房地产行业周报（2026年第32周）：北京出台房地产优化政策，重点加大住房公积金支持力度

核心观点与关键数据

• 板块表现：第32周申万一级行业指数中，房地产指数上涨2.1%，在31个一级行业板块中排名第17位。
• 政策要闻：
  • 中央层面：国务院常务会议通过《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定（草案）》，拓宽提取和使用范围，扩大制度覆盖面。
  • 地方层面：
    • 北京：优化住房限购政策，非本市户籍居民家庭购房社保或个税缴纳年限调整为连续满1年及以上；完善房屋赠与政策，父母赠与子女房产不核验购房资格；加大住房公积金支持力度，提高最高贷款额度，优化贷款额度与缴存年限挂钩机制，扩大存量房“带押过户”范围。
    • 成都：拟修订住房公积金管理办法，将装修、支付物业费纳入提取范围，扩大公积金使用场景。
• 销售端：
  • 新房市场：第32周20城商品房成交面积136万方，同比减少5%；一线城市成交面积58.1万方，同比增加35%。
  • 二手房市场：第32周11城二手房成交面积181万方，同比增加3%；一线城市成交面积79.4万方，同比增加3%。
• 融资端：本周发债企业大部分为地方国企，中国绿发、外高桥和绿城集团发行规模最大，发行中期票据和公司债15亿元。

研究结论与投资建议

• 市场问题：新房需求中枢下滑，库存尚未解决，土地财政对经济的拖累对地产有负面影响。
• 投资策略：
  • 开发类房企：建议关注高拿地精准度的区域深耕型房企，如绿城中国、滨江集团、建发国际集团等。
  • 稳定红利资产：推荐头部购物中心，如太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。
  • 中介龙头：建议关注贝壳-W，重视降本增效后的稳态现金流。
• 风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。