一个呃，这个周期去去反馈啊。 那么我们，我们基于我们觉得等到看到八月底这个周期呢。应该就会在数据上出现一些。反应了啊。那么我们觉得整体来看，应该会呈现一个就是这个挂牌量还会。 出现一定的走低啊，那么二手的成交呢？应该会更加的活跃啊，更加的活跃。那么这个是我们说。我们对于这个新政的这个政策产生的。 后续影响的这样的一个看法啊。那么从这次新政出台的这个角度来看，我们觉得是一个相对比较 新颖的叫做啊。那么过去几轮啊。上海的放松呢，大家都知道，一般都是挤牙膏式的放松。 限购是政府的一个最主要的思路啊。那么从具体的条款来看。主要就是以调调整。分类型的去调整购房的年限。 和购房套数的要求 那么这个是作为限购放松的核心抓手。那么在现在这块呢，主要是降低首付比例啊。那么放了手套之后，再放二套。那么同时呢，在现在这块呢，也会放一些。 认房认贷的标准 但是这一次上海的新政呢，我们觉得是给出了一个 新的这样的一个组合拳啊，就是我在不动限购。不动，现在的情况之下。我们可以看到，上海还提了很多其他的。啊。 增量政策。那么从上海出台政策之后，我们可以看到也有很多城市呢在跟进类似的政策。比如说，像昨天成都也出台了。一篮子的房地产的支持政策。 其中比较类似的有这个公积金的。贴息政策。还有这个公积金的。提取 啊，等一些政策。 那么我们觉得这个其实就对于 这个兄弟城市起到了一个示范作用。那么如果我们未来的政策呢，能够着眼于贴息。给予置换补贴等等这些。更务实的做法呢？ 我觉得这个对于购买力的补充呢。是有帮助的。好。因为确实从我们实际啊，三四。 这个上海外环项目的实际彩盘来看。啊，这个看房客客户较少。呃，比较这个购买力相对比较欠缺呢。是一个普遍的这样的一个情况。 那么从这些项目的去化周期来看 按照现。的这个流速啊，普遍还需要一个两到三年才能出清啊。这个所以说整体的流速呢，相较于很多的啊中环线附近的楼盘呢，差距是比较的显著的啊。从我本人调研的这几个楼盘来看，普遍都能给予到一个九五折到九七折的这样的一个折扣，一般还能够再给一个差不多十五到十万元的车位抵。 抵用券啊，那么再加上中介这边可以给予一个差不多一个点到一点五个点的这样的一个渠道返佣。呃，对于这个房子总价在五六百万的情况下，一到一点五个点，差不多在五到八万之间。所以综合我们刚才算的这几项折扣来算，就是首先是直接的房价折扣，再算上差不多呃五到十万的车位抵用券，再一个五到十万的返。不用。 啊，所以综合算下来，差不多相当于 直接我们说一房一价表打一个九二到九四折。是一个主主要的折扣区间 。啊，这个就是我们。看到上海现在一个相对普通的郊区啊，它的这样的一个新房的。 让利的这样的一个程度。呃，让利的原因其实主要还是因为这个速度比较慢，但是同时我们也看到了。现在产品利益的这个快速迭代啊，也是。啊，倒逼一些 呃，老旧项目降价的一个客观原因。 在我看的项目里面。相对旧的项目，目前它的得房率呢，基本上是在百分之 八十 左右啊，当然我们这个是算了一些。飘窗啊，阳台的赠送。那么新规的项目就是我们说现在最新。 放出来的项目 呃 这个基本上得房率呢就会。呃，高很多啊。那么再加上我们的新项目呢，还能够往往去做一些。更高级的产品，像这种。 啊，台版啊，或者是说呃，做一些这种更更多的这种呃，高低叠拼啊，赠送啊，所以说整个的 这个 性性价比，或者说综合的。产品力呢就会强更多啊。那么这个是我们说啊，这个我们看到的这个新房。所以在这样的一种产品力的冲击之下呢，我们就看到啊，那么这些产品的话，他们整体的 这个降价的幅度呢？ 就会比较啊大一些。那么从刚才我们忘记汇报这个具体的得房率了，你像我看的这几个项目。呃，这个中环绿路道基本上得房率在百分之 九十左右啊。那么像这个项目呢，我们看到的是它的三期百分之九十。 但是在它的一期的时候呢，大概还只有百分之八十五的得房率。呃，大华锦悦的话，基本上得房率可以做到八十九到九十二。啊，建发云湖苑 嗯，可以做到百分之九十三的折返率。但是也有相对比较 はい。 低的，比如说我们去看的这个。经贸 建议。呃，金茂满家这个项目啊，大呃，金茂满月啊，这个项目的话大概就只有百分之八八十三的得房率啊。那相对来说，我们可以看到这种。 I 各新规和超新规之间啊，这个产品其实也是在持续的变化和迭代的啊。所以这个是我们说我们这个对。这个啊。宝山这个项目亲自调研之后啊，包括我们的一些 反馈。 那么往后看，我们觉得上海的这个政策我们怎么看呢？我们觉得第一个本身从限购 嗯，现在这块的话，上海仍然还有放松的空间啊。那么，特别是限购。那么这个上海的限购呢，到现在为止虽然门槛已经比较低了。 但是还是需要一年的社保，所以我们觉得往后来看。这这一块的话，还是有进一步突破的。空间。那第二块呢，就是我们说这个上海之前的一些限制性的政策。 比如说。呃，离婚结婚。赠与啊，等等。那么这方面的话，我们觉得政策呢？ 往后来看，也有进一步的。这个突破的空间 好，那么这个是我们说上海的这个政策。那么其他的我们觉得还能够增量发力的呢，包括像公积金呀，或者是说这种的。啊，这个公积金的使用提取。 啊，还有包括这个。公积金的贴息的，我觉得这个也是可以期待的啊，因为这次。应该来说，呃，这个 成都的政策呢？就打了一个比较好的样啊。 那成都的话，目前是对公积金贷款呢，给予了一个百分之二十的贴息啊。那么如果呃贴息这个我们的一线城市也能够跟进的话，其实这个 目前来看。效果还是很明显的。那么近期我们在上海和深圳彩盘也关注到了。 也在郊区呢。出现了一些楼盘。基本上他的总价段呢，就是按照客户的公积金金额度呢，去做一个倒算啊。那么这个最后的。 实际的效果呢，就达成了一个让客户按照一个两百万、一百五十万到两百五十万的一个首付啊，那么贷满公积金之后啊，那么就可以购买小区的。面积不等的这样的一个户型。那么如果客户的公积金的月充的金额呢？假设能够达到双方夫妻双方加起来能够达到一个呃八九千，甚至是一万元左右啊，那么这样子的话。 基本上对于一个两百万的公积金的贷款的金额来看，它的月供 就基本上为零，或者是很少啊。那么这样子就达成了一个只需要出首付啊，那么后续不需要出任何钱的这样的一个。购房效果 啊 对我们可以说这个公积金这块的话，如果能够有贴息的话，那么会对这一类的。刚需刚改类的客户的需求释放呢？ 会更加的显著啊。对，这个是我们说我们对后期的。啊，政策这一块的一个展望啊。所以说我们整体来说，我们觉得上海这次的政策。 虽然从各项 政策的来看，是有点。哎。大杂烩有点混搭啊，但是实际上从政策出的时间点来看，还是比较超市场预期的啊。那么最后再汇报一下我们对于观点的标的的看法，我觉得目前整个板块还是处在一个 低估、低配