2026年北美、欧洲、中东、非洲及亚太关键市场数据中心格局导航：数据中心图集2026

在北美、欧洲、中东、非洲和大洋洲的关键市场，探索数据中心格局 内容 前言 全球数据中心行业在数字基础设施的关键年份中崛起，得益于持续的云迁移和数字化进程，以及人工智能的普及，极大地推动了数据中心基础设施的需求。全球范围内，房地产交易量，包括单一资产销售和发展用地收购，在2025年总计165亿美元，其中发展用地收购量同比增长12.4%，创下迄今为止最高年度投资总额。同样，Knight Frank的定制化数据中心评估将全球稳定数据中心市场估值定为1.95万亿美元，较2024年增长39.3%。展望未来，预计在2026年至2029年间将交付480GW，全球供应量增长77%。其中，人工智能供应量将从80GW扩展至270GW，增长至总运行IT量的24.5%。 政府激励措施虽在，但基础设施和产能过剩风险犹存。澳大利亚和印度以人工智能驱动增长表现强劲，拥有庞大的项目储备，但电网容量和土地可用性压力正不断上升。该地区未来的扩张将更多地取决于电力获取、基础设施的扩展以及监管的执行，而非需求。 北美仍然是全球最成熟、流动性最强的数据中心市场，由阿什本、达拉斯-沃斯堡和菲尼克斯引领。需求，尤其是来自人工智能和超大规模用户的需求，远超近期的供应，将空置率推至历史低点，并推动提前数年进行租赁。然而，增长正日益受到电力可用性、电网时间表和互联延迟的限制，市场正在重塑为提前承诺模式。扩张正扩展到二级地点，而硅谷等核心市场则正成为高成本、利基化的中心。总体而言，成功取决于尽早 securing power（获取电力）、执行交付以及根据需求扩展基础设施。 史蒂芬·比尔德 全球数据中心开发与投资负责人 欧洲的数据中心市场正日益受到电力限制、监管干预和不断发展的开发模式的影响，而非纯粹的需求驱动。传统的FLAP-D枢纽（伦敦、都柏林和阿姆斯特丹）面临严峻的电网限制和规划限制，这迫使数据中心向分散化发展，并更依赖于预租赁、棕地再开发和现场供电解决方案。法兰克福在监管驱动的可持续性方面处于领先地位，而巴黎则受益于强大的低碳能源和政策驱动的AI需求。南部和新兴市场展现出庞大的项目储备，但由于电网瓶颈或投机性过剩供应，存在执行风险。芬兰等北欧市场正作为低成本、可再生能源驱动的AI枢纽而日益受到关注。 Asia-Pacific 中东地区正转型为一个多元且快速演变的格局，其中既包含超大规模的雄心，也面临基础设施的现实挑战。海湾市场正迅速定位为全球人工智能和云服务枢纽，得到主权资本和强有力的政策支持，尽管电力获取和执行纪律正成为日益显现的限制因素。海湾地区的二级市场则专注于主权和低延迟工作负载。然而，地缘政治不稳定和地区冲突风险仍然是潜在隐患，可能影响长期投资安全及跨境资本流动。在非洲，增长呈现不均衡态势，南非加速发展，而其他地区则受制于电力和基础设施限制。 亚太地区的数据中心市场正日益呈现出需求极度旺盛但供应受限的特点，电力、土地和监管框架限制了其发展。东京、首尔和新加坡面临着严重的电力和政策限制，迫使它们向次级市场进行地域转移。东南亚地区正在迅速崛起，其动力来自于成本较低、超大规模扩张。 本报告对这些地区进行了全面评估，在技术、基础设施和能源的交汇点日益成为我们这个时代定义性经济挑战的时刻，提供了清晰的见解。 欧洲 在伦敦核心区域的西边（索尔福德和黑斯）可用性区域，电网容量已紧张到securing 新连接可能需要5 到 10 年以上的地步，这实际上限制了近期发展。 作为FLAP-D市场之一，伦敦是欧洲规模最大、超大规模企业、机柜托管运营商和企业需求生态最深厚的市场。与扩张主要由需求驱动的新兴市场不同，伦敦的发展轨迹现在由供给侧限制所定义。 后者此后面临法律挑战，政府承认其批准可能被撤销。 市场正在调整，运营商开始优先考虑棕地再开发、高密度建设和改造升级策略，以最大化现有场地的产出。