国盛地产 上海出台沪八条提振楼市

上海出台的“沪八条”政策主要包含公积金提取优化、信贷优化和阶段性以旧换新补贴。公积金提取方面，首付提取范围扩至现房，支持“既提又贷”，每年可提取一次用于购房自有资金部分，还可支付契税、车位等费用。信贷方面，首套房商贷最低首付降至15%，二套商贷外环外最低首付降至15%。此外，针对外环外新房库存去化提供阶段性补贴，旨在促进一二手房置换，满足居民住房需求。

该政策通过降低购房门槛和优化资金使用，能有效刺激市场需求，促进一二手房流通，缓解库存压力。对房地产赛道而言，政策利好外环外新房去化，同时带动改善性需求释放。长期来看，畅通的置换链条有助于优化市场结构，但需关注政策执行力度和居民实际购房能力变化。

研报重点分析了政策对居民购房能力的影响，包括公积金提取便利化和首付比例降低带来的直接效果。同时，关注政策如何促进一二手房市场联动，以及阶段性补贴对库存去化的作用。此外，还评估了政策在“金九银十”前落地的时效性及其对市场情绪的提振作用。

当前楼市市场呈现分化态势，外环外新房库存压力较大，而改善性需求逐步释放。政策出台前，市场观望情绪较重，成交量增速放缓。政策优化后，预计将改善部分购房者的决策，带动市场活跃度提升，但整体复苏仍需时间验证。

研报提示，政策效果依赖于居民的实际接受程度和金融机构的配合度。若政策执行不到位或市场预期未能改善，可能影响政策目标达成。此外，政策阶段性特点意味着其效果可能存在时滞性，需持续关注后续市场反应和政策调整动向。