2026年数据中心地图集：探索北美欧洲中东非洲及亚太地区关键市场的数据中心格局

探索北美、欧洲、中东、非洲及亚太地区关键市场的数据中心格局 2026年 knightfrank.co.uk/research 前言 目录 关于我们 欧洲 全球数据中⼼⾏业在数字基础设施的关键⼀年中崭露头⻆，这得益于持续的云迁移和数字化进程，加上⼈⼯智能的普及，极⼤地推动了数据中⼼基础设施的需求。在全球范围内，包括单⼀资产销售和开发⽤地收购在内的房地产交易量在2025年总计达到165亿美元，其中开发⽤地收购量较2024年激增12.4%，创下年度投资额新⾼。同样，莱坊的定制数据中⼼估值将全球稳定数据中⼼市场估值为1.95万亿美元，较2024年增⻓39.3%。展望未来，2026年⾄2029年间预计将交付48GW，全球供应量将增⻓77%。其中，⼈⼯智能供应量将从8GW扩⼤到27GW，占活跃IT总量的24.5% 以及政府激励措施，尽管基础设施和供应过剩⻛险仍然存在。澳⼤利亚和印度在⼈⼯智能引领下呈现强劲增⻓，拥有⼤型项⽬储备，但电⽹容量和⼟地可⽤性⽅⾯的压⼒不断加⼤。在该地区，未来的扩张更多取决于电⼒接⼊、基础设施规模扩⼤和监管执⾏，⽽⾮需求本⾝ 我们的服务热线 46 北美仍然是全球最成熟、流动性最强的数据中⼼市场，以阿什本、达拉斯-沃斯堡和菲尼克斯为⾸。来⾃⼈⼯智能和超⼤规模⽤⼾的需求远超近期供应，将空置率推⾄历史低位，并推动提前数年预租。然⽽，增⻓越来越受到电⼒可⽤性、电⽹时间表和互连延迟的限制，这使得市场转向了远期承诺模式。扩张正扩展到次级区域，⽽硅⾕等核⼼市场正成为⾼成本、利基型枢纽。总体⽽⾔，成功取决于提前获取电⼒、执⾏交付以及根据需求扩展基础设施。 斯蒂芬·⽐尔德 数据中⼼开发与投资全球主管 欧洲的数据中⼼市场正⽇益受到电⼒限制、监管⼲预和开发模式演变的影响，⽽⾮纯粹的需求驱动。传统的FLAP-D枢纽（伦敦、都柏林、阿姆斯特丹）⾯临严峻的电⽹容量限制和规划约束，迫使数据中⼼向⾮核⼼区域分散，并更加依赖预租、棕地改造及现场电⼒解决⽅案。法兰克福在监管驱动的可持续性⽅⾯领先，⽽巴黎则受益于强⼤的低碳能源和政策引导的⼈⼯智能需求。南欧和新兴市场虽然规划规模庞⼤，但因电⽹瓶颈或投机性供应过剩⽽⾯临执⾏⻛险。芬兰等北欧市场正凭借低成本、可再⽣能源优势成为⼈⼯智能枢纽的新兴热点。 亚太地区 中东与非洲 中东正呈现出多元化、快速演变的格局，在超⼤规模愿景与基础设施现实之间形成分化。海湾国家凭借主权资本和有⼒政策⽀持，正迅速定位为全球⼈⼯智能和云计算枢纽，但电⼒供应和执⾏纪律正成为新挑战。次级海湾市场则聚焦于主权和低延迟业务负载。然⽽，地缘政治不稳定和区域冲突⻛险仍是潜在隐患，可能影响⻓期投资安全与跨境资本流动。在⾮洲，增⻓态势不均衡，南⾮加速发展，⽽其他国家仍受制于电⼒和基础设施瓶颈。 在亚太地区，数据中⼼市场⽇益呈现出极端需求但交付受限的特点，电⼒、⼟地和监管框架制约了增⻓。东京、⾸尔和新加坡⾯临严重的电⼒和政策限制，迫使地理格局向次级市场转移。 本报告对这些地区进⾏了全⾯评估，在技术、基础设施和能源交汇成为当今时代关键经济挑战之际，提供了清晰的洞察 东南亚正在迅速崛起，得益于较低的成本、超⼤规模扩张， 欧洲。 伦敦。 “伦敦核⼼西部地区在可⽤区域（斯劳和海斯），电⽹容量已紧张到确保新连接可能需要 作为FLAP-D市场之⼀，伦敦是欧洲最⼤的市场，拥有最深厚的⼤型云服务商、托管运营商和企业需求⽣态系统。与新兴市场主要由需求驱动的扩张不同，伦敦的发展轨迹现在由供应端限制所定义。 后者随后⾯临法律挑战，政府承认其批准可能被撤销。 市场正在适应，运营商开始优先考虑棕地再开发、⾼密度建设以及改造策略，以最⼤化现有站点的产出。 5到10年以上，实际上限制了短期发展。” 开发商为降低对电⽹的依赖⻛险，越来越关注现场和专线电⼒解决⽅案，以及⻓期购电协议（PPA）。 其中最重要的 是电⼒可⽤性。