房地产行业周报：北京优化限购和公积金政策，单周住宅成交同比下降

房地产 2026年08月09日 ——行业周报 投资评级：看好（维持） 齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002 胡耀文（分析师）huyaowen@kysec.cn证书编号：S0790524070001 稳地产政策持续推进，需求端与去库存政策仍有加码空间本周市场端新房及二手房成交同比均下降，但一线城市成交依旧增长。政策端北 京再次缩短非京籍购房社保年限、提高公积金贷款额度，信号意义明确，沪深限购松动政策有望跟进。上半年房地产行业仍处销售弱修复+供给收缩的分化格局中，但政策端整体宽松，控增量、去库存的进程仍在加快，优质房企业绩端持续修复。我们认为，2026年以来房地产政策仍处于持续落地和效果观察阶段，后续核心城市限制性政策优化、公积金贷款、城市更新等政策仍有空间。若政策力度和落地节奏进一步加强，房地产市场止跌回稳进程有望加快，维持行业“看好”评级。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。 相关研究报告 《政治局会议强调稳定房地产市场，新房二手房单周成交均增长—行业周报》-2026.8.2 《住建部再提城市更新，广州着力推进原拆原建—行业周报》-2026.7.26 政策端：上半年二手房交易占比超新房，北京优化限购本周经济日报发文指出，2026上半年全国二手房网签面积同比增长10.2%，二手 房在新房和二手房交易总量中的占比达到50.4%，二手房市场活跃度较高，是我国房地产进入存量时代的表现。北京非京籍家庭购房社保或个税缴纳年限统一为1年，父母赠与子女住房免核验资格，公积金贷款最高额度提至340万元，并支持装修提取公积金。 《房地产配置比例再降，前五大重仓股 集 中 度 较 高—行 业 点 评 报 告 》-2026.7.24 市场端：新房二手房单周成交均下降，一线城市保持增长 销售端：2026年第32周，全国30城新房单周成交面积（网签口径）123.9万平米，单周同比下降8.7%；全国30城新房累计成交面积（网签口径）5831.8万平米，累计同比下降6.2%。2026年第32周，全国15城二手房单周成交面积（网签口径）138.3万平米，单周同比下降2.4%；全国15城二手房累计成交面积（网签口径）5277.8万平米，累计同比增长1.2%。 投资端：2026年第32周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积1805.2万平方米，单周同比下降32%。2026年前32周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积65483.3万平方米，累计同比下降11%。全国100大中城市土地成交楼面价为2095.8元/平米，同比增长188%；土地成交总价776.3亿元，同比增长96%；平均溢价率（4周移动平均）为6.9%。 价格端：2026年第30周，冰山100指数为9812，周环比-0.10%，周同比-9.7%。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 目录 1、上半年二手房交易占比超新房，北京优化限购.......................................................................................................................32、销售端：新房二手房单周成交均下降，一线城市保持增长...................................................................................................42.1、全国30城新房成交面积单周同比下降8.7%................................................................................................................42.2、15城二手房成交面积单周同比下降2.4%.....................................................................................................................53、投资端：100大中城市土地成交面积同比下降........................................................................................................................74、价格端：二手房冰山指数环比继续下降...................................................................................................................................95、投资建议：维持行业“看好”评级.............................................................................................................................................106、风险提示....................................................................................................................................................................................10 图表目录 图1：全国30城新房成交面积（万方，网签口径）单周同比下降8.7%.................................................................................4图2：一线城市新房成交面积（万方，网签口径）单周同比增长38.2%.................................................................................5图3：全国15城二手房成交面积（万方，网签口径）单周同比下降2.4%.............................................................................5图4：一线城市（北京及深圳）二手房成交面积（万方，网签口径）单周同比增长0.4%...................................................6图5：全国100大中城市土地成交面积（万方）单周同比下降32%.......................................................................................7图6：100大中城市成交楼面价（4周移动平均）环比高增......................................................................................................8图7：全国100大中城市土地成交溢价率（4周移动平均）环比下降.....................................................................................8图8：冰山100指数单周同比-9.7%..............................................................................................................................................9图9：冰山100指数单周环比-0.10%............................................................................................................................................9 表1：上半年二手房交易占比超新房，北京优化限购................................................................................................................3表2：全国30城新房成交面积（万方，网签口径）累计同比下降6.2%.................................................................................4表3：一线城市新房成交面积（万方，网签口径）累计同比下降0.9%...................................................................................4表4：全国15城二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长1.2%.............................................................................5表5：一线城市（北京及深圳）二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长1.5%...................................................6表6：全国100大中城市土地成交面积（万方）累计同比下降11%........................................................................................7表7：全国100大中城市土地成交溢价率为（4周移动平均）6.9%........................................................................................7 1、上半年二手房交易占比超新房，北京优化限购 8月3日，经济日报发文指出，2026上半年全国二手房网签面积同比增长10.2%，二手房在新房和二手房交易总量中的占比达到50.4%，北京、上海、江苏、广东等18个省（区、市）二手住宅交易面积超过新建商品住宅。 地方政策： （1）8月6日，广西住建厅近日印发通知，部署全区房地产交易、中介、租赁市场秩序集中整治，要求中介明码标价、加强收费监测，严查黑中介等违法违规行为。 （2）8月7日，北京三部门联合发文，非京籍家庭购房社保或个税缴纳年限统一为1年，父母赠与子女住房免核验资格，公积金贷款最高额度提至340万元，并支持装修提取公积金。 2、销售端：新房二手房单周成交均下降，一线城市保持增长 2.1、全国30城新房成交面积单周同比下降8.7% 根据房管局数据，2026年第32周，全国30城新房单周成交面积（网签口径）123.9万平米，单周同比下降8.7%；全国30城新房累计成交面积（网签口径）5831.8万平米，累计同比下降6.2%。