同时，随着开发商寻求降低对电网的依赖风险，对现场及私有线缆电力解决方案以及长期电力购买协议（PPA）的关注度也在日益增长。 其中最重要的是电力供应的可用性。在伦敦西部的核心区域（索尔福德和黑斯）的可用性区域，电网容量已经紧张到 securing 新的连接需要耗费 5 到 10 年以上的时间，实际上限制了近期的发展。电网强化的时间表也正在延长这种限制。在伦敦西部的关键电网供应点（GSPs）上，输电升级现在计划到 2037 年，比早期 2030 年代初期的目标有所推迟，而配电网级别的强化则存在显著差异，有些地区已经推进到 2026-2029 年，而其他地区尚未触发升级。这迫使运营商重新思考他们建设的位置和方式，将活动推向帕克皇家、码头区等次级市场，以及更远一些的英国其他地区城市。 规划和土地限制正在加剧这一问题。数据中心正越来越多地与住宅和物流用途竞争，尤其是在伦敦西部郊区，当地反对工业发展的情绪日益高涨。与此同时，英国不断发展的政策框架，包括日益认识到数据中心作为关键国家基础设施的重要性，正开始简化规划途径，尽管交付时间表仍不确定。虽然阿博茨兰利和库特莱恩最近的绿色地带拒绝决定被推翻，这突出显示了国家优先发展数据中心的明显转变，但 伦敦西部主要电网供电点的升级改造预计将推迟至2037年。 法兰克福 巴黎 德国《能源效率法》（EnEfG）于2023年颁布，这是一个监管框架，要求数据中心不仅要对其电力使用负责，还要对其能源如何支持或负担社会负责。该法规实施了一系列具有约束力的运营要求，直接影响设施的设计、选址及其融入更广泛能源系统的方式。这一监管收紧正在一个已被超大规模需求主导的市场中发生，其中公共云占法兰克福数据中心租赁的85%，而2014年这一比例仅为22%。 拟新增超过1.3吉瓦的产能。然而，该批项目的交付仍不确定，其中很大一部分集中在少数几个大型项目中，最值得注意的是Mistral AI拟建的AI园区，该项目本身就占据了相当大的份额。虽然这表明了增长势头，但也反映出法国在活体IT产能方面与更成熟的FLAP-D市场相比仍存在差距。直到最近，巴黎的总产能仍是最低的之一。 法国具备支持数据中心持续增长的基础条件。该国拥有非常适合数据中心运营的能源系统，电力供应充足，低碳发电比例高（约70%的电力来自核能，若包含水电、太阳能和风能，这一比例则增至约95%），同时电力定价相对稳定且具有竞争力（目前估计约为每千瓦时16.6便士，比英国低40%，比爱尔兰低32%，比荷兰低18%）。这还得益于一个广泛且持续扩大的高压输电网络，减少了在欧洲其他地区可见的许多基础设施限制。 必须逐步提升至1.3至1.5的范围内。在我们的《数据中心：审视可持续性》报告中，我们考察了领先超大规模企业和机柜租赁提供商的年平均PUE值，发现超大规模企业维持在约1.17的水平，已舒适地低于新建标准。然而，机柜租赁和服务提供商尽管在2020年至2024年间将差距从1.46缩小至1.39，但仍需进一步改进。 德国的运营商数量比许多其他欧洲市场都要多。目前，该国约45%的电力来自风能和太阳能，但仍然是欧盟最大的煤炭生产国，这意味着其国家能源结构在低碳发电方面具有更成熟配置的欧洲同行中落后。 在全球FLAP-D市场，但现已超过法兰克福。 法国的国家人工智能战略在推动公共和私人投资于数字基础设施方面发挥了核心作用。 能源效率本身也通过电源使用效率（PUE）阈值进行严格监管，新设施必须达到1.2的PUE，而现有资产则... 核心要素是强制性的废热再利用，要求运营商从2026年起回收10%的过剩热量，到2028年提升至20%，并以成本价提供给附近的用户，例如住宅区或区域供热网络。性能数据将上报至国家热能登记处，从而有效将数据中心转变为潜在的本地能源生态系统贡献者，但前提是必须存在可行的热量输出基础设施。该模式已有早期实践案例，包括Digital Realty与Samson AG签订15年废热再利用协议，以及NTT Global DataCentres向法兰克福和柏林的住宅网络供应废热的举措。 