房地产开发2026W33：上海出台楼市新政，旺季前提振市场情绪

2 0 26W3 3：上 海 出 台 楼 市 新 政 ， 旺 季 前 提 振 市 场 情绪 上海出台楼市新政，旺季前提振市场情绪。2026年8月20日，上海六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》，围绕优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置、推进收购二手住房用作保障性租赁住房5个方面出台8项政策。本次新政目的比较明确，主要为了促进外环外新房库存去化，畅通一二手置换链条，更好满足居民刚性和改善性住房需求。政策在“金九银十”前落地，有助于提振旺季的市场情绪。 增持（维持） 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.8%，落后沪深300指数0.80个百分点，在31个申万一级行业排名第20名。 新房：本周30个城市新房成交面积为134.0万平方米，环比提升17.6%，同比提升0.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为44.8万方，环比+17.4%，同比+24.1%；样本二线城市为69.3万方，环比+32.0%，同比+19.0%；样本三线城市为19.9万方，环比-14.3%，同比-49.0%。从今年累计来看，样本30城共计5240.3万方，同比-14.9%；一线城市为1607.8万方，同比-2.3%；二线城市为2619.4万方，同比-9.9%。 作者 二手房：本周15个样本城市二手房成交面积合计192.4万方，环比增长3.1%，同比增长11.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为81.2万方，环比+5.6%；样本二线城市为79.7万方，环比+1.6%；样本三线城市为31.5万方，环比+0.5%。今年33周累计成交6765.3万方，同比增长5.8%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为2906.0万方，同比+6.2%；样本二线城市为2811.8万方，同比+1.8%；样本三线城市为1047.6万方，同比+16.8%。 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师肖依依执业证书编号：S0680523080005邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 信用债：本周（8.17-8.23）共发行房企信用债14只，环比增加7只；发行规模共计123.60亿元，环比增加36.1亿元，总偿还量192.92亿元，环比增加43.47亿元，净融资额为-69.32亿元，环比减少7.37亿元。 1、《房地产开发：1-7月统计局数据点评:进入低基数期，销售额跌幅小幅收窄，开发投资等滞后指标仍承压》2026-08-182、《房地产开发：2026W32：本周新房成交同比-7.6%，二手房成交同环比双增》2026-08-163、《房地产开发：2026W31：新房二手房成交季节性下滑，北京出台新政稳定市场》2026-08-09 投资建议：维持行业 增持”评级。我们认为地产行业基本面仍处在左侧，站在当下展望未来3年，从板块内的格局来看，以下格局是未来：（1）按美日经验，多元化经营的企业穿越周期的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，这一梯队的龙头为华润置地、华润万象生活，虽龙湖集团、新城控股也属于这一系列但仍然面临融资和现金流的压力。建议关注华润置地。（2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期能力也较优，其中又分两派，第一派是中介（业绩好坏取决于年成好坏），建议关注贝壳-W，A股的我爱我家为映射。第二派是物业，物业短期仍然面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股，物业属于跟涨：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。（3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。开发商的走势之所以动荡反复，其本质是因为新房销售并没有在结构层面展现出真正的企稳，即beta还没有给出稳定性，所以所有的alpha逻辑在一段时间后会被质疑，但实际上alpha仍然是alpha，只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。这个维度来看，推荐H股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份等。（4）类地方城投、地产转型股。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 内容目录 1.上海出台楼市新政，旺季前提振市场情绪...............................................................................................32.行情回顾.............................................................................................................................................43.重点城市新房二手房成交跟踪...............................................................................................................63.1新房成交（商品住宅口径）..........................................................................................................63.2二手房成交（商品住宅口径）......................................................................................................94.重点公司境内信用债情况.....................................................................................................................115.本周政策回顾.....................................................................................................................................136.投资建议............................................................................................................................................14风险提示..............................................................................................................................................14 图表目录 图表1：2026年一线城市房地产政策汇总................................................................................................3图表2：本周申万一级行业指数涨跌幅排名..............................................................................................4图表3：本周各交易日指数表现..............................................................................................................4图表4：近52周地产板块表现...............................................................................................................4图表5：本周涨幅前五个股（人民币元）.................................................................................................5图表6：本周跌幅前五个股（人民币元）.................................................................................................5图表7：本周重点房企涨跌幅排名...........................................................................................................5图表8：本周重点房企涨幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元）........................................................5图表9：本周重点房企跌幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元）........................................................6图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比.........................................................................................6图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比..................................................................................6图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比..................................................................................7图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比..................................................................................7图表14：样本30城历年新房周度成交（万方）.......................................................................................7图表15：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）.................................................................8图表16：样本30城新房成交面积数据跟踪.............................................................................................8图表17：近6月样本城市二手房成交面积及同比.....................................................................................9图表18：近6月样本一线城市二手房成交面积及同比....................................................................