上海出台楼市新政助力改善需求释放

2026年08月20日房地产 证券研究报告 上海出台楼市新政助力改善需求释放 投资评级领先大市-A维持评级 阶段性购房补贴激活置换需求 本次阶段性“以旧换新”购房补贴政策定向发力外环外市场，将有效降低居民置换购房成本，加速一二手房联动需求释放。政策实施期限至2027年3月31日，覆盖外环外新建商品住房，共设置两类补贴：一是购房贷款补贴，按新建商品住房贷款总额的1.0%计算，单套最高补贴5.0万元，补贴总规模2.0亿元，用完即止；二是优化原有“以旧换新”补贴，居民出售外环内二手住房并在外环外购房可获3.0万元补贴。两类补贴可叠加享受，单套最高补贴可达8.0万元。 差异化信贷下调购房资金门槛 本次个人住房信贷政策的差异化调整，进一步释放外环外改善型购房购买力，延续了精准施策的调控导向。政策将外环外二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例由20.0%下调至15.0%，与首套住房首付比例持平；外环内二套住房最低首付比例维持25.0%不变，全市首套住房首付比例统一保持15.0%，宝山、嘉定全域纳入外环外政策范围。 配套政策协同完善市场支撑体系 公积金提取优化、房票安置及二手房收购等配套政策，从供需两端协同发力，构建长短结合的市场长效支撑机制。公积金政策从三方面优化：扩大首付提取范围至新建商品住房现房，同时延续既提又贷规则，提取首付不影响贷款额度计算；放宽购房提取频次至每年一次，提取限额放宽至自有资金支付的购房款总额；新增契税及配套车位储藏室提取场景，全面提升公积金使用效率，强化购房全流程资金支持。房票安置聚焦城中村改造与旧城区改建项目，丰富拆迁安置选择的同时拓宽商品住房去化渠道。中心城区收购二手住房用作保障性租赁住房，既盘活存量住房资产，又增加核心区域保租房供给。三类配套政策分别从消费端赋能、安置端扩容、供给端优化形成政策合力，助力市场交易活力修复，保障房地产市场平稳健康发展。 陈立分析师SAC执业证书编号：S1450525040001chenli9@sdicsc.com.cn 相关报告 7月商品房销售额降幅收窄2026-08-187月行业持续筑底修复2026-08-17北京新政落地，关注新一轮地产宽松2026-08-09限购松绑公积金提额，北京楼市政策再宽松2026-08-09百强降幅收窄，政策助稳复苏2026-08-02 投资建议： 7月中央政治局会议以来，北京、上海先后放松房地产调控政策，本次上海新政重点带动外环外新房置业需求释放，修复行业预期同时带动郊区库存去化。建议关注：1）龙头房企：华润置地、招商蛇口、保利发展；2）成长型房企：中国金茂、绿城中国；3）持有物业双轮驱动型企业：新城控股。 风险提示：政策宽松不及预期、融资环境超预期收紧 风险提示 政策宽松不及预期：政策落地节奏与力度不及预期，销售复苏放缓将加速房企流动性压力，驱使房企持续低价抛售回流现金，强化居民对房价的悲观预期，拉长下行周期时长，使得地产与相关产业链持续拖累经济。 融资政策超预期收紧：房地产行业属于资本密集型行业，融资环境超预期收紧将对房地产的增速及盈利能力产生负面冲击。融资总量的下降将导致开发商放慢拿地、推盘、销售、施工及竣工的经营速度，导致总体的增速下行。 行业评级体系 收益评级： 领先大市——未来6个月的投资收益率领先沪深300指数10%及以上；同步大市——未来6个月的投资收益率与沪深300指数的变动幅度相差-10%至10%；落后大市——未来6个月的投资收益率落后沪深300指数10%及以上； 风险评级： A——正常风险，未来6个月的投资收益率的波动小于等于沪深300指数波动；B——较高风险，未来6个月的投资收益率的波动大于沪深300指数波动； 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 国投证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 免责声明 本报告仅供国投证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公开发布。同时，本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准，如有需要，客户可以向本公司投资顾问进一步咨询。 在法律许可的情况下，本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务，提请客户充分注意。客户不应将本报告为作出其投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议，无论是否已经明示或暗示，本报告不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证。在任何情况下，本公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告版权仅为本公司所有，未经事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国投证券股份有限公司证券研究所”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 本报告的估值结果和分析结论是基于所预定的假设，并采用适当的估值方法和模型得出的，由于假设、估值方法和模型均存在一定的局限性，估值结果和分析结论也存在局限性，请谨慎使用。 国投证券股份有限公司对本声明条款具有惟一修改权和最终解释权。 国投证券证券研究所深圳市地址：深圳市福田区福华一路119号安信金融大厦33层邮编：518046上海市地址：上海市虹口区杨树浦路168号国投大厦28层邮编：200082北京市地址：北京市西城区阜成门北大街2号楼国投金融大厦15层邮编：100034