在核⼼西伦敦可⽤区域（斯劳和海耶斯），电⽹容量已收紧到确保 新接⼊可能需要5到10年甚⾄更⻓时间，极⼤地限制了近期发展。电⽹加固时间线也在延⻓这⼀制约条件。在西伦敦关键电⽹供应点（GSPs），输电升级项⽬现已推迟⾄2037年，相⽐此前21世纪30年代中早期的⽬标有所延迟，⽽配电层⾯的加固存在显著差异，部分区域已提前⾄2026-2029年，其他区域则尚未触发升级 预计到2027年，皇家公园将增长近三倍 按伦敦⼦市场划分的数据中⼼IT容量预测（兆⽡） 这迫使运营商重新思考建设地点和⽅式，将活动推向次级市场，如皇家公园、道克兰，以及更远的英国其他地区城市 规划和⼟地限制加剧了这⼀问题。数据中⼼正⽇益与住宅和物流⽤途展开竞争，尤其是在西伦敦各区，当地反对⼯业开发的呼声⽇益⾼涨。与此同时，英国不断发展的政策框架——包括将数据中⼼视为关键国家基础设施的认可度⽇益提⾼——正在简化规划审批流程，尽管交付时间表仍不确定。虽然最近在Abbots Langley和Court Lane推翻绿化带拒绝的决定，凸显了国家层⾯优先发展数据中⼼的明显转变，但 西伦敦关键电网供应点的输电线路升级已推迟至2037年 德国于2023年推出的《能源效率法案》（EnEfG）是⼀项监管框架，要求数据中⼼不仅对电⼒使⽤负责，还要对能源如何⽀持或给社会带来压⼒负责。该法案施加了⼀系列具有约束⼒的运营要求，直接影响设施的设计、选址以及融⼊更⼴泛能源系统的⽅式。这种监管收紧发⽣在已经以超⼤规模需求为主导的市场中，公共云服务在法兰克福的托管租赁中占⽐从2014年的22%上升⾄85%。 必须逐步提升⾄1.3‒1.5的范围。在我们的《数据中⼼： 法国具备⽀撑数据中⼼持续增⻓的基本条件 。 前，德国约45%的电⼒来⾃⻛能和太阳能，但仍是欧盟最⼤的煤炭⽣产国，这意味着其国家能源结构落后于那些拥有更成熟低碳发电模式的欧洲同⾏。 然⽽，这⼀项⽬管线的交付仍不确定，其中很⼤⼀部分集中在少数⼤型项⽬上，尤其是Mistral AI拟建的⼈⼯智能园区，仅此⼀项就占总量的相当⼤份额。虽然这凸显了⽇益增⻓的势头，但也反映出法国在实时IT容量⽅⾯仍在追赶更为成熟的FLAP-D市场。直到最近，巴黎在FLAP-D市场中的总容量排名倒数第⼆，但现在已超过法兰克福。 该国受益于⾮常适合数据中⼼运营的能源系统，电⼒供应充⾜，低碳发电⽐例⾼（约70%的电⼒来⾃核能，加上⽔电、太阳能和⻛能后，这⼀⽐例增⾄约95%），同时电价相对稳定且具有竞争⼒（⽬前估计约为每千⽡时16.6便⼠，⽐英国低40%，⽐爱尔兰低32%，⽐荷兰低18%）。 在《盘点可持续发展》报告中，我们考察了领先的超⼤规模云服务商和托管供应商的年度平均PUE值，发现超⼤规模云服务商的PUE维持在1.17左右，已经轻松低于新建阈值。然⽽，托管和服务供应商尽管在2020年⾄2024年间将差距从1.46缩⼩到1.39，但仍需进⼀步改进。 “法国的⼈⼯智能国家战略在加速数字基础设施的公共和私⼈投资⽅⾯发挥了核⼼作⽤。” 能源效率本⾝也通过电能利⽤效率（PUE）阈值受到严格监管，新设施要求达到1.2的PUE，⽽现有资产 这得益于⼴泛且持续扩展的⾼压输电⽹络，减少了欧洲其他地区常⻅的许多基础设施限制 核⼼措施之⼀是强制余热再利⽤，要求运营商从2026年起回收10%的余热，到2028年提升⾄20%，并以成本价提供给附近⽤⼾，如住宅开发项⽬或区域供热⽹络。相关性能需向国家热量登记处报告，这实际上将数据中⼼转变为当地能源⽣态系统的潜在贡献者，但前提是存在可⾏的余热利⽤基础设施。⽬前已有早期实践案例，包括Digital Realty与Samson AG签署了15年的余热再利⽤协议，以及NTT全球数据中⼼在法兰克福和柏林向住宅⽹络供应余热的举措 因此，巴黎的不同之处并不在于缺乏有利的基础设施，⽽在于需求本⾝的本质。这种需求⽇益受到国家和欧洲政策驱动因素的综合影响，数据主权和战略技术开发已稳固地提上议程。