【NIFD季报】2026H1房地产市场及房地产金融运行报告

房地产金融 蔡真崔玉陶琦马赛 《N I F D季 报 》 是 国 家 金 融 与 发 展 实 验 室 主 要 的 集 体 研究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、全球数字资产、人民币汇率、国内宏观经济、中国宏观金融、宏观杠杆率、财政运行、金融监管、债券市场、股票市场、房地产金融、保险业运行、机构投资者的资产管理等领域的动态，并对各领域的金融风险状况进行评估。其中，“全球数字资产”“宏观杠杆率”报告保持季度发布（每季度结束后第二个月推出），其他领域报告调整为半年度发布（半年度 报 告 于 每 年7月 份 推 出 ， 年 度 报 告 于 下 一 年 度2月 份 推出）。《NIFD季报》在实验室微信公众号和官方网站同时推出。 房地产市场及房地产金融运行1 摘要 2026年上半年，房地产政策围绕构建房地产基础性制度和稳定房地产市场两条主线展开。“十五五”规划为未来五年房地产高质量发展作出了顶层设计，城市更新进入系统化、制度化推进阶段，《住房公积金管理条例》迎来重大修订，住房制度改革进一步深化。同时，政府部门通过优化住房供给、激活住房需求、改善房地产市场预期方面的政策，协同发力稳定房地产市场。 房地产市场运行方面，2026年上半年，房地产市场仍处于深度调整后的筑底阶段，70个大中城市的平均住宅价格仍在下行，房地产投资、开发和销售跌幅仍然较大，土地市场成交规模继续下降；但是房地产市场已经出现一些积极的变化，一线城市房价率先企稳回升，二手房市场交易较为活跃，一线城市住房库存去化周期已处于合理水平，住房租金价格水平小幅回升，房地产市场供需关系持续改善。 房地产金融方面，2026年上半年，个人住房贷款利率维持在历史最低水平，个人住房信贷环境保持宽松；虽然居民购房时使用财务杠杆水平在小幅上升，但存量贷款持有人仍在通过提前还贷方式修复家庭资产负债表，个人住房贷款余额仍在下降。2026年上半年，房企总融资规模延续收缩态势，可用于房地产开发的到位资金规模仅为4.02万亿元，同比下降20.2%；房地产开发贷款余额净减少了5100亿元，至12.65万亿元；虽然房企境内信用债发行规模大幅回升，融资成本进一步降低，但是发行主体主要为国有房企，民营房企通过债券市场融资能力尚未得到实质性改善。 展望2026年下半年，房地产政策方面，政府部门一方面将继续围绕 优化住房供给、激活住房需求、改善市场预期等方面协同发力稳定房地产市场；另一方面将加快房地产市场基础性制度建设与落地。修订后的《住房公积金管理条例》有望正式颁布施行，更多的城市更新项目有望加速推进，“十五五”规划部署的诸如推行房地产开发项目公司制和融资主办银行制、现房销售制度、房屋全生命周期安全管理制度等房地产领域制度改革举措也将逐步推进试点。房地产市场运行形势方面，房地产市场有望延续筑底修复态势，但房地产市场显著分化的情况仍将延续。房地产金融运行形势方面，个人住房贷款利率仍将维持低位运行，个人住房贷款利率能否进一步下调主要取决于5年期以上LPR的调整情况。居民部门资产负债表修复仍将持续，短期内个人住房贷款余额负增长的态势仍将延续。房企融资方面，因为房企经营状况未有实质性改善，且房屋新开工面积、房屋施工面积、房地产投资规模大幅下降，新增房地产开发贷款发放规模、房地产开发企业到位资金规模仍将继续下降，房地产开发贷款余额可能会持续负增长。 目录 一、房地产重要政策分析...................................1 （一）“十五五”规划为未来五年房地产高质量发展做出顶层设计.....................................................1 二、房地产市场运行形势分析...............................5 （一）一线城市房价率先企稳回升..........................5（二）新建住房销售规模仍在下降..........................6（三）二手房市场交易较为活跃............................7（四）住房市场的新增供给规模持续收缩....................7（五）新增住宅类土地供给规模继续大幅下降................8（六）一线城市住房库存去化周期已处于合理水平............9（七）住房租金价格水平小幅回升.........................10（八）二、三线城市的住房租金资本化率继续小幅下降.......11 三、房地产金融运行形势分析..............................12 （一）个人住房贷款利率维持在历史最低水平...............12（二）个人住房贷款余额持续负增长.......................13（三）大部分样本城市居民购房时使用财务杠杆水平小幅上升.14（四）个人住房贷款的平均放款周期约为四周...............15（五）房地产开发企业到位资金规模同比降幅再次扩大.......16（六）房地产开发贷款余额规模同比降幅持续扩大...........17（七）房企境内信用债发行规模大幅回升...................18四、房企债务风险化解取得积极进展........................19（一）房企公开市场债务违约风险持续收敛.................19（二）房企债务风险处置取得实质性进展...................20五、2026年下半年房地产市场及房地产金融运行形势展望......23附件：相关指标说明......................................25 一、房地产重要政策分析 （一）“十五五”规划为未来五年房地产高质量发展作出顶层设计 2026年3月公布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》（下称“十五五”规划纲要）中将“推动房地产高质量发展”作为民生保障部分的重要内容，并独立成章。