【NIFD季报】2020Q1房地产金融

NIFD季报房地产金融主编:李扬蔡真崔玉 黄志强2020年4月 《NIFD季报》系国家金融与发展实验室集体研究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、国内宏观经济、中国资金流动、国家资产负债表、财政运行、债券市场、股票市场、房地产金融、金融机构等领域的动态，并对各领域的金融风险状况进行评估。《NIFD季报》由三个季度报告和一个年度报告构成。NIFD季度报告于各季度结束后的第二个月发布，并在实验室微信公众号和官方网站同时推出；NIFD年度报告于下一年度 2 月份发布。 I 摘 要 从房地产市场运行情况来看，2020年一季度受疫情影响较大。具体表现在：房价涨幅整体回落，部分城市住房价格出现同比下降；住房销售规模出现较大幅度下降；租金价格水平略有下降；土地成交面积和成交金额大幅下滑；库存去化周期大幅上升。 从房地产金融形势来看，房地产金融风险仍是监管重点。个人住房抵押贷款余额尽管仍处于高位，但增速持续放缓；随着LPR定价机制的实施和LPR缓慢下行趋势的延续，未来1~2年个人住房抵押贷款利率还会继续下降；从新增贷款价值比的估算情况来看，个人住房抵押贷款整体风险较小。房企融资方面，房地产企业融资收紧的局面没有改变，房地产企业开发贷、信托、信用债等融资渠道仍处于收紧状态。金融机构对房地产企业不同的信贷支持力度将产生更大分化，优质的国有房地产企业或资产负债率较低的上市房地产企业资金面甚至会略有改善，部分高杠杆经营的民营大型房企和中小房企融资仍将较为困难，行业集中度可能会进一步提升。 风险提示方面，2020年房地产市场有以下风险点值得关注：第一，一线城市租金资本化率再次上升，房价泡沫风险积聚；第二，部分三四线城市的房地产市场需求下降 本报告负责人：蔡真 本报告执笔人：  蔡真 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任  崔玉 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员  黄志强 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员 【NIFD季报】 全球金融市场 国内宏观经济 中国资金流动 地方政府债务 宏观杠杆率 中国财政运行 房地产金融 债券市场 股票市场 银行业运行 保险业运行 II 以及库存高企；第三，中小房企债务风险以及带来的破产数量快速上升问题；第四，三四线城市的房价问题可能导致的地方政府偿债压力。 目录 一、房地产市场运行 ...................................... 1 （一）价格情况分析 ................................... 1 （二）数量走势分析 ................................... 5 二、个人住房金融形势 .................................... 8 （一）个人购房贷款总量情况 ........................... 8 （二）个人抵押贷款利率走势 ........................... 9 （三）个人抵押贷款风险评估 .......................... 10 三、房企融资形势 ....................................... 12 （一）房企贷款融资情况 .............................. 12 （二）房企信托融资情况 .............................. 13 四、小结与风险提示 ..................................... 14 附件：相关指标说明 ..................................... 16 1 一、房地产市场运行 2020年一季度以来，中央层面再次强调保持房地产调控政策不放松。央行、银保监会、财政部、统计局等部委密集发声，表明要坚持“房住不炒”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。保持房产金融政策的连续性、一致性和稳定性，防范资金违规进入房地产市场仍是央行和银保监会监管重点。地方政府层面，为降低疫情对房地产市场的影响，在遵循“一城一策”原则下从供需两端出台了一系列支持政策。对房地产供给端的支持政策，主要包括延期或分期缴纳土地出让金、调整土地出让金保证金比例、缓交城市基础设施配套费、延期申报和缴纳税款、调整商品房预售许可要求、降低预售监管资金比例、协调商业银行对受疫情影响而还款困难的房地产开发企业给予贷款展期或续贷支持等；但多地出台的房地产需求端放松政策出现“一日游”现象，热点城市的限购、限贷、限售等行政性调控手段仍在持续。 （一）价格情况分析 从国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动数据来看，受疫情影响，2020年一季度新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格月度环比涨幅进一步回落，累计上涨仅为0.40%和0.10%（图1左上图）。其中，受疫情影响，2月份新建住宅价格指数环比持平；二手住宅销售价格环比下降0.10%，为2015年4月以来首次出现负值。 分城市层级看，2020年一季度，一线城市延续了去年的调控效果，新建商品住宅和二手住宅价格的基本稳定，累计涨幅分别为0.60%和1.20%（图1右上图）；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格累计涨幅分别为0.60%和0.20%（图1左下图）；三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅从2019年4月份开始持续回落，2020年一季度累计涨幅分别为0.70%和0.20%，且在2月份出现环比比下跌的情况（图1右下图）。 2 图1 70个大中城市房价走势（环比） 资料来源：国家统计局，Wind。 