怎么看楼市“沪八条”后的再加码？

高翔（Z0016413）投资咨询业务资格:证监许可【2011】1290号2026年8月31日 摘要： 我们认为本次地产政策的更新更多是从中长期维度来推动来推动房地产行业健康发展，而非聚焦短期的需求端刺激和库存去化从资产负债表的角度来说，在资产端也就是商品房的品质保持相对稳定的情况下，更大的负债规模（利息支出上升）以及更长的负债端久期意味着更多的利率风险以及不确定性。购房者需要在省下来的月供+每月现金流（收入）以及更长的还债周期和总债务规模之间进行取舍权衡，而在这一过程中，房价水平、收入预期依旧是决定性的要素。更长的最大贷款期限给了购房者更多的选择，但对于需求端的刺激效果来说，可能相对有限。 8月28日住建部、自然资源部和金管总局发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，同日中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》。 ●主要关注： 1）本次地产政策的更新更多是从中长期维度来推动来推动房地产行业健康发展，而非聚焦短期的需求端刺激和库存去化。《通知》主要聚焦的领域在于：首先是加强对现有预售制度的管理，包括实行更加严格的预售条件、加强预售资金监管，其次是进一步推动现房销售模式的普及。 《通知》指出：商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定。 购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除购房合同，房地产开发企业须按照合同约定退还购房资金并承担违约责任。 2）在《通知》确定地产开发框架的基础上，《意见》致力于减少开发、购房过程中可能面临的资金问题。首先，更严格的预售条件以及现房销售制度会进一步拉长地产项目的开发周期，降低周转率，对于当前地产企业的现金流是更大的考验。因此在实行主办银行制度下，除了可以通过股东担保、股权质押等手段增信外，还鼓励符合条件的银行业金融机构以个人住房贷款为基础资产，发行信贷资产支持证券，分散信用风险，提高贷款投放能力，完善房地产贷款利率市场化形成机制。 《意见》指出：房地产开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程。预售项目贷款期限原则上不超过3年，最长不超过5年；现房销售项目贷款期限原则上不超过5年，最长不超过7年。贷款用于商业地产开发的，期限原则上不超过7年。首次还本日期原则上应在项目竣工备案后，经协商一 致的可以提前归还贷款本金。银行业金融机构要综合评估项目建设周期、销售方式和前景、还款来源保障等，合理确定房地产开发贷款金额和期限。 另一方面，本次关键修改在于将个人住房贷款的最长年限从30年延长到40年，同样贷款金额的情况下，降低了购房居民月供压力。 3）个人住房贷年限的调整在短期内对楼市的刺激可能有限。尽管延长年限能够减少每月分期付款的规模，但总利息支出的增长依然不容忽视。从定量测算的视角来看，在等额本金贷款模式下，贷款规模200万元，贷款年限从30年延长到40年会导致平均每月还款数额减少约1400元，总利息支出增加30万元，贷款规模300万元时，贷款年限延长会导致平均每月还款数额减少约2100元，总利息支出增加45万元。 另一方面，目前大部分银行要求借款人年龄+贷款年限≤70-75岁，依此行业惯例来说，能享受最长40年贷款的群体年龄在30-35岁以下，购房需求以刚需为主。而从供给端来说，短期内商品房销售制度的调整可能会进一步减少新增供给，加快存量去化，同时使得短期内房价保持韧性。 从资产负债表的角度来说，在资产端也就是商品房的品质保持相对稳定的情况下，更大的负债规模（利息支出上升）以及更长的负债端久期意味着更多的利率风险以及不确定性。购房者需要在省下来的月供+每月现金流（收入）以及更长的还债周期和总债务规模之间进行取舍权衡，而在这一过程中，房价水平、收入预期依旧是决定性的要素。更长的最大贷款期限给了购房者更多的选择，但对于需求端的刺激效果来说，可能较为有限。