“十五五”规划纲要提出要“加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现更高水平住有所居”，明确了未来五年房地产发展的总目标。围绕上述目标，“十五五”规划纲要从“完善住房保障体系”和“推动房地产市场平稳健康发展”两个方面做出了系统性部署，具体包括：优化保障性住房供给和管理，深化住房公积金制度改革，推行房地产开发项目公司制和融资主办银行制，有力有序推进现房销售，合理安排土地供给，盘活利用存量闲置房地产资产，因城施策增加改善性住房供给，提升住房品质，规范发展住房租赁市场，建立房屋全生命周期安全管理制度等。随着“十五五”规划各项部署的逐步落地，房地产市场有望由深度调整阶段迈向平稳健康、高质量发展的新阶段，从而在保障和改善民生方面发挥更大作用。 （二）城市更新进入系统化、制度化推进新阶段 2026年5月22日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，是我国首部国家级城市更新专项规划，为建设现代化人民城市提供坚实基础。《城市更新“十五五”规划》明确了城市更新的时间表、任务书和路线图，提出了10项主要指标、6大方向23项重点任务、7个方面政策举措、14项重大工程和行动。其中，“十五五”时期城市更新10项主要指标包括：城镇危旧房改造50万套（间）、新开工改造老旧小区11.5万个、老旧街区厂区改造提升1500个、城中村改造4000个、历史建筑修缮1.5万处、新建及改扩建体育场地12.8万公顷、城市公园绿化改造提升2万公顷、城市地下管网改造36.5万公里、存量应急避难所改造5万个、城镇房屋基础信息数字化率大于95%。为保障“十五五”时期城市更新任务的顺利推进，《城市更新“十五五”规划》从实施机制、投融 资体系、土地政策、房屋全生命周期安全管理、多主体协同参与机制、法律法规标准体系修订以及科技人才支撑等7个方面构建城市更新政策支持体系。其中，在投融资体系方面，《城市更新“十五五”规划》提出构建可持续的城市建设运营投融资体系，通过完善财政支持政策，支持符合条件的城市更新项目使用中央预算内投资和地方政府专项债券，并引导金融机构提供市场化、法治化金融服务，发挥市场机制的作用，吸引社会资本积极参与，形成政府和社会资本合作新机制。2026年，中央继续加大对城市更新领域的财政支持力度，中央预算内投资城市更新专项资金高达970亿元、超长期特别国债资金亦有1600亿元。上述政策支持体系安排有助于破解城市更新资金需求规模大、收益低、资金回收慢等难题，推动形成政府引导、市场运作、多方参与的城市更新长效机制。 （三）《住房公积金管理条例》再次迎来重大修订 住房公积金制度是我国20世纪90年代初为筹集职工住房建设资金，在借鉴新加坡中央公积金制度的基础上，结合我国实际情况推出的一项政策性住房金融制度，核心目的是促进城镇住房建设和提高城镇居民的居住水平。长期以来，住房公积金制度在筹集住房建设资金、支持缴存职工住房消费、改善城镇居民居住条件等方面发挥了重要作用。当前阶段，我国住房供求关系发生重大变化，从供不应求转向供求总体平衡，住房市场发展的主要矛盾从供给侧转向需求侧。城镇居民住房需求从“有没有”转向“好不好”，住房消费从“以购房为主”转向“购房、租房、修房、养房”。为适配住房市场供求关系变化，更好发挥住房公积金功能作用，更好满足居民多样化住房消费需求，住房公积金制度改革势在必行。2025年12月召开的中央经济工作会议明确提出要深化住房公积金制度改革，2026年的《政府工作报告》、“十五五”规划纲要都提出相同部署。在这样的背景下，住房和城乡建设部启动了《住房公积金管理条例》修订工作，这是现行《住房公积金管理条例》自1999年颁布以来的第三次重大修订。2026年6月5日，住建部发布《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》，2026年7月31日，国务院常务会议审议通过了《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定（草案）》。《住房公积金管理条例》本次修订的内容主要包括以下三个方面：其一，扩大住房公积金提取使用情形，新增 装修自住住房、支付自住住房物业费及经国务院批准的其他住房消费三种情形，进一步提高住房公积金资金使用效率。其二，拓宽缴存覆盖范围，明确个体工商户、非全日制从业人员及其他灵活就业人员可自愿参加住房公积金制度。其三，进一步提升管理服务效能，将住房公积金贷款审批时限由15个工作日压缩至10个工作日。 （四）优化住房供给 第一，推动城市房地产融资协调机制常态化运行，对于合规经营、有融资需求的房地产开发项目可持续通过审核和备案方式纳入“白名单”，金融机构按流程做好贷款审批发放。 第二，支持“好房子”建设，优化住房供给质量，更好满足居民改善性住房需求。例如，2026年1月，辽宁省住房和城乡建设厅、辽宁省自然资源厅印发了《关于支持“好房子”建设的若干措施》，从强化规划引导、科学优化规划实施、精准配置土地资产、优化提升建筑设计品质、完善验收交付机制、优化物业服务供给等方面支持“好房子”建设。 第三，控增量土地供给。合理控制增量土地供给规模，优化土地供应节奏，是改善房地产市场供需关系的重要举措。2026年3月，自然资源部、国家林业和草原局发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，要求各省（区、市）建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积。2026年，北京、杭州等地公布的土地计划供应量降幅均超过20%。 （五）激活住房需求 第一，进一步优化限购政策，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。例如，天津全面取消限购政策；上海非沪籍购买外环内住房社保或个税从3年缩至1年，缴满3年可在现有基础上在外环内增购1套，持居住证满5年可购1套。 第二，给予住房交易税费优惠政策，降低购房成本，激活住房需求。在增值税方面，2025年12月29日财政部、税务总局发布《关于个人销售住