房地产行业周报：上海出台房地产新政“沪八条”，国务院公布新住房公积金管理条例

房地产 2026年08月23日 投资评级：看好（维持） ——行业周报 齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002 胡耀文（分析师）huyaowen@kysec.cn证书编号：S0790524070001 ⚫稳地产政策持续推进，需求端与去库存政策仍有加码空间 本周市场端新房、二手房成交同比均下降，一线城市新房成交单周同比增速持续增长。政策端本周上海出台房地产新政“沪八条”，国务院公布新住房公积金管理条例，整体政策基调较为宽松，预计将助力房企业绩端持续修复。我们认为，2026年以来房地产政策仍处于持续落地和效果观察阶段，后续核心城市限制性政策优化、公积金贷款、城市更新等政策仍有空间。若政策力度和推进速度进一步加强，房地产市场止跌回稳进程有望加快，维持行业“看好”评级。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。 数据来源：聚源 相关研究报告 《上海出台楼市沪八条，精准释放外环 外 改 善 需 求—行 业 点 评 报 告 》-2026.8.20 《销售弱修复延续，投资加速探底—行业点评报告》-2026.8.17 ⚫政策端：威海公积金提额，四川落地城市更新规划 《二手房成交同比增长，四川城市更新规划落地—行业周报》-2026.8.16 本周政策分别从需求端、投资端和更新端协同发力：威海大幅上调公积金贷款额度，叠加优惠后最高200万，直接降低购房资金门槛；上海从供给侧破局，明确商品住房及商办用地招拍挂不得设企业规模等隐性门槛，并支持民间投资项目发行REITs盘活存量资产；四川率先落地省级城市更新“十五五”规划，五年内推进100个重点片区、改造6万套危旧房、8000个老旧小区和420个城中村，以连片整体焕新取代单点改造，为十五五城市更新赛道明确了省级施工图。 ⚫市场端：新房二手房单周成交均下降，一线城市保持增长销售端：2026年第34周，全国30城新房单周成交面积（网签口径）146.4万平 米，单周同比下降16%；全国30城新房累计成交面积（网签口径）6109.2万平米，累计同比下降6.5%。2026年第34周，全国15城二手房单周成交面积（网签口径）151.8万平米，单周同比下降2.6%；全国15城二手房累计成交面积（网签口径）5584万平米，累计同比增长1.3%。 投资端：2026年第34周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积1407.6万平方米，单周同比下降9%。2026年前34周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积68675.0万平方米，累计同比下降11%。全国100大中城市土地成交楼面价为2501.8元/平米，同比增长23%；土地成交总价314.8亿元，同比增长12%；平均溢价率（4周移动平均）为7.2%。 价格端：2026年第34周，冰山100指数为9760，周环比-0.13%，周同比-9.2%。 ⚫风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 目录 1、上海出台房地产新政“沪八条”，国务院公布新住房公积金管理条例...................................................................................32、销售端：新房、二手房单周成交都有所下降...........................................................................................................................42.1、全国30城新房成交面积单周同比下降7.9%................................................................................................................42.2、15城二手房成交面积单周同比下降2.6%.....................................................................................................................53、投资端：100大中城市土地成交面积同比下降........................................................................................................................74、价格端：二手房冰山指数环比继续下降...................................................................................................................................95、投资建议：维持行业“看好”评级.............................................................................................................................................106、风险提示....................................................................................................................................................................................10 图表目录 图1：全国30城新房成交面积（万方，网签口径）单周同比下降16.0%...............................................................................4图2：一线城市新房成交面积（万方，网签口径）单周同比增长14.0%.................................................................................5图3：全国15城二手房成交面积（万方，网签口径）单周同比下降2.6%.............................................................................5图4：一线城市（北京及深圳）二手房成交面积（万方，网签口径）单周同比下降11.4%.................................................6图5：全国100大中城市土地成交面积（万方）单周同比下降9%.........................................................................................7图6：100大中城市成交楼面价（4周移动平均）环比增长......................................................................................................8图7：全国100大中城市土地成交溢价率（4周移动平均）环比增长.....................................................................................8图8：冰山100指数单周同比-9.2%..............................................................................................................................................9图9：冰山100指数单周环比-0.13%............................................................................................................................................9 表1：威海提高公积金贷款额度，四川印发城市更新“十五五”规划........................................................................................3表2：全国30城新房成交面积（万方，网签口径）累计同比下降6.5%.................................................................................4表3：一线城市新房成交面积（万方，网签口径）累计同比下降0.4%...................................................................................4表4：全国15城二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长1.3%.............................................................................5表5：一线城市（北京及深圳）二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长1.1%...................................................6表6：全国100大中城市土地成交面积（万方）累计同比下降11%........................................................................................7表7：全国100大中城市土地成交溢价率为（4周移动平均）7.2%........................................................................................7 1、上海出台房地产新政“沪八条”，国务院公布新住房公积金管 理条例 全国政策： 8月18日，国务院公布《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，李强签署国务院令发布该决定，自2026年9月20日起施行。本次决定共20条，主要从提取使用、投资渠道、风险防控、制度覆盖四方面作出调整。 地方政策： （1）8月20日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、人民银行上海市分行、上海金融监管局、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》，自2026年8月21日起施行。本次政策主要包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等5个方面8项政策措施。 （2）8月20日，上海市人民政府办公厅印发《上海市城市更新和住房发展“十五五”规划》，提出进一步扩大老旧小区改造覆盖面，同步解决房屋安全隐患问题，实现公房、售后公房类小区全覆盖修缮，逐步扩展至混合类、早期商品房小区，按照“先体检、后改造”的原则，分批纳入改造计划。 2、销售端：新房