因此，使巴黎与众不同的并非是缺乏支持性基础设施，而是需求本身的性质。这一点正日益受到国家与欧洲政策驱动因素的综合影响，数据主权和战略技术发展已稳步提升至议程前沿。2021年11月通过的法国人工智能国家战略，在加速公共及私人数字基础设施投资方面发挥了核心作用，并在巴黎人工智能行动峰会上引发的系列宣言之后，其势头进一步增强。 与此同时，该法案强制推动能源采购向可再生能源转型，要求大型数据中心从2024年起需采购50%的非补贴型可再生能源，并计划在2027年提升至100%。要实现这一目标将更具挑战性。 去年是巴黎数据中心宣布数量有记录以来最繁忙的时期，数量更多 去年是巴黎数据中心宣布数量有记录以来最繁忙的一年，提出了超过1.3吉瓦的新产能。 德国的方法并非完美，但它确实在物质层面领先于欧洲其他地方所看到的更被动的政策。 阿姆斯特丹 都柏林 有效意味着可能需要同等规模的专用发电能力来支持未来的增长。这一转变的早期迹象已经显现。Pure Data Centres 是率先在这种模式下推进发展的企业之一，其正在建设一个由天然气供电、并由电池储能支持的 110MW 厂区微电网。该微电网将为其位于 Orion 商业园的数据中心园区供电，预计该园区全面建成后总容量将达到 54MW。 FLAP-D项目始终面临着当地社区对数据中心行业的抵制，这主要源于该行业显著的发展和巨大的耗电量。阿姆斯特丹就是一个典型的例子，近年来吸引了大量外国投资，其运营规模也高速增长。当地社区和议会开始对土地稀缺、行业高用水量和高耗电量等问题表示担忧。 都柏林的电力供应已成为主要瓶颈，这反映了欧洲许多成熟的数据中心市场现状。自2021年以来，爱尔兰电网公司（EirGrid）为应对电力系统日益增长的压力，收紧了电网接入审批流程，从而有效限制了都柏林地区的扩建项目，并将系统韧性置于无约束扩张之上。这些措施凸显了爱尔兰电力系统面临的挑战规模。数据中心已成为电力需求增长的主要驱动力之一，预计到2025年将占全国总消费量的23%，预测显示到2026年这一比例可能接近三分之一。 对市场而言，这意味着影响重大。这些要求超越了传统的机制，例如与可再生能源供应商签订的企业电力购买协议（CPPA），而是推动开发商在获得电网连接之前，直接投资于现场或邻近的发电。随着爱尔兰的装机发电容量接近70亿瓦，其中约20亿瓦已归因于数据中心需求，新的框架 为确保未来产能，超大规模企业正越来越多地签订长期预租协议。目前有八个数据中心正在建设中，总容量达95.3兆瓦，均为现有设施的扩建，其中37兆瓦已实现预租。在已承诺的项目中，240兆瓦总容量中的63兆瓦已获得预租。 当地社区和议会开始对土地稀缺、行业高用水和高耗电表示担忧。 为回应此情况，当局于2019年引入了一年的暂停令，禁止未经事先批准建设新的数据中心。虽然这项限制后来被取消，但阿姆斯特丹和哈勒姆мер梅尔等市镇自那以来已实施了更具针对性、更严格的规划政策来管理发展。这些政策涵盖八个指定区域（包括史基浦-区域），现在新项目在土地可用性、现有供应和可证明的市场需求方面必须符合更严格的标准。 自此后，公用事业监管委员会（CRU）已为大用电户引入了更规范化的框架。根据《大用电户并网政策》，容量超过10兆伏安的项目必须确保具备等值的户内自备发电或邻近发电设施，且该设施必须位于电网无约束区域，并确保年度电力需求的80%由爱尔兰的可再生能源满足。数据中心的建设将伴随着配套电力基础设施的完善同步进行。 这些干预措施的影响在供应动态中体现得十分明显。2022年，年活产能增长率减缓至仅1%，尽管此后有所部分恢复，但第二次停工导致供应复合年均增长率（CAGR）实际上已经减半。 过去五年，公共云推动了77%的采用率。按类型累计装机容量 (MW) 尽管存在这些限制，需求，尤其是来自超大规模云服务提供商的需求，显示出没有放缓的迹象。原本由企业主导的市场已转变为由超大规模服务商主导，过去五年中，超大规模服务商占租