【NIFD季报】房地产市场及房地产金融运行——2025H2房地产金融

房地产金融 蔡真崔玉陶琦王朝辉韩宇轩刘冲 2026年3月 《N I F D季 报 》 是 国 家 金 融 与 发 展 实 验 室 主 要 的 集 体 研究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、全球数字资产、人民币汇率、国内宏观经济、中国宏观金融、宏观杠杆率、财政运行、金融监管、债券市场、股票市场、房地产金融、保险业运行、机构投资者的资产管理等领域的动态，并对各领域的金融风险状况进行评估。其中，“全球数字资产”“宏观杠杆率”报告保持季度发布（每季度结束后第二个月推出），其他领域报告调整为半年度发布（半年度 报 告 于 每 年7月 份 推 出 ， 年 度 报 告 于 下 一 年 度2月 份 推出）。《NIFD季报》在实验室微信公众号和官方网站同时推出。 本报告负责人：蔡真 房地产市场及房地产金融运行 本报告执笔人： 摘要 ⚫蔡真 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任 2025年，房地产市场的主要政策围绕构建房地产基础性制度和持续用力推动房地产市场止跌回稳两个方面展开。政府部门以推动“好房子”建设、推进租购并举的住房制度建设、大力推进城市更新、有序推动现房销售试点、持续推进城市房地产融资协调机制扩围增效为抓手，着力于构建房地产基础性制度；并通过优化住房用地供应、推进存量房和土地收储、因城施策调减限制性措施、降低个人住房贷款利率、优化住房公积金政策、降低住房交易税费、发放购房补贴等方式，改善房地产市场供求关系，推动房地产市场止跌回稳。 ⚫崔玉 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员 ⚫陶琦 贝壳研究院数据研究总监⚫王朝辉 中国社会科学院大学硕士研究生 ⚫韩宇轩 中国社会科学院大学硕士研究生 ⚫刘冲 房地产市场运行方面，2025年，房地产市场的止跌回稳主要体现在边际上的改善，包括：住房销售价格同比降幅收窄、新建住房销售规模同比降幅收窄、土地成交溢价率提升，未成交土地数量大幅下降、新建商品住宅的库存规模有所回落。但是房地产市场止跌回稳基础还不牢固，房价和住房租金价格仍在下行，房地产投资、开发和销售跌幅仍然较大，住房市场价格预期和国房景气指数也未能实质性改善。 中国社会科学院大学硕士研究生 【NIFD季报】 全球金融市场全球数字资产人民币汇率国内宏观经济宏观杠杆率中国宏观金融中国金融监管中国财政运行 房地产金融方面，2025年，为更好地支持居民住房消费，住房贷款的平均利率继续小幅下降，多城个人住房贷款利率调整至3.0%，放款周期缩短至三周左右；受部分居民家庭主动修复家庭资产负债表影响，个人住房贷款余额规模进一步缩水，居民新增购房时使用财务杠杆水平也有所降低。2025年，房企可用于房地产开发的到位资金规模为9.31万亿元，同比下降13.4%， 房地产金融 债券市场股票市场保险业运行机构投资者的资产管理 同比降幅较2024年收窄3.6个百分点。房地产行业总融资规模仍在收缩，房地产开发贷款余额净减少了3575亿元，至13.16万亿元；房企境内信用债的发行规模为3687亿元，同比下降2.1%；房企境外债发行规模为625.4亿美元，与2024年同期44.5亿美元的发行规模相比，增长超过13倍，但是新发境外债主要用于债务重组，新增境外债融资规模有限。 展望2026年，房地产市场的主要政策目标将围绕着力稳定房地产市场展开。房地产市场运行形势方面，我们认为随着供给规模的进一步下降和需求在政策支持下逐步释放，住房市场供求关系将进一步改善，并有望逐步筑底。短期来看，需求端对房价下降预期有所改善，新房和二手房带看量明显增加；但供给端“以价换量”特征依然存在，最终成交价格取决于双方博弈。我们认为部分一线、二线城市住房价格有望在年内率先企稳。房地产金融运行形势方面，我们认为个人住房信贷环境将进一步改善，个人住房贷款利率进一步下降，商业银行放款效率会小幅提升，但是个人住房贷款余额增长乏力。房企融资方面，随着“保交房”任务的全面完成，房地产开发贷款余额可能会持续负增长；房地产开发企业到位资金规模继续下降，但降幅会有所收窄；房企债券融资预计也会进一步下降。风险方面，2026年需要关注房企经营状况继续承压，持续出现亏损问题。 目录 一、房地产重要政策分析...................................1 （一）加快构建房地产基础性制度..........................1（二）持续用力推动房地产市场止跌回稳....................2 （一）住房价格同比降幅有所收窄..........................5（二）需求端对房价继续下降的预期仍然较强................6（三）新建商品住宅销售规模同比降幅明显收窄..............7（四）住宅开发投资完成额降幅进一步扩大..................7（五）国房景气指数的回升势头未能持续....................8（六）土地市场供给持续优化..............................9（七）新建商品住宅的库存规模有所回落...................10（八）住房租金价格水平仍在波动下行.....................11（九）二、三线城市的住房租金资本化率继续下降...........12 三、房地产金融运行形势分析..............................13 （一）多城个人住房贷款利率低至3.0%....................13（二）个人住房贷款余额持续负增长.......................14（三）居民购房时使用财务杠杆水平有所降低...............15（四）个人住房贷款的平均放款周期缩短至三周左右.........16 （五）房地产开发企业到位资金规模同比降幅收窄...........16（六）房地产开发贷款余额规模有所下降...................17（七）民营房企获取新增债券融资难度仍然较大.............18四、房地产市场主要风险情况分析..........................19（一）房企债务违约风险进一步收敛.......................19（二）房企经营状况仍未能得到实质性改善.................20五、2026年房地产市场及房地产金融运行形势展望............22附件：相关指标说明......................................24 一、房地产重要政策分析 2025年，房地产市场的主要政策围绕构建房地产基础性制度和持续用力推动房地产市场止跌回稳两个方面展开。 （一）加快构建房地产基础性制度 第一，推动“好房子”建设。2025年3月的国务院政府工作报告中明确提出，要“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”。2025年3月31日，住房城乡建设部发布住宅建设的新国家标准《住宅项目规范》（2025年5月1日起施行），新规范提高了新建住房的建设标准，涉及增加新房层高要求、优化电梯配套要求、提高隔音降噪要求等多个方面，为促进住房建设高质量发展奠定了基础。对购房者而言，新规范提升了居住的舒适性、便利性与安全性，能够更好地满足居民住房需求从“有房住”到“住得好”的转变。对房企而言，新规范将倒逼其优化设计、施工和材料选择，虽然这会增加其成本负担，但长期看有助于提升产品竞争力，并推动房地产行业高质量发展。从宏观视角来看，推动“好房子”建设可以促进设计咨询、绿色建材、智能家居等上下游产业链升级，带动建筑、建材、设计等行业增长。 第二，推进租购并举的住房制度建设。购买和租赁是满足城镇居民住房需求的两种主要方式。建立租购并举的住房制度是构建房地产发展新模式的重要基础性制度。为规范住房租赁活动，促进住房租赁市场健康发展，2025年6月27日国务院第62次常务会议通过了《住房租赁条例》（国令第812号）。条例共7章50条，通过规范出租和承租、住房租赁企业和经纪机构的行为，制定住房租赁合同示范文本、建立租金监测机制、住房租赁纠纷化解机制等方式加强政府监督管理，明确住房租赁相关主体的法律责任。 第三，大力推进城市更新。2025年5月2日，中共中央办公厅国务院办公厅发布了《关于持续推进城市更新行动的意见》，围绕促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，打造宜居、韧性、智慧城市，建立可持续的城市更新制度。在具体任务上，意见涵盖了多个关键领域，包括：在加强既有建筑改造利用方面，要稳妥推进危险住房改造；在推进老旧小区整治改造中，重点消除楼栋内各类安全隐患，增设公共服务设施；在城市功能完善方面，利用存量闲置房 屋和低效用地，优先补齐民生领域公共服务设施短板，推进“平急两用”公共基础设施建设；在加强基础设施建设改造方面，加快城市管网和地下综合管廊建设改造，构建完善的城市防洪排涝体系等。意见从多方面入手，为城市更新提供了明确的方向、具体的任务和支撑保障。这些举措为城市的可持续发展提供坚实保障，让城市更加宜居、宜业、宜游。2025年7月，中央城市工作会议特别强调，要以推进城市更新为重要抓手，建设现代化人民城市。 第四，有序推动现房销售试点。2025年，河南信阳、湖北荆门、湖南邵阳、甘肃张掖等多个城市先后出台了现房销售的政策，要求新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。现房销售制度能从根本上防范期房项目的交付风险，保障购房者权益，并重塑市场交易的基础信任，有助于推动房地产市场止跌回稳。但是现房销售会给房企的经营性现金流带来较大压力，在没有配套融资支持政策的情况下，全面推行销售制度可能会进一步恶化房企的财务状况。因此，分类、有序推动现房销售试点对促进房地产市场平稳发展至关重要。 第五，持续推进城市房地产融资协调机制扩围增效。房地产融资协调机制是“以城市为单元、以项目为载体”的精准融资支持机制，通过政府筛选符合条件的“白名单”项目，应进尽进、应贷尽贷，引导金融机构精准满足房地产项目合理融资需求。2025年房地产融资协调机制进一步优化，主要体现在以下方面：其一，支持范围扩大。“白名单”项目不再局限于“保交楼、保交房”项目，支持范围扩大至所有新建合规商品房项目。通过将更多符合条件的房地产项目纳入机制支持范围，做到“应进尽进”，使得机制持续扩围增效。其二，机制常态化运行。城市房地产融资协调机制的重点从单纯的应急纾困“救项目”转向为房企的长期、健康、高质量发展提供常态化金融支持制度，缓解房企融资难问题。其三，推广主办银行制。主办银行制度是“保交房”工作中探索形成的行之有效办法，即一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金都存入主办银行，主办银行保证项目公司的合理融资需求，并对资金使用进行监管，从而有效防范投资人违规抽挪项目公司销售、融资等资金，防止抽逃出资或提前分红。 （二）持续用力推动房地产市场止跌回稳 2025年以来，有关部门持续加大政策支持力度，通过供需两端协同发力，推 动房地产市场止跌回稳。 从供给端来看，支持政策包括：第一，优化住房用地供应。北京、天津、河北、广州、青岛等地均提出，按照“以人定房、以房定地”原则，优化住房土地供应，控制住房用地供给规模，从土地供给端控制新增住房供给规模。第二，推动地方政府专项债资金收储未开发存量土地，优化或减少住房市场潜在供给。为有效盘活存量闲置土地，各地专项债收储存量土地工作全面提速。从各地落实情况看，2025年土储专项债发行总金额近5500亿元，占当年新增专项债发行规模的17%左右。然而，在推进收储存量土地过程中也面临收购标准不明确、土地定价机制待完善、收储程序复杂、资金平衡难度大等堵点。对于这些问题，部分地区已通过出台灵活资金管理机制等方式积极探索解决办法。例如，郑州市人民政府对承担有保交楼任务的房企闲置存量土地，按基础