法国于2021年11⽉通过的《国家⼈⼯智能战略》在加速公共和私营部⻔对数字基础设施的投资⽅⾯发挥了核⼼作⽤，⽽巴黎⼈⼯智能⾏动峰会引发的公告浪潮进⼀步增强了这⼀势头。 与此同时，该法案强制要求向可再⽣能源采购转型，规定⼤型数据中⼼⾃2024年起需从⽆补贴可再⽣能源中采购50%的电⼒，到2027年这⼀⽐例将提升⾄100%。对于德国运营商⽽⾔，实现这⼀⽬标的挑战将⽐许多其他欧洲市场更为严峻。⽬ 去年是巴黎数据中⼼项⽬宣布最繁忙的时期，提案新增容量超过1.3GW “去年是巴黎数据中⼼公告创纪录最繁忙的时期，提出了超过1.3GW的新容量。” “德国的做法并不完美，但在实质上领先于欧洲其他地区看到的更具反应性的政策。” 对于市场⽽⾔，影响是重⼤的。这些要求超出了与可再⽣能源供应商签订的企业购电协议（CPPA）等传统机制，⽽是推动开发商在获得电⽹连接之前，将投资转向现场或邻近发电设施。爱尔兰的装机容量约为7GW，其中约2GW已⽤于数据中⼼需求，新框架实际上意味着可能需要同等⽔平的专⽤发电容量来⽀持未来增⻓。这⼀转变的早期迹象已经显现。Pure Data Centres是⾸批在该模式下推进开发的公司之⼀，正在建设⼀个110MW的现场微电⽹，由天然⽓供电 为了确保未来容量，超⼤规模云服务商越来越多地签订⻓期预租协议。⽬前有8个在建项⽬，总容量达95.3MW，均为现有设施的扩建，其中37MW已预租。在已承诺的项⽬管线中，240MW总容量中有63MW已获得预租。 电⼒已成为都柏林的主要制约因素，这与欧洲许多成熟的数据中⼼市场相似。⾃2021年以来，EirGrid因电⼒系统⾯临的压⼒不断加⼤⽽收紧了电⽹连接审批，有效限制了⼤都柏林地区的新开发项⽬，并将系统韧性置于⽆限制扩张之上。这些措施反映了爱尔兰电⼒系统⾯临的挑战规模。数据中⼼已成为电⼒需求的最⼤驱动因素之⼀，2025年占全国总消费量的23%，预测显⽰到2026年这⼀⽐例可能升⾄近三分之⼀。 并辅以电池储能。这将为其位于Orion商业园区的数据中⼼园区供电，该园区全⾯建成后总容量预计将达到54MW。 FLAP-D市场的⼀致趋势是由于⼤量开发和电⼒消耗，当地社区对数据中⼼⾏业的抵制情绪上升。阿姆斯特丹就是⼀个很好的例⼦，近年来该市吸引了⼤量外国投资，运营⾜迹也⼤幅增⻓。 “当地社区和议会开始对⾏业⽤地稀缺、⾼⽤⽔量和⾼电⼒消耗感到担忧。” 当地社区和议会开始对⾏业⽤地稀缺、⾼⽤⽔量和⾼电⼒消耗感到担忧。 作为回应，当局在2019年实施了⼀个为期⼀年的暂停令，禁⽌未经事先批准新建数据中⼼。 尽管这⼀限制后来被取消，但包括阿姆斯特丹和哈勒默梅尔在内的市政当局此后实施了更有针对性和限制性的规划政策来管理发展。这些政策涵盖⼋个指定区域（包括斯希普霍尔-赖克），新项⽬现在需遵守更严格的标准，涉及⼟地可⽤性、现有供应和可证明的市场需求 公⽤事业监管委员会（CRU）此后为⼤型能源⽤⼾引⼊了更正式化的框架 根据⼤型能源⽤⼾接⼊政策，超过10MVA的项⽬必须确保表后或邻近发电量相当于电⽹连接容量的100%。这些发电设施必须位于电⽹的⽆约束区域，并确保年度电⼒需求的80%与爱尔兰可再⽣能源相匹配。数据中⼼开发现在将与配套电⼒基础设施的建设同步进⾏ 这些⼲预措施的影响在供应动态中清晰可⻅ 2022年年度实况容量增⻓率放缓⾄仅1%，尽管此后增⻓部分恢复，但在第⼆次暂停后，供应复合年增⻓率实际上减半。 按类型汇总的装机容量（兆⽡） 尽管存在这些限制，需求（尤其是来⾃超⼤规模云提供商的需求）却丝毫没有放缓的迹象 “数据中⼼已成为电⼒需求的最⼤驱动因素之⼀，2025年占全国总消费量的23%，预测显⽰到2026年这⼀⽐例可能升⾄略低于三分之⼀。” 过去由企业主导的市场已转变为由超⼤规模运营商主导，过去五年中这些运营商占租赁活动的77%。由于阿姆斯特丹的容量限制，⼀些运营商如⾕歌已扩展到格罗宁根等北部地区；然⽽，阿姆斯特丹因其强⼤的连接基础设施和成熟的⽣态系统仍是⾸选地