从3月的房价指数来看，70城中新建商品住宅价格同比上涨超过10%的城市有6个，同比下降的城市有2个；二手住宅价格同比上涨超过10%的城市有2个，同比下降的城市有13个；有8个城市新建住房价格和12个城市二手住宅价格出现环比下跌。房地产市场相对于2月份已经开始回暖，延迟效应开始显现，但房地产行业是否会出现报复性消费仍需观望。 在中国经济多年繁荣发展的大背景下，住房购买的动机可能既包括消费动机又包括投资动机，而住房租赁趋势可以直观地反映住房消费需求的改变，因而从租赁价格的变化可以窥见整个市场的动向。中原地产统计了四个一线城市和两个二线城市的租金数据，整体来看，受疫情冲击影响各城市租金价格（除上海外）呈现小幅下降。北京住房租金水平延续了去年下半年的下跌趋势，2020年一季度租金水平累计下降2.11%；深圳2020年一季度租金水平累计下降1.25%；上海2020年一季度租金水平略有上扬，累计上升1.33%；广州2020年一季度租金水平累计下降0.81%；成都2020年一季度住房水平累计下降1.83%；天津2020 3 年一季度租金水平累计下降0.07%。 总体来看，2020年一季度租金水平受疫情冲击和季度性波动影响明显，住房租赁市场消费需求被抑制，大部分城市表现出租金水平下降的现象，但也存在作为一线城市的上海略有上扬的现象。就租金水平下降的城市而言，北京租金水平下降最为明显，这一方面受到季节性因素的影响，另一方面与疫情期间北京较为严格的人口流动控制有关。 图2 中原二手住宅租金指数（定基2004年5月=100） 资料来源：中原地产，Wind。 上文考察的是住房价格的绝对水平，这里我们计算一个相对指标，即租金资本化率。租金资本化率=每平米住宅价格/每平米住宅一年租金，其含义是一套住宅完全靠租金收回成本要经过多少年，也可衡量房地产泡沫的严重程度。这一概念与租售比类似，但更加直观；国际上通常认为合理的租售比为1：300，换算成租金资本化率为25年。图3反映了各线城市的租金资本化率情况，从一二三线城市租金资本化率的走势可以清晰地看出本轮房价泡沫的发酵过程：深圳于2015年下半年开始房价泡沫急剧膨胀，北京、上海紧随其后，上涨起始点为2016年3月，广州于2016年9月开始上涨；二线城市从2016年3月开始房价泡沫快速上涨；三线城市的上涨起点则始于2016年底。 2020年一季度，四座一线城市的租金资本化率呈上升态势，平均租金资本化率为63.77年，主要原因是一线城市住房价格略有上升的同时，租金的绝对价格有所下降，带来租金资本化率的 4 上升（图3上图）。其中，值得注意的是深圳的租金资本化率在2020年一季度有明显的拉升，从2019年12月的70.02年上升至2020年3月的79.77年。深圳租金资本化率的突然拉升，主要归因于2020年3月以来深圳房价的显著性上升。同期，二线城市的租金资本化率略有下降，主要原因是受疫情影响，住房价格下降幅度大于租金下降幅度。2020年3月末，二线热点城市租金资本化率为51.45，是2019年以来最低水平；二线非热点城市租金资本化率为49.85年（图3左下图）。三线城市方面，租金资本化率一直保持在30年左右的水平，自去库存政策出台以来三线城市的这一指标出现上涨，从2016年10月的30.31年上涨至2020年3月末的35.25年，总体上涨了16.30%（图3右下图），应警惕三线城市房地产价格泡沫风险。三线城市租金资本化率的上升主要是因为棚改货币化安置导致房价涨幅超过租金涨幅。通过棚改短期内释放大量居民刚性住房需求，通过货币化安置大幅提高居民的住房购买能力，直接推动棚改主要地区的三线城市房价上涨。房价的上涨导致三线城市住房市场投机投资性需求大幅增加，进一步推动房价的上涨和租金资本化率的不断上升。但从城市化规律看，三线城市的工业化成熟度、服务业集中度都远不如一、二线城市，且大多数三线城市更是人口净流出地区。在目前各省棚改规模下降、货币化安置政策逐步退出和受疫情影响一季度返乡置业推迟的背景下，这些地区的房价未来发生大幅下跌的概率极大。这将不仅对三线城市稳增长带来负面影响，更可能引发地方政府债务和财政危机。 5 图3 租金资本化率走势 资料来源：国家金融与发展实验室监测数据。 注：本报告监测的二线热点城市包括杭州、南京、苏州、武汉、成都、厦门、福州、苏州、西安、合肥，二线非热点城市包括天津、重庆、郑州、长沙、南宁、南昌、青岛、宁波，三线城市包括昆明、太原、兰州、乌鲁木齐、呼和浩特、湖州、泉州、常德、蚌埠。 （二）数量走势分析 从商品住宅销售数据来看，一季度受疫情影响，一月下旬至三月上旬线下售楼基本处于关闭状态，虽然部分房企进行了线上销售，但商品住宅销售同比出现大幅下降。2020年一季度，全国商品住宅销售面积为1.92亿平方米，同比下降25.9%；商品住宅竣工面积为1.09亿平方米，同比下降16.2%（图4左图）；全国商品住宅销售额为1.79万亿元人民币，同比下降22.8%（图4右图）。目前我国大多数房地产开发企业以高杠杆、高负债、高周转的模式运转，房地产开发资金来源中接近50%为定金、预收账款及个人住房按揭贷款，对销售回款依赖程度极高。一季度房 6 地产销售回款规模大幅下降，这将在一定程度上导致大部分房地产开发企业短期偿债能力下降，债务违约风险上升。 图4 商品住宅销售、竣工及同比情况 资料来源：根据Wind数据计算。 从市场传导逻辑来看，土地市场的交易数据可以反映房地产开发企业对市场的预期。2020年一季度，百城住宅类土地供应面积为5783.68万平方米，同比增加9.96%；成交面积为4101.85万平方米，同比减少18.48%；成交金额为4911亿元，同比下降15.33%，成交土地楼面均价同比上涨3.87%（图5左图）。2020年一季度百城土地流拍数量较去年下半年有所下降，土地成交溢价率和成交土地楼面均价重回上升趋势（图5右图）。在住宅类土地供应面积增加、成交规模下降的情形下，土地成交溢价率和成交土地楼面均价逆势回升，这背后的主要原因是房地产开发企业城市布局的调整，增加了在一二线城市拿地比例，一二线城市住宅类土地成交面积占比从2019年四季度的40.72%上升至2020年一季度的46.18%。这表明房地产开发企业对房地产市场的预期已经发生变化，