【NIFD季报】以旧换新政策有新意，政策效果待检验——2024Q1房地产金融

房地产市场季度概览

房地产市场运行形势：

• 住房价格：整体呈现下跌趋势，同比降幅扩大，但环比降幅有所收窄。一线城市和二线、三线城市的价格均出现不同程度的下跌。

• 新建商品住房销售额：同比下降三成，销售规模大幅缩减。

• 住房开发投资：投资规模持续下降，新建商品住房销售疲软拖累了房企的投资意愿。

• 房地产行业景气程度：达到历史最低点，国房景气指数连续下滑，表明行业整体处于较弱状态。

• 土地交易市场：依然低迷，销售面积、成交金额同比均下降。

• “去库存”：成为当前住房市场的重要任务，库存去化周期大幅延长，尤其在三线城市更为明显。

• 住房租金价格：同比小幅下降，租金资本化率基本保持稳定。

个人住房金融形势：

• 首套住房贷款利率：可降至3.35%，部分地区已低于LPR减20个基点。

• 个人住房贷款余额：环比止跌，但余额规模仍略显下降趋势。

• 居民使用财务杠杆意愿：下降，新增二手住房贷款价值比（LTV）整体降低。

房企融资形势：

• 房地产开发贷款：余额同比增速保持正增长，为房企提供资金支持。

• 境内和境外信用债发行：规模均大幅下降，房企融资渠道受限。

房地产市场重要政策分析：

• 住房限购政策：逐步退出，支持住房市场需求释放。
• 城市房地产融资协调机制：加速推进，改善房企融资环境。
• 住房“以旧换新”政策：多城推出，促进存量房产流通。
• 住房公积金新政：密集出台，优化公积金使用规则。

房地产市场主要风险情况分析：

• 商业银行房地产行业贷款不良率提升。
• 经营贷违规置换个人住房贷款风险。
• 出险房企违约债务处理。

结论与展望：

预计随着政策优化和措施落地，房地产市场供需两端将有所改善，个人住房融资有望进一步改善，房企信贷融资增加。然而，房企债券融资可能将继续下降。关注点包括银行贷款不良率、经营贷风险以及房企债务处置情况。未来房地产市场可能逐渐接近底部，但恢复过程可能缓慢且充满挑战。