东财地产 公积金新政及沪八条的潜在影响

发布时间：2026-08-21 一、AI总结内容 一、核心要点 1. 公积金新政出台时效性强，从意见征集到出台仅45天，行政层级提升至国务院，使用范围扩展至租房、购房、装修及物业全生命周期2. 各城市公积金贷款（含组合贷）在购房成交中的占比：一线约35%、二线约28%、三线约33%；对应刚需人群中占比：一线约55%、二线约62%、三线约70%3. 沪八条政策超出预期，核心亮点包括公积金可提取付首付、支持异地公积金互认，还配套购房补贴，预计将激活上海金九银十楼市 二、投资线索 1. 公积金新政预计带动租房、购房领域资金释放1.3-1.5万亿元，未来每年公积金提取额增速有望超过10% 2. 上海外环外新房成交转折点或在今年10月，12月及明年1月成交值得看好，后续有望带动核心城市跟进公积金政策调整3. 具备库存去化周期10个月以内、主城成交回暖等特征的城市，置换链条有望率先激活三、风险与关注 1. 公积金利率下调需经多环节理顺机制，且当前公积金存款利率高于银行，利率调整存在卡点2. 上海外环外新房库存较高，约4.2-4.3万套，后续价格上涨空间有限3. 此前部分城市楼市补贴效果不及预期，沪八条政策能否持续拉动成交仍需观察 二、音频原文（转写） 大家好，欢迎参加东财地产公积金新政及户8条的潜在影响。目前所有参会者均处于静音状态下面开始播报声明。本次电话会议仅面向机构投资者或受邀客户第三方专家发言内容仅代表其个人观点，所有信息或所表述的意见均不构成具体的判断或投资建议。未经东方财富证券书面授权，严禁录音转发及相关解读，不得传播音频视频图片文字等内容。 涉嫌违反上述情形的东方财富证券将保留一切法律权利，感谢您的理解和支持。谢谢喂，各位投资者下午好我是东财地产张明远，然后今天我和峰期一起来跟领导们汇报一下这个公积金的政策，还有上海沪发条的一些观点啊。那专家呃，您那边能听到吗？哦，可以听到主持人哎，好专家您好，就是我们主要想请教一下。 首先是您觉得这个公积金对于市场的一个影响会有大概多大的一个影响，那么目前这些购房者买房子里结构里面公积金的客户占比大概会有多少？他们的额度一般会用到什么样的范？范围占他自己总贷款的比例大概是多少？然后那么这次公积金的一些新政，您有没有看到一些可能一些接触的一些案例？ 现在出现了一些什么样的边际变化？Ok，那么我们先从我们先从最开始他出台的一个背景来说吧，因为这次出台的一个背景的话呢，也比较的出人意料因为的话呢？这次的一个公积金管理办法的一个修改意见征集其实就在今年的6月开始，然后到7月10号截止了。首先的话呢，就是这一次政策的一个出台的一个时效性比以往都强因为的话呢。 从常规的这种如果要进行这种条例条例的修改的话意见征集到这个办法出台基本上都是半年，但这次的话呢是从意见征集到出台仅隔了有45天而且的话呢，从原来多部委到一个商讨行政决议报。报国务院审批改为由国务院直接决策，那么这个的话呢就是首先第一这个政策呃公公积金政策的一个出台，那么行政直径也提高了，解决了以前就是大家一直比较头疼的一个问题，那么就是政策在部委之间的这种长期的沟沟通的时间现在全部都节省了，由这个国务院统一决策，也就是说整个房地产政策的一个修订，那么提已经提及到国务院层级了。 然后的话呢，我们再说这一次的这个公积金的一个使用，那么从原来的单一购房基本上占了整个年度工。公积金提取的80%，然后的话呢变为现在租房购房装修以及物业全生命周期的使用，这是第二个转变，原有的话呢就是租房。那么如果按照二五年的一个口径，当年的提取额约在二点八万亿到二点九万亿之间。租房的当年提取额的话呢是2610约占比不到10%9%左右，那么整个的一个保把它的话呢进行了各种相应的一个提升，提升有整个提升以后的话呢，那么从它的一个使用角度来说的话呢，政府的话呢，也希望这个租房整个的一个使用公积金的维度能够提升然后的话呢？ 在城市维度来说，那么使用公积金贷款。