上海出台楼市沪八条怎么看20260827 导读

2026年08月27日20:19 关键词 以旧换新补贴 置换周期 购买力 限购 车位抵用券 渠道返佣 消防率 贷款额度 性价比 产品力 得房率 政策公积金 刚需 核心城市 优质房企 配置 风格切换 低关注度 低基本面 全文摘要 在繁忙的财报季中，发言人利用时间参加了国家会议，重点讨论了上海最新出台的“后八条新政”。通过亲身体验参与上海郊区的看房团，他们发现新政内容相对温和，主要聚焦于公积金放松、信贷微调及“以旧换新”补贴，实际市场影响有限，但“以旧换新”补贴被认为是务实的，预计能惠及约1万户居民。尽管新政初期未见明显市场反应，但有望促进置换周期的活跃。成都等城市已开始模仿上海的政策，预示着未来政策可能进一步放松限购和限贷。发言人对房地产市场持乐观态度，推荐了中国经贸、华润置地等公司作为投资标的，整体看好地产市场的投资机会。 章节速览 l00:00上海后八条新政：以旧换新补贴成亮点 上海新出台的后八条新政内容相对温和，主要包括公积金政策放松、信贷优化、以旧换新补贴及收储与房票安置等。其中，以旧换新补贴最受关注，最高可补8万元，对郊区新房销售有实际推动作用。尽管新政出台后市场未见显著变化，但以旧换新补贴被视为实质性购买力补充。 l04:53新房政策影响二手市场预期 对话讨论了新房政策对市场置换周期的激活作用，预计8月底数据将反映政策效果，二手市场挂牌量可能上升，成交将更活跃，整体呈现积极影响。 l05:42上海新政：购房年限与套数要求调整 新政从调整购房年限和套数要求的角度出发，相较于以往的挤牙膏式放松，提出了更为新颖的限购政策思路。 l06:10上海新政：限购限贷不变下的增量政策探索 上海新政在保持限购限贷不变的前提下，通过降低首付比例等措施，探索了增量政策的新路径，引发其他城市跟进类似政策。 l06:48成都房地产支持政策引发示范效应 对话围绕成都出台的一揽子房地产支持政策展开，包括公积金贴息和提取等措施。这些政策被认为对其他城市具有示范作用，提出未来政策应聚焦于贴息、置换补贴等务实做法，以有效补充购买力，推动房地产市场健康发展。 l07:21上海外环项目去化周期长，折扣力度大 上海外环项目因购买力欠缺，去化周期普遍需2到3年，流速显著低于中环线附近楼盘，调研显示普遍可给予95折到97折的折扣。 l08:07上海郊区新房市场降价与产品迭代分析 对话分析了上海郊区新房市场中，因流速慢和产品快速迭代导致的降价现象，指出旧项目降价幅度较大，新项目因高得房率和高级产品设计而更具竞争力。市场反馈显示，新规和超新规项目在得房率上持续优化 未来上海政策走向成为关注焦点。 l11:35上海房地产政策放松空间与公积金贴息展望 对话讨论了上海房地产市场政策放松的可能性，包括限购政策的进一步调整，以及公积金使用和贴息政策的优化，特别提到成都的20%公积金贷款贴息政策对一线城市的借意义，预计这些政策调整将显著释放鉴刚需购房需求。 l14:12上海政策超预期，地产板块值得关注 上海近期政策虽但超市场预期，地产板块现低估状态，建议关注核心城市优质房企，如中国经贸等，市杂场风格切换利于地产配置。 要点回顾 在这些政策中，哪些是最具实用性和影响力的部分？ 最具实用性和影响力的政策是公积金放松和以旧换新补贴。公积金调整有助于提升部分购房者的支付能力而以旧换新补贴则直接为购房者提供了实际的经济支持，尤其是在郊区总价不高的房源中，补贴额可以覆盖大部分家庭，相当于变相为购房者提供了购房折扣。 上海新政主要有哪些内容？ 上海新政主要包括四个方面：一是公积金政策有所放松，涉及首付、每年提取次数以及契税车位提取；二是信贷政策略有优化，例如二套房在外环外的首付比例从20%降至15%，但实际对购买力影响有限；三是实施以旧换新补贴政策，对于卖掉市区内外环外二手房并购买外环外新房的居民，可获得贷款额度1%的补贴，最高5万元，并额外提供卖旧再补贴3万元，总计补贴可达8万元；四是增加了房票安置和收储二手住房用作保障房的支持措施。 以旧换新补贴的实际效果如何？ 以旧换新补贴目前看来较为务实，尤其是在郊区的新房市场中，虽然满额提取的户数可能较少，但按照远每户补贴2万元左右计算，预计可覆盖约1万户居民。结合上海郊区新房总价区间，补贴相当于给每户提供约2%的总房款补贴，相当于政府间接为购房者提供了一种购买力补充。 新政出台后，上海房地产市场有何变化？上海当前房地产市场的现状如何？ 新政出台后，市场价格和成交量尚未出现明显变化。此次新政更多是为了激活置换周期和链条，效果可能需要一段时间才能体现。预计到8月底，挂牌量会有所增加，二手成交将更加活跃。上海当前的房地产市场中，外环项目客户较少，购买力相对欠缺，新房去化周期普遍需要2到3年才能完成。目前新房普遍给予95折至97折的价格优惠，加上车位抵用券和中介返佣，整体让利程度较大，部分老旧项目因产品迭代降价幅度更大。 对于此次新政的创新之处是什么？ 此次上海新政在限购和限贷未作调整的情况下，引入了许多其他增量政策，提供了一个新颖的角度。与以往挤牙膏式的放松不同，新政通过调整购房年限、套数要求以及首付比例等方式，同时放开了二套购房限制，并在贷款政策上给予一定支持，为其他城市起到了示范作用。 刚才我们忘记汇报具体的得房率了，能否分享一下刚才提到的一些项目的得房率情况？ 当然可以。中环绿鹭岛的得房率大约在90%左右，大华景月三期的得房率是90%，但一期时大概只有85%。建发云湖苑可以做到93%的得房率，而经贸金茂满月项目则相对较低，只有83%的得房率。 对于上海的房地产政策，你们怎么看？ 我们认为上海的限购政策仍有一定的放松空间，尤其是在社保要求上。目前限购虽门槛较低，但仍需一年 社保，这表明后续有可能进一步突破。此外，关于离婚、结婚、赠与等限制性政策，我们也认为存在进一步调整的可能性。 在公积金政策方面，有何展望？ 我们预计公积金政策会有增量发力的空间，比如公积金使用提取和贴息等方面。以成都为例，目前对公积金贷款给予20%的贴息，如果一线城市能够跟进，将显著提升购房者的购买力。在上海和深圳近期的调研中，我们发现部分郊区楼盘已开始按照客户的公积金额度来设计总价段，使得购房者在使用公积金贷款后月供几乎为零或非常少，只需支付首付即可完成购房，这将极大地释放刚需群体的需求。 对于上海此次的政策整体评价如何？ 虽然上海此次的政策看似糅，但从政策出台的时间点来看，仍超出了市场的普遍预期。杂 对于观点板块及后期政策展望有何看法？ 我们认为该板块目前仍处于低估、低配、低关注度和低基本面的状态，是一个积极关注的时间点。随着7月市场的风格切换和再平衡，预计会有增量资金配置到地产板块。我们建议领导积极关注，并重点推荐在中国经贸、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团等核心城市重点布局且产品力领先的优质房企。