含存公积金包括这个什么含存公积金，包括那个组合贷款整个的一个口径的话呢？约占单体城市一线城市的话呢，大概是在那个什么一线城市的话呢？目前的一个比例约在35%左右，然后的话呢？ 呃里边的话呢？如果是纯刚需，我们看就是北上广差不多300万以下这一部分，那么公积金的一个幅度的话呢，约在呃刚需里面的55%左右，然后二线城市二线城市的话呢，公积金同样的口径，那么相应的那个纯公积金加上组合贷总共的1个比例的话呢？现在约在28%左右，然后的话呢？然后的话呢，在刚需里边的话呢，呃就是我们以南京杭州为例。 那么总共的一个的话呢，约在250万以下的它的一个占比的话呢，约在6%16 15到67三线城三线城市的话呢，就是公积金贷款这一块。那么整体的一个使用的话呢？约在33%左右，然后的话呢？刚需就是我们可以看到120万以下的，那么这一部分的占比的话呢？ 基本上的话呢？能够在67%到70%之间对然后的话呢比例我跟您确认一下专家就是您刚刚说的这几个比例是谁除谁呀，分子分母是什么？第一个第一个的话呢就是整个整个的一个房地产成交，第一个的话呢就是公积金在那个整个这个城市维度的一个成房地产的一个成交占比是使用贷款的使用贷款里边的一个占比在30%。然后的话呢，就是比如我跟您确认一下这个30%的概念是不是一套房子付完那个首付以后，然后公积金贷款的额度就借公积金贷款的比例除以整个贷款的比例，还是说公积金贷款比例除以整个房款的比例？ 是是整个有100个人来买房，然后的话呢？你100个申请贷款的人来买房，然后使用公积金贷使用公积金含纯公积金加上组合贷在里边的占比。对哦，这是人头的概念，就是只是说有30个客户，他用了公积金，但是这个跟额度什么的？有可能是30个，里面有人额度是比较低的，有人是比较高的，这个还没有那些数据。 对这这个的话，我们目前的话，从那个公开的任何信息口径的话拿不到这个数据的对。明白明白，然后这个比例您刚刚说就是使用公积金的这个比例，一线城市是60%多是吧？然后一线城市是30%多，然后的话呢？在刚需里边的一个占比是55%左右。 明白明白那二线城市呢？二线城二线城市的一个的话呢？是整个占比的话呢？差不多是在28到29然后的话呢，在那个刚需的人群里边呢？ 一个渗透的话呢？差不多是62到64之间对嗯，三线这个比例呢？三线城三线城市的一个比例的话呢？约在里边的话呢？ 在35~37%之间，然后的话，刚需的一个占比能达到70%。哦，反倒二线使用公积金的人数还少一些啊？不知道而且的话呢，这个的话呢是今年从那个什么？今年的话，二线维度的话就是从小阳村开始之前到24%，提升到了现在的29%，因为4月底到5月初，整个二线城市维度不是有一波那个公积金的额度。 使用上浮吗？这个还是在那个公司的自己就是要有所提升的，嗯啊嗯嗯，明白。那您觉得这个原因在哪里？为什么二线的使用公积金的人会少一点，以及说那这个后面展望？ 如果说公积金的利率还能再下调的话，嗯，哪些城市您觉得会恢复得更明显一些？呃首首先来说的话呢，就是二线城或者公积金缴存的意识比例的话呢？不足因为的话呢，以我们来我们拿一组数据来说，那么就是以整个上海来说上以整个上海口径来说上海的话呢？那个什么？ 公积金的一个死角人数，大家都知道上海接近2200万到2300万人之间，然后的话呢，死缴的一个人数以2025年的口径在925万左右，也就是说，它实际上的一个死角的话呢已经达到了百约40%左右的占比。而二线城市的一个水饺月租，我们也从大量级同大量级的程度来说。哦，这现现在成都的一个单量级的话呢？是破金。 2100万左右，然后它的一个死交人数不足500万，首先的话呢，就是之所以使用的一个渗透率不高，是因为它的有用的那个什么呃，它的一个缴纳人数较一线城市的基数就要低很多，第二一个的话呢就是相应的一个很多的这一部分。折缴的话呢，也都是按当地投资最低标准缴纳，所以贷款的一个额度也不足对。明白明白，那这个额度的上浮，其实你就对他们已经既然缴得比较低，那是不是他们的额度上浮对他们的影响也没那么大啊。 哦，对他们的一个额度的话呢？其实大大利好当地城市的刚需而二。而这个里边的话呢，就是对那个二套的一个上浮比例最高能达到30%的上浮普遍上浮是20%对二套，或者多少家庭的一个上浮是25~30%。那么他们的话呢也收益了一部分，主要是但是呢，受主要的受益人群是在刚需购买人群对唯一是嗯，就是您定义的这个刚需它一个总价段大概是在什么位置？ 一线城市的话，基本上绝对值是在350万以下，二线城市的一个绝对值的话呢？就是在250万以下对三线城市的一个的话呢？是在120万以下明白，那你像一线今年这个呃低总价段就是300或者350的，这种成交相对看起来是比较活跃的，那这个市场也会有一个声音，认为跟这个公积金的额度提升，其实也有关，然后再加上他们本身的这个租售比也比较高，那您觉得这个如果说公积金利率再降1降对于其他总价段，会有什么样的影响？ 能不能说更高的状态？也可以预期到一个气温啊？嗯，也可以预期到，因为这因为的话呢，我们在租这个政租这租这个政策之前的话呢？我们可以看到其实包括上上海，然后广深再加上杭州南京成都这些重要政策，那么 在5月份的话，其实5月初的时候就是劳动节期间。 已经上调过一轮而且的话呢，其中的话只到只到了一个最高提升上限25到30之间，就针对2号购房及多号家庭购房。对额外再提升比例，也就是说，普遍提升比例的情况下，针对这种的那么相应的。比如说优先人才认证这一部分，然后进行房屋置换买二套，那么最高可以执行到25然后的话呢，如果再叠加2个孩子两个孩子的，那么可以再额外叠加5%。明白，武汉南京杭州都都是这样来执行的对。 明白明白就是这块，我们其实对于各个城市的节奏，今年发现也不太一样，就你像武汉那种之前楼市一般的，但是反倒今年楼市看起来表现还不错啊，就这块各城市之间的节奏。那个我组员跟您再详细请教一下，包括后面那个沪8条的嗯，可以你请讲。嗯，对对领导这块，因为您刚才提到可能二线城市更新的使用比例，好像还低一些就这块儿，比如说咱们有像呃武汉啊，包括南京啊这类城市的数据嘛，因为这类城市普遍其实前期呃，调整压力会比较大，但今年的话，嗯，有可能是板块轮动表现我们发现呃dng金符是收窄的呃，就这类城市您ok没有公积金贷款的数据啊。 有的武汉的一个实际缴存人数的武汉的一个实际缴存人数的话呢？是420万然后的话呢？整个的一个的话呢？占那个贷款里边的比例的话呢？ 目前的一个占比的话呢是二线城市里边略高一点，差不多是在31%左右。然后的话呢，它的一个刚需价格区间定位的话呢？是130万以下然后的话呢，130万占整个成都的成交的话呢，约占到其中的62%左右，然后的话呢？它在里边的一个占比的话呢，目前的话接近百分之公积金明白啊，就这块不同总价段的这个公积金贷款使用比例在南京，包括像武汉这类的这种前二线城市呃分化差异有多大呀啊呃，如果是像杭州这样杭州这样的城市的话呢，公积金的一个的话呢，在那个全全价断成交贷款里边的占比的话呢？ 是29.4%然后的话呢？在那个什么杭州的这种刚需性里边杭州的刚需在目前整个城市成交的话差不多是六65左右，然后的话呢在里边的一个在里边的一个占比的话呢，现在目前的话呢，约是43%，对然后的话呢是南京。嗯，南京的话呢？整个的整个的一个的话呢？ 就是在那个什么相应在相应的这个整个的一个贷款里面，它的一个占比的话呢？是在27%左右二27.3然后的话呢，刚需占整个城市的成交的话呢？是那个百分之就59然后的话呢，公积金贷款在刚需里面的一个占比的话呢是42.5。明白明白就这块呢，因为我们发现就是核心城市，现在使用公积金贷款的这个对应的呃，这部分产品还是以偏刚需为主，然后钢改这块后续还是有很高的提升空间。 嗯，这种核心城市，比如说以上海为例，呃，您方不方便帮我们大概看一下。比如说，从今年以来，这个天刚需的产品帮刚改的产品使用公积金贷款的，这个比例提升的幅度大概是怎么样的变化呀？哦，上海这边上海这边的话呢？刚需的一个那个什么公积公积金贷款的一个比公积金整整体的一个贷款比例的话呢？ 就